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2015 kommt die Mietpreisbremse: So beugen Sie Mindereinnahmen vor

In wenigen Monaten wird die lange angekündigte Mietpreisbremse (offizieller Name: Mietrechtsnovellierungsgesetz, MietNovG) nun wohl in Kraft treten. Sie gilt allerdings nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und auch erst dann, wenn solche Gebiete von den Bundesländern durch Rechtsverordnung bestimmt sind.

Nutzen Sie jetzt die wahrscheinlich letzte Gelegenheit für die nächsten 5 Jahre, um der Mietpreisbremse noch davonzufahren und Ihre wirtschaftliche Rentabilität zu sichern. Schnell zu handeln empfiehlt sich besonders, wenn Ihre Wohnung in einer Gemeinde oder einem Gebiet liegt, das bereits im Rahmen der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15% als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde.

Denn die Vermutung liegt nahe, dass die Bundesländer diese Gebiete in gleicher Weise zum Anwendungsbereich der neuen Mietpreisbremse erklären werden. Sichern Sie jetzt eine optimale Miethöhe. Schließen Sie einen neuen Mietvertrag noch vor dem Wirksamwerden der Mietpreisbremse in Ihrer Gemeinde ab.

So bleibt die vereinbarte Miete auch nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse in voller Höhe wirksam, auch soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschreitet. Und ein weiteres Plus: Selbst wenn das Mietverhältnis nicht lange andauert, inzwischen aber die Mietpreisbremse eingeführt wurde, dürfen Sie bei der anschließenden Vermietung dieselbe Miethöhe wieder vereinbaren.


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Die 10%-Grenze gilt hier wegen der höheren Vormiete nicht: Verschlechtern muss sich kein Vermieter! Haben Sie die Miete mit dem Vormieter jedoch nicht im Rahmen eines neuen Mietvertrags, sondern im Wege einer Mieterhöhung vereinbart, profitieren Sie von dieser Vormiete nur, wenn sie mehr als 1 Jahr vor der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde.

Tipp: Mit Staffelmiete langfristig profitieren

Gelingt es Ihnen, noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Staffelmiete mit Ihrem Mieter zu vereinbaren, profitieren Sie doppelt: Einerseits können die Ausgangsmieten derzeit noch oberhalb der Grenze von 10% liegen. Andererseits werden die einzelnen Mietstaffeln einer jetzt  vereinbarten Staffelmiete auch in Zukunft nicht an der Mietpreisbremse gemessen.

Ihr Vorteil: Auch mit einer Indexmiete, die Sie bereits vor dem Wirksamwerden der Mietpreisbremse für Ihre Mietwohnungen vereinbart haben, können Sie sich langfristig eine Miete oberhalb der 10%-Mietpreisbremse sichern. Sowohl die Ausgangsmiete als auch die folgenden Indexmieterhöhungen werden von dem neuen Gesetz nicht erfasst.

Optimieren Sie Ihre Modernisierungen Das Mietrechtsnovellierungsgesetz sieht für Modernisierungen wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse vor:

1. Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn Sie eine Wohnung vor einer Neuvermietung umfassend modernisiert haben. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn Ihre Modernisierungsinvestitionen etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands betragen (BGH, Beschluss v. 10.08.10, Az. VIII ZR 316/09).

Außerdem sollten die Maßnahmen zu Verbesserungen in mehreren wesentlichen Bereichen geführt haben, etwa bei den Sanitäranlagen, der Heizung, der Elektroinstallation, den Fenstern oder den energetischen Eigenschaften.

2. Die 10%-Grenze dürfen Sie bei einer Neuvermietung überschreiten, wenn Sie in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt haben. Zu der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unrenovierte Wohnung dürfen Sie dann 10% (Mietpreisbremse) sowie zusätzlich den Betrag einer zulässigen Modernisierungsmieterhöhung (§§ 559, 559a BGB) hinzurechnen.

Dies sind dann also 11% Ihrer Modernisierungskosten im Jahr, wovon Sie 1/12 pro Monat veranschlagen dürfen. Prüfen Sie daher, ob für Sie eine umfassende Modernisierung mit anschließender Erstvermietung ohne Mietpreisbremse günstiger ist, als mehrere kleine Modernisierungsmaßnahmen über einen langen Zeitraum gestreckt durchzuführen.

Tipp: Nach Modernisierung zügig vermieten

Finden in Ihrer Immobilie derzeit Modernisierungsarbeiten statt, ist es für Sie günstig, diese zügig abzuschließen und noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse neu zu vermieten. Dann gilt noch das bisherige Recht und Sie brauchen Ihre Miethöhe im neuen Vertrag nicht zu begründen. Mitunter kann sich eine zügige Neuvermietung bereits anbieten, bevor die Modernisierung komplett abgeschlossen ist.

10. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.