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12 Schritte für eine rechtssichere Abmahnung

Um Ihrem Mieter fristlos zu kündigen, müssen Sie ihn vorher abgemahnt haben. Bei einer Abmahnung geschehen aber häufig Fehler, deretwegen sich eine Kündigung dann später als unwirksam erweist.

Und dann wird es teuer: Denn erst im Räumungsprozess prüfen die Gerichte, ob eine Kündigung rechtens war. Denn die Abmahnung als solche führt ja keine Rechtsfolgen herbei, sondern ist nur Voraussetzung einer fristlosen Kündigung.

Deshalb darf der Mieter auch nicht gegen eine Abmahnung klagen (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 139/07). Das Tückische ist: Fehler oder Versäumnisse bei einer Abmahnung können Sie später nicht mehr ausgleichen. Und Fehler entstehen schnell, zumal es keine gesetzlichen Vorschriften darüber gibt, wie Sie eine rechtssichere Abmahnung erstellen müssen.

Wenn Sie sich an die nachfolgenden 12 Punkte halten, sind Sie als Vermieter und Mietverwalter jedoch immer auf der sicheren Seite:

1. Immer schriftlich

Kommt Ihr Mieter seinen Pflichten nicht nach, können bzw. sollten Sie ihn abmahnen. Eine Abmahnung ist zwar auch mündlich möglich, doch sollten Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit jede Abmahnung schriftlich verfassen. Denn müssen Sie Ihrem Mieter später fristlos kündigen, muss er vorher abgemahnt worden sein, was Sie notfalls vor Gericht beweisen müssen.

2. Zugang sicherstellen

Aus dem gleichen Grund gilt: Verschicken Sie Abmahnungen immer mit Einwurf-Einschreiben oder werfen Sie diese Ihrem Mieter im Beisein eines Zeugen in den Briefkasten. So können Sie beweisen, dass Ihr Mieter Ihre Abmahnung auch erhalten hat.

3. Alle Mieter benennen

In der Praxis wird häufig der Fehler gemacht, dass nicht alle Mieter, so wie sie im Mietvertrag stehen, abgemahnt werden. Haben Sie etwa an ein Ehepaar vermietet und hat einer der beiden massiv gegen die Hausordnung verstoßen, können Sie beiden Ehepartnern fristlos kündigen. Allerdings müssen Sie zuvor auch beide Mieter erfolglos abgemahnt haben, anderenfalls wäre nur die Kündigung gegen den abgemahnten Störer wirksam.


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Wichtig: Ihr Mieter kann sich nicht damit herausreden, dass nicht er, sondern ein anderer sich  pflichtwidrig verhalten, etwa zur Nachtzeit gelärmt habe. Denn Ihr Mieter haftet für seine Kinder, Besucher, Handwerker etc. ebenso wie für eigenes (Fehl-)Verhalten.

4. Als Abmahnung erkennbar machen

Ihre Abmahnung muss als solche deutlich erkennbar sein, schreiben Sie deshalb deutlich „Abmahnung“ darüber.

5. Pflichtverstoß beschreiben

Beschreiben Sie das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters so genau wie möglich. Mahnen Sie ihn etwa wegen ruhestörenden Lärms ab, müssen Sie die Zeiten der Ruhestörung präzise angeben. Hat Ihr Mieter die Miete unpünktlich gezahlt, geben Sie an, wann genau das Geld auf Ihrem Konto einging. Ihr Mieter muss genau erkennen können, welches Verhalten Sie konkret missbilligen.

So würde nicht ausreichen, nur zu schreiben: „Sie werden hiermit abgemahnt, weil Sie den Hausfrieden störten.“ Weder ist klar, worin die Störung bestand noch wann sie erfolgte. Besser wäre etwa: „An den folgenden Tagen haben Sie jeweils für länger als 6 Stunden übel riechenden Müll im Treppenhaus gelagert: (…).“

6. Schnell reagieren

Für die Abmahnung brauchen Sie keine Frist einzuhalten. Dennoch sollten Sie hiermit nicht zu lange warten. Denn je mehr Zeit zwischen der Pflichtverletzung des Mieters und seiner Abmahnung durch den Vermieter liegt, für desto weniger gravierend erachten die Gerichte die Pflichtverletzung (LG München, Beschluss v. 13.01.15, Az. 14 S 24161/14).

Weiterer Vorteil: Mit einer zeitnahen Abmahnung zeigen Sie Ihrem Mieter umso deutlicher, dass Sie ihm seine Verfehlungen nicht durchgehen lassen.

7. Korrektes Verhalten darstellen

Machen Sie Ihrem Mieter deutlich, was Sie von ihm verlangen bzw. wozu er verpflichtet ist. Die Gerichte verlangen, dass ein Mieter wissen muss, was er zu tun hat, um sich korrekt zu verhalten und so eine fristlose Kündigung abzuwenden.

8. Alle Gründe angeben

Gibt es mehrere Gründe für eine Abmahnung, beschreiben Sie alle Vertragsverletzungen genau und einzeln. Nur so können Sie Ihre später vielleicht notwendig werdende fristlose Kündigung ebenfalls auf mehrere Pflichtverletzungen stützen. Und damit erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit, Ihrem Mietererfolgreich zu kündigen.

9. Frist setzen

Besteht das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters darin, dass er etwas unerlaubt macht, müssen Sie ihm eine Frist setzen, innerhalb derer er den vertragswidrigen Zustand zu beenden hat (§ 543 Abs. 3 BGB). Das Gleiche gilt, wenn Sie ein bestimmtes Verhalten von Ihrem Mieter fordern dürfen.

Die Dauer der Frist bemisst sich danach, was Sie von Ihrem Mieter verlangen, denn ihrem Mieter muss es möglich sein, in der gesetzten Frist einen geforderten Zustand zu schaffen.

Beispiel

Ihr Mieter hält ohne Ihre Erlaubnis einen großen Hund in seiner Wohnung oder er hat ohne Ihre Erlaubnis massive bauliche Veränderungen in der Wohnung  vorgenommen, etwa eigenmächtig eine Badewanne installiert. Danach wären einem Mieter für die Demontage einer Badewanne etwa 10 Werktage zuzubilligen, für die Entfernung eines Hundes wäre dagegen wohl eine Woche ausreichend.

10. Kündigung androhen

Die Abmahnung hat als Vorstufe zur fristlosen Kündigung die Funktion eines Denkzettels. Als „Gelbe Karte“ soll sie dem Mieter deutlich machen, dass sein Verhalten pflichtwidrig ist und Sie seine Pflichtverletzung nicht hinnehmen. Kündigen Sie ihm daher immer die „Rote Karte“, also die fristlose Kündigung an, für den Fall, dass sich sein Verhalten nicht ändert.

11. Unterschrift aller Vermieter

Die Abmahnung muss von allen Personen unterschrieben sein, die im Mietvertrag als Vermieter angegeben wurden (§ 568 BGB).

12. Vollmacht beifügen

Wenn Sie Ihre Abmahnung nicht selbst verfassen, sondern hiermit einen Rechtsanwalt oder Ihre Hausverwaltung beauftragen, muss der Abmahnung unbedingt eine von Ihnen als Vermieter unterschriebene Originalvollmacht beigefügt werden. Anderenfalls kann der Mieter die Abmahnung – ebenso wie eine Kündigung – als unwirksam zurückweisen.

2. August 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.