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Vermieteralltag: Typische Situationen und ihre Lösungen

Die Devise lautet: Zufriedene Dauermieter können den Vermieteralltag erleichtern, indem sie weniger Zeitaufwand und Ärger verursachen.

Danach zu handeln, bedeutet auch ein Stück mehr Rechtssicherheit.

In diesem Beitrag lesen Sie, wie die Rechtslage in typischen Alltagssituationen aussieht und Sie als Vermieter sich dann in diesen Fällen am besten verhalten.

Bei längerer Abwesenheit Ihres Mieters: Die Wohnung muss zugänglich bleiben

Im Laufe eines Jahres kommt es immer wieder einmal vor, dass ein Mieter für längere Zeit abwesend ist.

Urlaubsreisen, Kur- oder Krankenhausaufenthalte und Dienstreisen sind die häufigsten Gründe dafür, dass ein Mieter seine Wohnung eine Zeitlang nicht benutzt.

Für Sie als Vermieter kann die Abwesenheit Ihres Mieters zum Problemfall werden.

Beispielsweise dann, wenn in der Wohnung des Mieters plötzlich erhebliche Schäden auftreten (Wasserrohrbruch, Brand nach Kurzschluss) oder dringend erforderliche, unaufschiebbare Reparaturen (zerstörte Fensterscheibe) ausgeführt werden müssen.

Ihr Mieter hat die ihm überlassenen Räume pfleglich zu behandeln und Schäden von ihnen fernzuhalten, soweit es in seiner Macht steht.

Aus seinen Obhuts- und Sorgfaltspflichten folgt, dass er Vorkehrungen gegen voraussehbare Schäden treffen muss.

Auch bei längerer Abwesenheit muss der Mieter seinen Obhuts- und Sorgfaltspflichten nachkommen und dafür Sorge tragen, dass die Mieträume nicht beschädigt werden.

Aus der Obhuts- und Sorgfaltspflicht folgt die Verpflichtung des Mieters, für die Zeit seiner Abwesenheit Vorsorge zu treffen, dass die Mieträume von anderen Personen betreten werden können, um etwa plötzlich auftretende Schäden zu beheben oder unaufschiebbare Reparaturen auszuführen.

Ihr Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, Ihnen als Vermieter oder dem Hausverwalter beziehungsweise einem sonstigen Beauftragten den Wohnungsschlüssel auszuhändigen.

Er kann den Wohnungsschlüssel bei einer Vertrauensperson seiner Wahl hinterlegen, deren Namen und Anschrift er Ihnen mitteilen muss.

Ist der Mieter nicht in der Lage, eine Vertrauensperson zu benennen, muss die Scheu, einer fremden Person den Wohnungsschlüssel zu übergeben, zurücktreten hinter der Verpflichtung, den Vermieter vor möglicherweise schweren Schädigungen zu bewahren.

Dem Interesse sowohl des Mieters an der Unverletzlichkeit seiner Wohnung als auch Ihrem Interesse als Vermieter an der Vermeidung schwerer Schäden kann in diesen Fällen gleichermaßen wie folgt Rechnung getragen werden:

Der Mieter übergibt den Wohnungsschlüssel in einem geschlossenen Briefumschlag an den Vermieter, Wohnungsverwalter oder Hausmeister mit der Maßgabe, ihn nur in Notfällen zu benutzen.


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Sie wollen die Mietwohnung besichtigen: Dafür brauchen Sie einen guten Grund

Gesetzlich ist nicht geregelt, ob und bei welchen Gelegenheiten Sie als Vermieter die Wohnung Ihres Mieters besichtigen dürfen. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung zu betreten.

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters erkennen die Gerichte allerdings ausnahmsweise immer dann an, wenn er hierauf angewiesen ist, um seine Pflichten zu erfüllen und seine Rechte wahrnehmen zu können.

Danach steht Ihnen als Vermieter insbesondere in folgenden Fällen ein Besichtigungsrecht zu:

  • In der Wohnung des Mieters sind Schäden aufgetreten (beispielsweise Wasserrohrbruch, Frostschäden).
  • Sie wollen die Wohnung des Mieters routinemäßig auf ihren vertragsgemäßen Zustand hin überprüfen (zulässig im Abstand von etwa zwei Jahren).
  • Sie wollen die Notwendigkeit oder den Umfang von Instandsetzungsarbeiten feststellen.
  • Das Mietverhältnis ist gekündigt, und Sie wollen den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung überprüfen oder die Wohnung Mietinteressenten zeigen.
  • Sie wollen Ihr Miethaus verkaufen und die Wohnung des Mieters mit einem Kaufinteressenten besichtigen.

Sie müssen Ihre Besichtigungsabsicht rechtzeitig anzeigen und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen.

Dies gilt vor allem dann, wenn der Mieter berufstätig ist. Eine Frist von mindestens 10 bis 14 Tagen sollten Sie im Allgemeinen einhalten.

Eine Ausnahme gilt in Eilfällen, etwa bei einem drohenden oder bereits eingetretenen Wasserrohrbruch. Hier kann die Ankündigung selbstverständlich kurzfristig erfolgen.

Praxis-Tipp: Sie haben das Recht, sich von solchen Personen begleiten zu lassen, deren Sachkunde Sie in Anspruch nehmen wollen.

Sie können sowohl einen Sachverständigen als auch einen Handwerker, der die Arbeiten in der Wohnung des Mieters ausführen soll, mitnehmen.

Das Besichtigungsrecht darf nur zur so genannten Besuchszeit ausgeübt werden, also wochentags von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr, sowie ausnahmsweise auch an Sonnund Feiertagen von 11 bis 13 Uhr.

Verweigert Ihnen Ihr Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung, dürfen Sie Ihr Besichtigungsrecht nicht mit Gewalt erzwingen.

Vielmehr müssen Sie die Verurteilung des Mieters zur Duldung der Besichtigung erwirken.

In eilbedürftigen Fällen können Sie Ihr Besichtigungsrecht auch im Wege einer einstweiligen Verfügung bei Gericht durchsetzen.

Bei Löchern im Teppichboden: Wann Ihr Mieter zahlen muss

Ihr Mieter ist berechtigt, einen Teppichboden in seiner Mietwohnung zu verlegen, ohne zuvor Ihre Erlaubnis dafür einzuholen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist Ihr Mieter dann allerdings auch verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Hierzu gehört auch, dass Ihr Mieter den selbstverlegten Teppichboden wieder entfernt, sofern Sie das wünschen.

Wenn der darunter befindliche Fußboden in Mitleidenschaft gezogen sein sollte, wie dies speziell durch Klebstoffrückstände der Fall sein kann, muss er diesen ebenfalls wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen und etwaige Schäden beseitigen.

Haben Sie die Mietwohnung selbst mit einem Teppichboden versehen und diesen Ihrem Mieter mitvermietet, können Sie für eine normale, durch einen vertragsgemäßen Gebrauch hervorgerufene Abnutzung keine Entschädigung verlangen.

In diesem Fall ist die Abnutzung des Teppichbodens mit der Mietzahlung abgegolten.

Ist der Teppichboden also beispielsweise verschlissen, müssen Sie ihn auf eigene Kosten erneuern.

Das kommt in der Praxis immer wieder vor: Ihr Mieter lässt aus Versehen eine brennende Zigarette auf den Teppichboden fallen.

Egal, ob ein Brandfleck oder ein Brandloch die Folge ist, Sie können von Ihrem Mieter Schadenersatz verlangen.

Hier müssen Sie aber bei der Höhe des Schadenersatzes einen Abzug „neu für alt“ berücksichtigen.

Je nach Qualität des Teppichbodens geht man von einer durchschnittlichen Lebensdauer eines Teppichs von 10 Jahren aus. Treten mithin Brandlöcher oder Kaffeeflecken auf einem abgewohnten Teppichboden auf, entfällt ein Schadenersatzanspruch.

Achtung: Der von Ihnen geforderte Schadenersatz muss im Verhältnis zu dem durch Ihren Mieter verursachten Schaden stehen.

Unverhältnismäßig ist es beispielsweise, wenn Sie bei einem Bagatellschaden, wie etwa einem kleinen Riss im Teppich, die Zahlung des kompletten Zeitwerts des Teppichbodens ersetzt verlangen.

22. Juli 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.