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Sonderkündigungsrecht: In diesen Fällen steht es dem Vermieter zu

In ganz speziellen, gesetzlich genau geregelten Fällen, haben Sie als Vermieter ein Sonderkündigungsrecht.

Allerdings: „Unterm Strich“ werden Ihre Kündigungsmöglichkeiten dadurch nur geringfügig erweitert.

Der Grund: Auch in diesen Fällen ist fast immer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.

Sonderkündigungsrecht bei Einliegerwohnungen und Zweifamilienhäuser

Als Hausbesitzer, der in einem Zweifamilienhaus lebt und davon eine Wohnung vermietet hat, können Sie sich Ihren Mietern gegenüber auf ein Sonderkündigungsrecht berufen.

Sie können den Mietvertrag kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse für die Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen muss. Das gilt auch dann, wenn Sie bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht im Haus gelebt haben, sondern erst danach eingezogen sind.

Achtung: Beide Wohnungen müssen sich in einem einheitlichen Wohngebäude befinden.

Das ist bei Wohnungen in nebeneinander liegenden, aber miteinander verbundenen Bungalows oder bei völlig getrennten Terrassenwohnungen nicht der Fall.

Machen Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Vorsicht: Gegenüber diesem Sonderkündigungsrecht kann sich Ihr Mieter auf die Sozialklausel berufen.

Macht er Härtegründe geltend, wägen die Gerichte zwischen Ihren Interessen, wie sie in der Kündigung beschrieben wurden, und den Interessen des Mieters ab.


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Das bedeutet: Je mehr Angaben Sie zu Ihrem Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses machen, desto größer ist Ihre Chance, dass Sie einen etwaigen Räumungsprozess gewinnen, weil die Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Ihren Gunsten ausgeht.

Sonderkündigungsrecht bei einer Teilkündigung

Normalerweise kann ein Mietvertrag nur insgesamt beendet werden.

Das bedeutet: Haben Sie Ihrem Mieter einen Nebenraum mitvermietet, wie etwa einen Kellerraum, einen Bodenraum, einen Schuppen oder eine Garage, dann sind Sie nicht berechtigt, diese Nebenräume separat von der Wohnung zu kündigen.

Von diesem Grundsatz gibt es eine wichtige Ausnahme: „Nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ sowie mitvermietete Vorgärten, Stellplätze und Garagen dürfen Sie gesondert kündigen, wenn Sie

  • die gekündigten Nebenräume bzw. Nebenflächen zur Schaffung von neuen Wohnungen benötigen,
  • die neu geschaffenen Wohnungen anschließend vermieten und
  • die Kündigung auf die Nebenräume bzw. Nebenflächen beschränken.

Beispiel: Sie wollen die Ihrem Mieter überlassene Garage abreißen, um einen Anbau mit drei Mietwohnungen zu errichten. Hier sind Sie zur Teilkündigung berechtigt.

Diese muss sich dann aber auf jeden Fall auf die Garage beschränken.

Für die Teilkündigung gelten die allgemeinen Kündigungsfristen. Unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist müssen Sie mit den geplanten Bauarbeiten beginnen. Verzögern sich die Arbeiten, kann Ihr Mieter verlangen, dass ihm die betreffenden Nebenräume noch bis zum Beginn der Arbeiten überlassen werden.

Achtung: Nach der Teilkündigung von Nebenräumen bzw. Nebenflächen kann Ihr Mieter eine angemessene Herabsetzung der Wohnungsmiete verlangen.

Sie sind allerdings nicht verpflichtet, von sich aus die Miete zu reduzieren. Die Herabsetzung der Miete erfolgt erst dann, wenn Ihr Mieter dies ausdrücklich fordert

Die Regelungen bei der Ersteigerung einer Wohnung

Mit dem Zuschlag treten Sie wie jeder Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein. Maßgebend ist hier der Zeitpunkt des Zuschlags.

Aber anders als beim Erwerb eines Miethauses oder einer vermieteten Eigentumswohnung durch Kaufvertrag, können Sie als Ersteigerer das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht.

Es kann nur ein einziges Mal ausgeübt werden, und zwar für den ersten Termin, für den die Kündigung zulässig ist.

Auch hier kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt des Zuschlags an. Sie müssen sich bis zum 3. Werktag des nächstfolgenden Kalendermonats entscheiden, ob Sie kündigen wollen.

Beispiel: Sie ersteigern die Eigentumswohnung im Oktober 2012. Wollen Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie bis zum 04.11.2012 mit Wirkung zum 31.01.2013 kündigen.

Versäumen Sie diesen Termin, geht Ihr Sonderkündigungsrecht verloren. Üben Sie es dagegen rechtzeitig aus, müssen Sie zugleich immer auch die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen erfüllen.

Das bedeutet, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben müssen.

5. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.