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Gewerbemietvertrag: Mieter darf nicht verfrüht kündigen

Der Markt für Gewerbemieten ist sehr schwierig. Selbst in guten Lagen der großen Städte gibt es bisweilen Leerstand.

Kein Wunder also, dass sich geschäftstüchtige Vermieter einiges einfallen lassen, um frei gewordene Gewerbeflächen möglichst schnell wieder zu vermieten.

Bereits nach 4 Monaten kündigte der Mieter: Das ist zu früh

So gelang es einem Berliner Vermieter, mit seinem Gewerbemieter einen fünfjährigen Mietvertrag abzuschließen, indem er ihm ein Sonderkündigungsrecht nach dem ersten Vertragsjahr einräumte.

Wenn der Vermieter schon da gewusst hätte, dass ihm diese Regelung noch Ärger bringen wird, hätte er es sich sicher anders überlegt. Er musster nämlich leider, dass der Mieter diesen Vorteil schamlos ausnutzen wollte.

Bereits im Juni 2012 kündigte der Mieter den Mietvertrag, und zwar zu Mitte März 2013.


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Er verwies auf sein vertragliches Sonderkündigungsrecht und ergänzend auf einige Unterlagen seines Rechtsanwalts, die die Unwirtschaftlichkeit seines neu eröffneten Ladengeschäfts belegen sollten.

Der Vermieter wies die Kündigung als verfrüht zurück und kündigte das Mietverhältnis außerdem im Frühjahr 2001 wegen Zahlungsverzugs fristlos. In der Zwischenzeit hatte der Mieter überhaupt keine Miete mehr gezahlt. Vor Gericht klagte der Vermieter die rückständige Miete ein und gewann den Prozess.

Daran ließen die Berliner Richter keinen Zweifel: Das Sonderkündigungsrecht konnte der Mieter überhaupt erst nach Ablauf des ersten Vertragsjahrs geltend machen.

Nur vier Monate nach Beginn des Mietverhältnisses konnte nach Auffassung der Richter noch gar nicht zuverlässig darüber entschieden werden, ob das Ladengeschäft wirtschaftlich betrieben werden konnte oder nicht.

Hinzu kam noch, dass die vom Mieter vorgelegten Unterlagen auch inhaltlich nicht ausreichten, um die Unwirtschaftlichkeit des Geschäfts nachzuweisen. Außerdem waren sie auch noch in mehreren Punkten in sich widersprüchlich.

Gewerbemietvertrag: Anlaufkosten müssen einkalkuliert werden

Und auch das stellten die Richter klar: Auf Grund der erforderlichen Anfangsinvestitionen könne ein neu eröffnetes Ladengeschäft in den ersten Monaten in aller Regel ohnehin nur unwirtschaftlich betrieben werden.

Die Zulassung einer Sonderkündigung bereits in dieser Phase würde dem Mieter die Möglichkeit geben, den Mietvertrag in einem Zeitpunkt zu kündigen, in dem die Frage der Wirtschaftlichkeit ernsthaft noch gar nicht beurteilt werden kann. (KG Berlin, 12 U 275/01)

In der gegenwärtigen Marktsituation haben Sie es nicht leicht, Ihre Mietpreisvorstellungen durchzusetzen. Bevor Sie sich bei der Miete „herunterhandeln“ lassen, sollten Sie eher anderweitige Zugeständnisse anbieten.

In Betracht kommt in diesen Fällen beispielsweise, zusätzlichen Parkraum zur Verfügung zu stellen. Oder Sie bieten an, notwendige Umbaumaßnahmen in den Mieträumen mitzufinanzieren.

Wenn Sie dagegen über den Mietpreis bereitwillig mit sich verhandeln lassen, erwecken Sie völlig unnötig den Eindruck, dass der Mietinteressent mit dem ursprünglich höheren Mietpreis übervorteilt werden sollte.

13. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.