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Worauf es bei einem Vermieterwechsel ankommt

Wenn Sie ein vermietetes Objekt kaufen, gilt der Grundsatz: „(Ver-)Kauf bricht nicht Miete“. Der Kauf eines Mietobjekts hat auf den Bestand der Mietverhältnisse keinen Einfluss.

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Übergang der Rechte und Pflichten ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.

Das bedeutet, dass die Vermieterrechte und -pflichten erst dann auf Sie als Käufer übergehen, wenn Sie als Erwerber im Grundbuch eingetragen sind.

Das gilt auch dann, wenn Sie mit dem Vorbesitzer einen früheren Übergang der Rechte und Pflichten vereinbart haben, es sei denn, der Mieter stimmt zu.

Dieser Fall kommt in der Praxis aber so gut wie gar nicht vor, da die Einholung der Zustimmungserklärungen mit einem Aufwand verbunden ist, der in keinem Verhältnis zum Nutzen steht.

Vermieterwechsel undBetriebskosten

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter als Eigentümer für alle Lasten des Mietobjekts aufzukommen. Wenn der Mieter zuzüglich zur Miete noch Betriebskosten zahlen soll, muss dies eindeutig geregelt sein.

Zu den wichtigsten Punkten, die Sie noch vor Abschluss des Kaufvertrags über das Miethaus klären müssen, gehört daher die Frage, ob die Betriebskosten – wirksam – auf die Mieter umgelegt sind.

Ist dies der Fall, schließt sich hier die weitere Frage an, ob die Mieter eine Vorauszahlung oder eine Pauschale zu leisten haben.

Achtung: Lassen Sie sich vom Vorbesitzer grundsätzlich die drei letzten Betriebskostenabrechnungen zeigen, gegebenenfalls gesondert für jedes Mietverhältnis.

Haben die Mieter Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu leisten, so überzeugen Sie sich persönlich davon, wie hoch die jeweilige monatliche Abschlagszahlung ist. Bestehen Sie gegebenenfalls darauf, die Überweisungsbelege einzusehen.

Da Sie als Erwerber nur in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten eintreten, die nach dem Eigentumswechsel entstehen, brauchen Sie auch nur über die Ihnen danach von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen.


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Für Ansprüche auf Nachzahlung oder Rückerstattung, die vorher entstanden sind, bleibt der Vorbesitzer berechtigt und verpflichtet.

Ausnahme: Der Vorbesitzer soll die Vorauszahlungsbeträge, die er während der laufenden Abrechnungsperiode von den Mietern erhalten hat, an Sie weitergeben, oder Sie haben sich dem Vorbesitzer gegenüber zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet.

Kündigung nach einem Vermieterwechsel

Kündigen Sie das Mietverhältnis, bevor Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ist die Kündigung unwirksam.

Dagegen sind Sie zur Kündigung der Mietverträge jedenfalls auf Grund solcher Umstände berechtigt, die nach dem Eigentumsübergang eingetreten sind.

Kündigungsgründe, die bereits vor dem Eigentumsübergang vorgelegen haben, können Sie als Erwerber dann geltend machen, wenn sie über den Eigentumsübergang hinaus fortwirken und Sie als Erwerber ein eigenständiges Interesse an der Vertragsbeendigung haben.

Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter mit der Mietzahlung zum Teil vor und zum Teil nach dem Eigentumswechsel in Verzug geraten ist oder den Hausfrieden weiterhin stört.

Ausnahme: Das vertragswidrige Verhalten des Mieters hat sich ausschließlich gegen den Vorbesitzer gerichtet. Hatte der Vorbesitzer vor dem Eigentumsübergang bereits die Kündigung erklärt, bleibt sie bestehen.

Wichtig: Auch Sie als Erwerber müssen die allgemeinen Voraussetzungen für eine Kündigung erfüllen.

Das bedeutet beispielsweise bei einer Kündigung des Vorbesitzers wegen Eigenbedarfs, dass die Kündigung durch den Verkauf des Mietobjekts unwirksam wird.

Da die Eigenbedarfskündigung streng personenbezogen ist, besteht keine Möglichkeit, dass Sie das Kündigungsrecht ausüben.

Hat dagegen der Mieter gekündigt, so wirkt die Kündigung in jedem Fall auch Ihnen gegenüber. Das gilt auch dann, wenn der Mieter das Kündigungsschreiben an den Vorbesitzer richtet, weil ihm der Eigentumsübergang noch nicht bekannt war.

Miete

Die Mietansprüche, die vor dem Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden sind, stehen dem Vorbesitzer zu.

Allerdings können Sie mit dem Vorbesitzer vereinbaren, dass die Mietzahlungen bereits ab einem früheren Zeitpunkt an Sie geleistet werden sollen. Eine entsprechende Regelung findet sich in praktisch jedem Grundstückskaufvertrag.

In dem entsprechenden Vertragspassus vereinbaren Vorbesitzer und Erwerber einen so genannten Verrechnungstermin, zu dem die Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergehen sollen.

Das bedeutet, dass Ihnen ab dem betreffenden Termin die Mieten und alle sonstigen, von den Mietern zu erbringenden Leistungen zustehen sollen.

Zugleich sind Sie aber auch verpflichtet, alle öffentlichen Lasten und Abgaben, die mit dem Grundstück verbunden sind, ab diesem Termin zu tragen.

Mieterhöhung erst nach der Eintragung

Solange Sie nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen.

Das gilt sowohl für die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch für eine Mietanhebung wegen Modernisierung.

Eine vorher von Ihnen ausgesprochene Mieterhöhung ist unwirksam. Das gilt selbst dann, wenn Sie mit dem Vorbesitzer im Kaufvertrag vereinbart haben, dass Ihnen Nutzungen und Lasten bereits zu einem früheren Zeitpunkt zustehen sollen.

Mietvorauszahlungen: Was zu beachten ist

Bei Mietvorauszahlungen handelt es sich um Geldleistungen des Mieters, die vertraglich auf die künftig fällig werdende Miete verrechnet werden.

Der Mieter wird dadurch im Voraus von der Zahlung der Miete für eine bestimmte Zeit ganz oder teilweise befreit. Die Mietvorauszahlung dient dem Vermieter in der Regel zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten oder sonstigen Bauarbeiten größeren Ausmaßes.

Hat der Mieter dem Vorbesitzer eine Mietvorauszahlung geleistet, so ist diese Ihnen als Erwerber gegenüber grundsätzlich wirksam, soweit sie sich auf den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Monat bezieht.

Ist der Eigentumsübergang nach dem 15. eines Monats erfolgt, müssen Sie die Mietvorauszahlung auch noch für den folgenden Monat gegen sich gelten lassen.

12. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.