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2015: Die Betriebskostenpauschale rechtssicher erhöhen

Im Mietvertrag können zur Abgeltung einzelner Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart werden. Mit Zahlung dieses Pauschalbetrags durch den Mieter sind die Betriebskosten dann abgegolten. Das funktioniert jedenfalls bei den verbrauchsunabhängigen Kosten.

Der Mieter muss am Jahresende keine Nachzahlungen befürchten. Andererseits kann er auch keine Überzahlungen zurückverlangen.

Was aber, wenn die Pauschale nicht mehr ausreicht? Der Mieter zahlt Monat für Monat seit Jahren den gleichen Betrag. Gleichzeitig haben sich aber die Nebenkosten erhöht und Vermieter zahlen beispielsweise höhere Abgaben für die öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Versicherungskosten oder den Gärtner.

Also werden Vermieter versuchen wollen, diese höheren Kosten auf ihren Mieter abzuwälzen. Das geht aber nicht durch eine Änderungskündigung. Bei einer solchen Kündigung würde man das Mietverhältnis beenden und zugleich dem Mieter ein neues Mietverhältnis mit einer höheren Betriebskostenpauschale anbieten. Das ist aber im Wohnraummietrecht verboten!

Man kann auch rechtssicher vorgehen

1. Man sollte als erstes prüfen, ob man die Erhöhung der Betriebskostenpauschale im Mietvertrag vereinbart hat. Nur in diesem Fall ist überhaupt eine Erhöhung durchführbar!


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2. Vermieter sollten dann nachsehen, welche Kosten von der Betriebskostenpauschale umfasst werden. Am einfachsten ist es, wenn man im Mietvertrag prüft, welche einzelnen Kostenpositionen dort aufgeführt sind. Für diese Betriebskosten kann die Pauschale grundsätzlich erhöht werden. Haben Vermieter dort keine einzelnen Kosten vereinbart, sollte man zunächst davon ausgehen, dass man die Kosten erhöhen darf, die man auch bislang erhoben hat.

Aber Achtung: Es gibt viele Kosten, die nicht zu den Betriebskosten gehören und die nicht, auch nicht bei einer Pauschale, auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Nicht umgelegt werden dürfen:

Verwaltungskosten: Das sind die Kosten, die für die Verwaltung des Gebäudes entstehen. Vermieter dürfen weder ihre eigenen Kosten, die für die Verwaltung entstanden sind, noch die Kosten für eine Fremdverwaltung umlegen.

Instandhaltungskosten: Das sind Kosten für Maßnahmen, welche einen ordnungsgemäßen Zustand aufrechterhalten sollen, wie das Erneuern alter aber noch funktionsfähiger Heizungsanlagen.

Instandsetzungskosten: Dabei handelt es sich insbesondere um Kosten für Reparaturen.

3. Erst nach Abschluss des Mietvertrags neu entstandene Betriebskosten können Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn diese zuvor im Mietvertrag vereinbart wurden.

Hat man also im Mietvertrag einzelne Betriebskosten aufgeführt für die der Mieter eine Pauschale zahlt, kann man neue Betriebskosten, die nicht im Vertrag stehen, nicht umlegen. Vermieter blieben in diesem Fall auf ihren Kosten für die neuen Betriebskosten sitzen.

4. Nun sollte die Erhöhung berechnet werden. Hierzu können Vermieter die Betriebskosten ihres Mieters im letzten Jahr feststellen, diesen Betrag durch 12 dividieren – damit man den Monatsbetrag erhält – und von dieser Summe die tatsächlichen, durchschnittlich geleisteten Zahlungen abziehen und man erhält den Betrag, den der Mieter künftig zusätzlich zahlen muss.

5. Jetzt sollte ein Schreiben an den Mieter mit dem Verlangen einer  Anpassung der Pauschale angefertigt werden. Dabei haben Vermieter den Grund der Erhöhung genau zu bezeichnen und zu erläutern. Diesen Brief sollte man dann unterschreiben. Andernfalls entfaltet er keine Wirkung. Der Mieter schuldet die Erhöhung mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

3. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.