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100 Prozent Abrechnungsgerechtigkeit gibt es nicht

Das bedeutet, dass je nach konkreter Situation eine Änderung des Umlageschlüssels für einen Mieter von Vorteil und für einen anderen Mieter nachteilig ist.

Damit ist auch klar: Es gibt keine 100%ig gerechte Lösung.

Das ist auch der Grund, weshalb viele Änderungen des Verteilungsschlüssels nur mit Zustimmung des Mieters möglich sind. Doch nun der Reihe nach:

Das BGB schreibt 5 Abrechnungsgrundsätze vor

  1. Im Mietvertrag kann ein Verteilungsschlüssel frei vereinbart werden.
  2. Ist im Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel vereinbart worden, gilt, dass Betriebskosten nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche aufzuteilen sind (gesetzlicher Verteilungsschlüssel).
  3. Heiz- und Warmwasser sind nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung teilweise nach Verbrauch und teilweise nach Wohnfläche abzurechnen.
  4. Werden Betriebskosten insgesamt nach Verbrauch erfasst, sind sie nach erfasstem Verbrauch auf die Mieter umzulegen.
  5. Werden die Möglichkeiten für eine verbrauchs- bzw. verursachungsabhängige Abrechnung geschaffen, darf der Vermieter auch dementsprechend abrechnen, wenn hierzu keine oder eine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde.

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Wichtig: In einem Urteil aus dem letzten Jahr hat der BGH entschieden, dass für Kostenumlagen nach der Personenzahl exakt die tatsächliche Personenanzahl anzuwenden ist.

Das bedeutet, dass Sie nicht auf eine Auskunft aus dem Melderegister zurückgreifen dürfen, sondern regelmäßig vor Ort klären müssen, wie viele Personen in Ihrer Wohnung dauerhaft wohnen (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 49/07).

Mieter kann verlangen, dass gilt, was im Mietvertrag steht

Vielleicht sind dieses Urteil und die damit verbundenen Schwierigkeiten auch der Grund dafür, dass Sie nun von der Personenzahl auf Wohnfläche umstellen möchten.

Allerdings bedeutet diese Umstellung bei Ihnen einen Wechsel von einem verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel auf einen anderen verbrauchsunabhängigen Schlüssel.

Hier gilt: Wurde im Mietvertrag die Personenzahl als Verteilungsschlüssel festgelegt, können Sie dies nicht einseitig, sondern nur einvernehmlich mit Ihrem Mieter ändern. Denn der Mieter hat das Recht, dass der Mietvertrag so gehandhabt wird, wie er geschlossen wurde.Anders ist es, wenn es keine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Mieter zum Abrechnungsschlüssel gibt.

In diesem Fall dürfen Sie einseitig auf den gesetzlichen Verteilungsschlüssel der Wohnfläche umstellen, der ohnehin gilt.

Allerdings ist Vorsicht angebracht: Wurde über Jahre hinweg ohne Beanstandung des Mieters nach einem bestimmten Schlüssel abgerechnet, kann hierin eine schlüssige („konkludente“) Vereinbarung liegen, welche die bisherige Regelung ersetzt.

Wenn hiervon auszugehen ist, was nur im Einzelfall beurteilt werden kann, dann dürfen Sie diese Vereinbarung nicht einseitig ändern.

Streitpunkt Müllgebühren: Wenn möglich, pro Person abrechnen

Nehmen Sie eine Umstellung auf Wohnfläche vor, kann hinsichtlich der Müllkosten eingewandt werden, dass mehrere Personen in einer Wohnung mehr Müll verursachen als nur eine Person.

Deshalb sei die Umlage nach Personen gerechter.

Theoretisch stimmt das auch, aber in der Praxis sieht das oft anders aus. Ein einzelner Mieter kann durchaus mehr Müll verursachen als ein Mehrpersonenhaushalt, der seinen Abfall sorgfältig trennt und dadurch wenig Restmüll in die grauen Container einfüllt.

„Gerecht“ wäre daher nur eine Kostenaufteilung, nach angefallenem Müll pro Mieter. Dies ist vielerorts auch schon möglich, der Müll wird dann nach Volumen bzw. nach Gewicht erfasst und dem Verursacher zugerechnet.

Ist diese Möglichkeit bei Ihnen vor Ort vorhanden, wäre der Abrechnungsgrundsatz Nr. 5 für Sie interessant.

30. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.