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Betriebskosten: 28 Positionen mit hohem Streitpotenzial

Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern darüber, ob bestimmte Bewirtschaftungskosten umlagefähig sind, muss es gar nicht immer um die „dicken Brocken“ (z.B. Wasserkosten, Versicherungen, Hausmeisterkosten) gehen. Meist sind es kleinere Aufwendungen, an den sich der Streit entzündet.

Je nach Mentalität und Naturell kann sich die Diskussion schnell „hochschaukeln“. Ergebnis: Immer mehr Abrechnungsposten werden vom Mieter angezweifelt, schließlich wird die ganze Abrechnung in Frage gestellt.

Umfassende Hinweise und bewährte Praxis-Tipps zu den 17 „großen“ Betriebskostengruppen lesen Sie in dem Beitrag „Betriebskosten“ (B 20) in Ihrem „Immobilien-Berater“. In diesem Beitrag finden Sie dagegen eine Zusammenstellung solcher „kleineren“ Kostenpositionen, die in der Vermietungspraxis ebenfalls immer wieder zu Diskussionen mit dem Mieter führen.

Abflussrohr

Die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung in einem Abflussrohr sind Reparaturkosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das können Sie auch nicht durch eine anders lautende Klausel in einem Formular-Mietvertrag umgehen. Folgende Klausel ist unzulässig:

Wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, haften alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung. Sollte kein Umlageschlüssel vereinbart sein, erfolgt die Umlage nach der Kopfzahl.

Achtung: Die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung können Sie von Ihrem Mieter immer nur dann ersetzt verlangen, wenn Sie nachweisen können, dass er die aufgetretene Verstopfung der Leitung oder des Abwasserkanals verursacht hat.

Allgemeinstrom

Die Kosten für die Beleuchtung der von den Hausbewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Bodenräume, Waschküchen, werden oftmals auch als Allgemeinstrom bezeichnet. Das ist missverständlich, denn es werden nur die Stromkosten für Gemeinschaftsflächen und nicht etwa generell alle Stromkosten für Beleuchtungen außerhalb der einzelnen Wohnungen berücksichtigt.

Beispiel: Ist ein Keller- oder Bodenraum, ein Schuppen oder eine Garage mit vermietet, sind die für diese Räume entstehenden Stromkosten allein von dem betreffenden Mieter zu zahlen.

Baumfällen

Zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege gehören auch Baumpflegearbeiten. Dazu zählen beispielsweise das Entfernen von trockenen, kranken und absterbenden Ästen, das Nachsägen von Astrücken und das Einkürzen kopflastiger und weit ausladender Äste sowie das Entfernen sich reibender Äste. Auch das Fällen und der Abtransport kranker oder morscher Bäume einschließlich der Anpflanzung junger Bäume sind eine gartenpflegerische Maßnahme.

Das folgt zum einen daraus, dass „Gartenpflege“ ausdrücklich auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen und damit auch die vollständige Entfernung alter bzw. die Anschaffung neuer Bäume umfasst. Es ist nämlich nicht ersichtlich, dass Bäume etwa aus dem Begriff „Gehölze“ ausgenommen wären.

Eine andere Frage ist, ob derartige Kosten „laufend“ entstehen. Die Gerichte bejahen dies, weil selbst ein Turnus von mehreren Jahren noch als ausreichend gilt. Entscheidens ist immer, ob es sich um Arbeiten handelt, die Ausdruck einer ordnungsgemäßen Gartenpflege sind.

Bauschutt

Führt der Vermieter im Miethaus Umbau- oder Modernisierungsarbeiten durch, darf er die Kosten für die Abfuhr von Bauschutt nicht in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Diese Kosten gehören nicht zu den Kosten der Müllabfuhr, sondern sind vom Vermieter stets selbst zu tragen.

Bewegungsmelder

Die Betriebskosten für einen Bewegungsmelder gehören zu den umlagefähigen Kosten der Beleuchtung. Das gilt allerdings nur für die laufenden Stromkosten, nicht für die Kosten der Erstanschaffung. Diese müssen Sie als Vermieter ebenso selbst tragen wie etwaige Reparaturkosten.

Biotonne

Früher bestand der Hausmüll zu 60% aus Asche und Schlacke der Kohleöfen. Etwa 20 bis 25% des Mülls entfielen auf organische Abfälle aus Küche und Garten. Heute besteht etwa 1/3 unseres Hausmülls aus organischen Küchen- und Gartenabfällen.

Soweit diese Abfälle auf dem Grundstück des Miethauses nicht kompostiert werden können, bietet sich die Verwendung einer Biotonne an. Eine entsprechende Müllentsorgung gehört inzwischen in nahezu allen Städten und Gemeinden zum „Standard“. Oftmals werden Haus- und Biomüll im wöchentlichen Wechsel abgefahren.

Achtung: Die Trennung des Mülls hat keinerlei Auswirkungen auf die Kostenlast. Auch die Kosten für die Entsorgung des Biomülls sind Kosten der Müllabfuhr und können deshalb in voller Höhe auf Ihre Mieter umgelegt werden.

Blitzschutzanlagen

TÜV-Gebühren für die Wartung einer Blitzschutzanlage sind als sonstige Betriebskosten umlagefähig. Von der Sache her ist anerkannt, dass auch die Kosten der Wartung einer Blitzschutzanlage als laufende Betriebskosten für die Unterhaltung eines Wohngebäudes anfallen.

Dabei besteht allerdings die Besonderheit, dass diese Kosten nicht Jahr für Jahr, sondern in größeren jährlichen Abständen anfallen und dann jeweils einen etwas höheren Betrag ausmachen. Auf der anderen Seite entstehen die genannten Kosten nicht nur einmalig, sondern turnusmäßig und dienen nicht nur allein den Interessen des Hauseigentümers und Vermieters, sondern auch den Interessen des Mieters.

Dachbegrünung

Die Kosten für eine Dachbegrünung können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Zunächst einmal ist die Dachbegrünung in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung nicht ausdrücklich erwähnt. Einen gewissen Anhaltspunkt könnten die dort genannten Kosten der Gartenpflege geben. Allerdings sind die Kosten der Gartenpflege nur ansatzfähig, wenn der Mieter zur Nutzung des Gartens berechtigt ist. Der bloße Ausblick „ins Grüne“ rechtfertigt die Umlage nicht.

Darüber hinaus ist bei der Dachbegrünung noch zu berücksichtigen, dass sie der Abdeckung der Flachdächer und einer Verbesserung der Isolationseigenschaften dient. Die Kosten der Dachbegrünung sind daher eher vergleichbar mit den

Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches als mit den Kosten für die Pflege eines allen Mietern zur Verfügung stehenden Gartens.

Dachrinnenheizung

Es ist umstritten, ob die Betriebskosten einer Dachrinnenheizung als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein können:

  • Dafür spricht: Die Dachrinnenheizung verhindert, dass sich bei entsprechender Witterung Eiszapfen bilden (die herabfallen können) und dienen damit dem Schutz und der Sicherheit der Hausbewohner und ihrer Besucher.

  • Argument dagegen: Die Dachrinnenheizung schützt in erster Linie die Bausubstanz und dient dann vor allem auch der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, die Hausbewohner, deren Besucher und sonstige Passanten vor herabfallenden Eiszapfen zu schützen.

Dachrinnenreinigung

Die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen können als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein. Ob dies der Fall ist, entscheidet sich maßgeblich danach, warum die Dachrinne gereinigt wird. Ist dies etwa nur der Fall, um erforderliche Arbeiten am Dach oder an der Hausfassade zu ermöglichen, handelt es sich bereits nicht um „laufende“ Betriebskosten. In diesen Fällen müssen Sie als Vermieter die Kosten der Dachrinnenreinigung selbst zahlen.

Demgegenüber handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten, wenn sich auf dem Grundstück alter Baumbestand befindet und der Laubfall regelmäßig im Herbst die Dachrinnen verstopft. In diesen Fällen ist die Reinigung der Dachrinnen Ausdruck ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Hier verhält es sich dann nicht anders als mit der Beseitigung und Abfuhr von Laub im Garten. Die Kosten dafür sind – dort allerdings unter dem Gesichtspunkt der Gartenpflege – ebenso umlagefähig wie hier die Kosten der Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten.

Eichkosten

Die Messergebnisse der Wasserzähler können nur dann als verlässliche Grundlage für die Verteilung der Wasserkosten dienen, wenn sie einwandfrei arbeiten. Um dies zu gewährleisten, müssen Wasserzähler regelmäßig geeicht werden. In der Regel steht die Eichung alle sechs Jahre an.

Ergibt eine stichprobenweise Überprüfung der Wasserzähler allerdings, dass diese nach wie vor richtig messen, kann sich die Gültigkeitsdauer der Eichung – unter Umständen sogar mehrfach – um drei Jahre verlängern. Ist die Gültigkeitsdauer der Eichung dagegen abgelaufen, dürfen die Messergebnisse der Wasserzähler auch nicht mehr zur Verteilung der Wasserkosten herangezogen werden. Die Eichkosten sind umlagefähige Kosten des Wasserverbrauchs.


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Achtung: Wird als Ersatz der Eichung ein Wasserzähler ausgetauscht, sind dessen Kosten bis zur Höhe der ersparten Eichkosten umlagefähig. Anders verhält es sich dagegen bei einem Wasserzähler, der defekt ist und deshalb repariert oder ersetzt werden muss. In diesem Fall muss Ihr Vermieter die Kosten stets aus eigener Tasche zahlen.

Erschließungskosten

Zur Erschließung zählt hauptsächlich der Neu- oder Ausbau folgender Projekte: Straßen, Gehwege, Grünanlagen, verkehrsberuhigte Zonen, Kanalisation, Stromversorgung, Parkplätze, Radwege, Straßenbeleuchtung, Fußgängerzonen, Lärmschutzwälle, Wasserleitungsnetz, Gasversorgung. Als Erschließungskosten werden alle Neubauten mit den

betroffenen Anliegern abgerechnet. Ausnahme: So genannte klassifizierte Straßen wie Bundes- oder Landesstraßen gehen zu Lasten der jeweiligen Landes- oder Staatskasse. Nebenanlagen wie Geh- und Radwege sowie Parkplätze werden aber auch hier dem Anlieger per Beitragsbescheid als Erschließungskosten in Rechnung gestellt.

Bei dem „Anlieger“ handelt es sich um Sie als Grundstückseigentümer. Werden Sie aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Entrichtung von Erschließungskosten herangezogen, dann können Sie diese Kosten nicht als Betriebskosten umlegen. Denn es handelt sich weder um laufende öffentliche Lasten des Grundstücks noch um Ausgaben, die unter einer anderen Betriebskostenart erfasst werden können.

Hagelversicherung

Die Prämien für eine Hagelversicherung sind umlagefähige Betriebskosten. Schäden durch (Sturm und) Hagel können durch die Gebäudeversicherung mit abgedeckt werden. Darunter fallen Unwetterschäden – vom abgedeckten Dach über eingedrückte Fenster bis hin zu Beschädigungen durch umstürzende Bäume.

Achtung: Sturmschäden werden erst ab Windstärke 8 reguliert. Die Hagelversicherung setzt dagegen keine bestimmte Windstärke voraus.

Hauseigene Wasserversorgungsanlage

Die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage gehören zu den umlagefähigen Kosten des Wasserverbrauchs. Gemeint sind solche Einrichtungen, die die Wasserversorgung des Miethauses gewährleisten sollen, weil ein Anschluss an das örtliche Weiterleitungsnetz fehlt. Bei der hauseigenen Wasserversorgungsanlage kann es sich um einen Brunnen, eine Pumpanlage oder ein kleines Wasserwerk handeln.

Achtung: Umlagefähig sind nicht nur die Stromkosten, sondern beispielsweise auch eine behördlich angeordnete Trinkwasseruntersuchung. Reparaturkosten sind dagegen immer Sache des Vermieters.

Korrosionsschutz

Die Kosten für Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitungen dienen, sind keine umlagefähigen Kosten der Wasseraufbereitungsanlage. Korrosionsschutzmittel dienen zumindest in erster Linie nicht dazu, die Wasserqualität zu verbessern. Vielmehr soll damit dem Lochfraß entgegengewirkt werden.

Leer stehende Wohnungen

Stehen Wohnungen vorübergehend leer, sind die auf diese Wohnflächen entfallenden Kosten von Ihnen als Vermieter zu tragen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob Sie eine Neuvermietung beabsichtigen, oder ob Sie die Wohnung modernisieren oder in sonstiger Weise umbauen wollen.

Achtung: Bei der Betriebskostenabrechnung darf die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht um die Fläche reduziert werden, die auf die leer stehenden Wohnungen entfällt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach die Kostenverteilung im Verhältnis der vermieteten Flächen zueinander erfolgt.

Öltank

Die Kosten für die Reinigung des Öltanks gehören zu den umlagefähigen Heizkosten. Dass die Reinigung des Öltanks nicht jährlich erfolgt, bedeutet nicht etwa, dass es sich bei den Reinigungskosten nicht um laufende Kosten handelt. Betriebskosten müssen nicht unbedingt jährlich anfallen, um in der Betriebskostenabrechnung in Ansatz gebracht werden zu können. Auch ein Turnus von mehreren Jahren reicht aus.

Rauchmelder

Die Betriebs- und Wartungskosten für elektronisch gesteuerte Rauchmelder sind als sonstige Betriebskosten umlagefähig. Derartige Rauchmelder dienen der Sicherheit und dem Brandschutz im Miethaus. Derartige Anlagen müssen regelmäßig kontrolliert und gewartet werden. Es ist jedoch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.

Rückstausicherung

Rückstausicherungen verhindern das Überschwemmen von Kellergeschossen, wenn das öffentliche Kanalsystem so stark überlastet ist, dass das Wasser nicht mehr ordnungsgemäß abfließen kann.

Gleichwohl ist umstritten, ob die Überprüfung und Reinigung der Rückstausicherungen umlagefähige Kosten darstellen:

  • Dafür spricht, dass Rückstausicherungen letztlich der Sicherheit der Hausbewohner dienen.

  • Argument dagegen: In erster Linie wird die Bausubstanz geschützt. Außerdem ist der Zeit- und Arbeitsaufwand für die gelegentliche Überprüfung und bisweilen notwendige Reinigung der Rückstausicherungen nicht nennenswert. Von eigentlichen Wartungskosten kann keine Rede sein.

Rückwirkende Erhöhung

Sind die allgemeinen Betriebskosten bzw. die Heiz- und Warmwasserkosten gestiegen, können Sie als Vermieter verlangen, das die Betriebskostenvorauszahlung angepasst, also angehoben wird. Diese Erhöhung gilt grundsätzlich nur für die Zukunft, nicht für die Vergangenheit.

Ausnahme: Sie erfahren nachträglich, dass sich bestimmte Betriebskosten erhöht haben. Dann können Sie diese Kosten auch noch rückwirkend geltend machen.

Rückwirkende Erhöhungen kommen gerade bei kommunalen Gebühren und Steuern vor, wie insbesondere bei Grundsteuerbescheiden. Die Rückwirkung ist allerdings auf den Beginn des Kalenderjahrs beschränkt, das dem Abgaben- oder Steuerbescheid der Stadt- oder Gemeindeverwaltung vorausgeht.

Beispiel: Sie erhalten im Oktober 2003 einen Steuerbescheid. Darin steht, dass sich die Grundsteuer rückwirkend ab 01.10.2001 erhöht. Sie können dann nur die Grundsteuererhöhungen auf Sie umlegen, die den Zeitraum ab dem 01.01.2002 betreffen.

Achtung: Eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten ist nur möglich, wenn Sie als Vermieter die Erhöhungserklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. Geschieht dies nicht, so ist die rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten ausgeschlossen.

Solaranlage

Die Heizkostenverordnung findet ausnahmsweise dann keine Anwendung, wenn besondere energiesparende Heizsysteme betrieben werden. Hierzu zählt auch der Betrieb einer Solaranlagen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Mietobjekt überwiegend mit Wärme oder Warmwasser aus der

Solaranlage versorgt wird. „Überwiegend“ bedeutet eine Versorgung zu mehr als 50%.

Achtung: Sie sind berechtigt, den Abrechnungsmaßstab für die Heiz- und Warmwasserkosten zu verändern, wenn Sie bauliche Maßnahmen durchgeführt haben, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führen. Typisches Beispiel ist die Installation einer Solaranlage.

Sperrmüll

Besonders in größeren Mehrfamilienhäusern bildet Sperrmüll oftmals ein besonderes Ärgernis, vor allem auch für Sie als Vermieter, der mit ansehen muss, wie sich vorzugsweise im Keller oder im rückwärtigen Teil des Grundstücks immer mehr Sperrmüll ansammelt. Das ist nicht nur unansehnlich und ein „Anziehungspunkt“ für Ungeziefer. Gerade dann, wenn Flure oder Zugänge zugestellt werden, kann bei einem Brand ein lebenswichtiger Fluchtweg im wahrsten Sinne des Wortes „zugemüllt“ sein.

Viele Vermieter reagieren in der Weise, dass sie regelrechte Entrümpelungsaktionen durchführen und die Kosten anschließend auf alle Mieter im Haus verteilen. Das ist in dieser Form unzulässig.

Achtung: Das gilt erst recht dann, wenn es ein einziger Mieter ist, der sich vertragswidrig und gegenüber den übrigen Hausbewohnern rücksichtslos verhält. Dann müssen Sie ihm allein die Kosten für die Beseitigung des Sperrmülls in Rechnung stellen.

Sind es dagegen offensichtlich mehrere Mieter, die auf zweifelhafte Art und Weise versuchen, ihren Sperrmüll zu entsorgen, müssen Sie versuchen zu ermitteln, welche Hausbewohner es sind. Gelingt Ihnen dies nicht, dürfen Sie auch dann nicht ohne weiteres die Kosten für die Beseitigung des Sperrmülls allen Mietern anteilig in Rechnung stellen.

Achtung: Die Aufwendungen für die Beseitigung von Sperrmüll sind allenfalls dann als Betriebskosten abrechnungsfähig, wenn es sich um laufende Kosten handelt, weil die Mieter immer wieder Sperrmüll in den Kellergängen oder ähnlichen Gebäudeteilen abstellen. Aber auch hier müssen Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten.

Das bedeutet: Sie müssen darlegen, dass die Kosten für die Entsorgung des Sperrmülls Ausdruck einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung sind. Das wiederum ist nur der Fall, wenn Sie zuvor zumindest versucht haben, das Abstellen von Sperrmüll in den Kellergängen oder ähnlichen Gebäudeteilen zu unterbinden.

Sturmschaden

Die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden dürfen Sie in der Regel nicht in Ansatz bringen. Es handelt sich um nicht umlagefähige Kosten der Instandsetzung.

Ausnahme: Im Einzelfall können die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden im Garten als Kosten der Gartenpflege umlagefähig sein. Die Pflege von gärtnerischen Flächen und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfasst grundsätzlich auch das Entfernen von Bäumen. Dabei ist unerheblich, dass es sich um einen Sturmschaden handelt. Für die Annahme von umlagefähigen Betriebskosten ist nur erforderlich, dass diese mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen. Nicht notwendig ist, dass die Kosten jährlich entstehen.

Mit anderen Worten: Die Kosten für die Beseitigung von Sturmschäden im Garten sind umlagefähig, wenn das Miethaus in einer Region liegt, in der schwere Stürme zwar nicht jedes Jahr, aber doch in gewissen Abständen immer wieder auftreten. Das haben die Gerichte für Hamburg angenommen, während im Taunus ein schwerer Sturm als ungewöhnliches Naturereignis gilt.

Achtung: Zu den umlagefähigen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gehören auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung. Diese deckt gerade auch das Risiko von Sturmschäden mit ab.

Trinkwasseruntersuchung

Die Kosten für eine behördlich angeordnete Trinkwasseruntersuchung sind umlagefähige Kosten des Wasserverbrauchs. Das gilt insbesondere für Wasseruntersuchungen, die bei Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage regelmäßig notwendig werden.

Anders verhält es sich hingegen, wenn die Wasserleitungen aus Blei bestehen. Führt der Vermieter – gegebenenfalls auch regelmäßig – Wasseruntersuchungen durch, um überprüfen zu lassen, ob die Grenzwerte für Blei eingehalten werden, handelt es sich nicht um umlagefähige Kosten.

Das betonen die Gerichte immer wieder: Es ist Sache des Vermieters, Gesundheitsgefahren für die Mieter durch ein Überschreiten der Grenzwerte zu verhindern. Dazu gehört eben auch, durch gegebenenfalls regelmäßige Wasseruntersuchungen den Zustand der Wasserleitungen zu überprüfen.

Ungezieferbekämpfung

Die Kosten für die Bekämpfung von Ungeziefer gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Allerdings gilt das immer nur für solche Bekämpfungsmaßnahmen, die die Gemeinschaftsräume und -flächen betreffen.

Achtung: Die Ungezieferbekämpfung in den Wohnungen ist Aufgabe der jeweiligen Mieter. Deshalb müssen Ihre Mieter solche Kosten dann auch selbst tragen. Das gilt auch für den Fall, dass der Ungezieferbefall von der Wohnung aus auch schon die Gemeinschaftsflächen erfasst hat. In diesem Fall dürfen die auf die Gemeinschaftsflächen entfallenden Kosten nicht auf alle Mieter umgelegt werden, sondern müssen ebenfalls vom betreffenden Mieter in voller Höhe übernommen werden.

Achten Sie bei den Kosten für Ungezieferbekämpfung ganz besonders darauf, ob es sich um laufende Kosten handelt. Einmalige Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung sind nicht umlagefähig, da die Kosten nicht laufend entstehen. Es ist jedoch nicht notwendig, dass derartige Maßnahmen jährlich erfolgen. Auch die Kosten für Ungezieferbekämpfungen, die im Abstand von mehreren Jahren prophylaktisch durchgeführt werden, dürfen Sie auf alle Mieter umlegen.

Wachdienst

Bewachungskosten können im Einzelfall als sonstige Betriebskosten umlagefähig sein. Die Gerichte haben keine Bedenken, die Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft zu den sonstigen Betriebskosten einer vermieteten Wohnanlage zu zählen.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Sicherheit der Bewohner und die Gebäudesubstanz in einer besonders großen, unübersichtlichen Wohnanlage mit Nebeneinrichtungen (z.B. Tiefgaragenstellplätze) erheblich beeinträchtigt wird. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich in unmittelbarer Nachbarschaft der Wohnanlage eine Anlaufstelle für Obdachlose und Drogensüchtige befindet.

In einem solchen Fall sind die Mieter einschließlich deren Besucher durch Belästigungen und Sekundärkriminalität aus dem Bereich der Drogenszene konkret gefährdet.

Achtung: Deshalb erweisen sich die laufenden Kosten für die Überwachung des gesamten Objekts als sinnvolle Aufwendungen, auch im Hinblick auf den Schutz der Gebäude-

substanz. Alarmanlagen und andere gegenständliche Sicherheitssysteme können erfahrungsgemäß nicht annähernd so wirkungsvoll sein wie die Einschaltung eines professionellen Wachdienstes.

Erst recht kommen Kosten für einen Wachdienst bei entsprechenden Objekten mit gemischter Nutzung als Gewerbe- und Wohnraum (so genanntes Wohn-/Geschäftshaus) in Betracht.

Eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung der Mieter wird dadurch vermieden, dass Kosten sach- und situationsgerecht auf die Mieter verteilt werden. So dürfte es in der Regel gerechtfertigt sein, dass Gewerbemieter weitaus stärker an den Kosten für den Wachdienst beteiligt werden als die Wohnungsmieter im Haus.

Achtung: Für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten kommt es auch nicht darauf an, ob es Sache des Vermieters war, Vorkehrungen zu treffen, das Haus vor dem Eindringen Unbefugter zu sichern und Störungen der Mieträume durch Dritte zu verhindern.

Es steht Ihnen als Vermieter frei, diese Aufgabe gerade auch durch die Einschaltung eines Wachdienstes zu erfüllen. Da es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt, sind Mieter zur Erstattung ebenso verpflichtet, wie bei den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, des Fahrstuhls, der Gebäudereinigung, der Beleuchtung usw., die ebenfalls der Sicherstellung der vertragsgemäßen Benutzung des Hauses durch die Mieter dienen.

Achtung: Geht es Ihnen hauptsächlich oder sogar ausschließlich darum, die Gebäudesubstanz zu schützen, weil es sich um ein architektonisch außergewöhnliches oder beispielsweise unter Denkmalschutz stehendes Gebäude handelt, sind die Kosten für den Wachdienst nicht umlagefähig. Denn dann verfolgen Sie mit der Einschaltung des Wachdienstes Eigeninteressen, so die Gerichte.

Wartungskosten

Auch Wartungskosten können umlagefähige Betriebskosten sein. Ob Wartungskosten in voller Höhe berücksichtigungsfähig sind, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. So dürfen Sie beispielsweise dann sämtliche Wartungskosten umlegen, wenn sich der Vertrag auf die turnusmäßige Überprüfung von Einrichtungen, wie etwa der Fahrstuhlanlage, beschränkt.

Handelt es sich dagegen um einen Vollwartungsvertrag, der auch Instandsetzungsarbeiten mit umfasst, muss der darauf entfallende Vergütungsteil herausgerechnet werden. Das bereitet dann keine Schwierigkeiten, wenn die Vergütungsanteile für die Wartung einerseits und die Instandsetzung andererseits im Vertrag betragsmäßig genannt sind. Ist dies nicht der Fall, dürfen Sie nur bis zu 80% der Kosten für die Wartungsfirma in Ansatz bringen.

Winterdienst

Die umlagefähigen Kosten der Straßenreinigung umfassen auch den finanziellen Aufwand für den so genannten Winterdienst. Damit ist die Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Eisglätte gemeint. Der Winterdienst umfasst dabei insbesondere auch den Weg zum Haus.

Übernehmen Sie den Winterdienst selbst, sind Sie berechtigt, Eigenleistungen in Ansatz zu bringen. Brauchen Sie dazu beispielsweise ein motorbetriebenes Reinigungsgerät, handelt es sich um Kosten der Erstanschaffung, die grundsätzlich nicht umlagefähig sind. Demgegenüber dürfen Sie aber die Kosten der Wartung und Reparatur in Ansatz bringen.

Ist allen Mietern mietvertraglich auferlegt, im turnusmäßigen Wechsel den Winterdienst auszuführen, können Sie allenfalls noch die von Ihnen zur Verfügung gestellten Reinigungsgeräte (z.B. Schaufel, Besen, Schneeschieber) und die Reinigungsmittel, wie insbesondere Streugut, umlegen.

Achtung: Wird der Winterdienst auf einen einzelnen Mieter übertragen, können Sie die ihm gezahlte Vergütung in Ansatz bringen. Das gilt auch dann, wenn Sie mit dem betreffenden Mieter anstelle einer Vergütung einen Preisnachlass bei der Miete vereinbart haben.

Beispiel: Der Mieter der Erdgeschosswohnung übernimmt den Winterdienst. Sie vereinbaren mit ihm, dass die Miete deshalb um 100 Euro monatlich reduziert wird. In diesem Fall sind Sie als Vermieter berechtigt, in der Betriebskostenabrechnung für die Kosten des Winterdienstes 1.200 Euro in Ansatz zu bringen.

Wiederum anders verhält es sich, wenn der Vermieter ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt. Das steht dem Vermieter frei, wenn der Mietvertrag keine anders lautenden Regelungen enthält.

Eine entgegen stehende Regelung ist beispielsweise darin zu sehen, dass dem Mieter der Winterdienst mietvertraglich übertragen ist. In diesem Fall ist der Vermieter zwar nicht daran gehindert, ein Unternehmen mit dem Winterdienst zu beauftragen, die ihm dadurch entstehenden Kosten darf er jedoch nicht auf den Mieter umlegen.

Ausnahme: Der Mieter kommt seiner Verpflichtung, Schnee zu räumen und bei Eisglätte zu streuen, schuldhaft nicht nach. Dann können Sie – nach vorheriger Abmahnung des Mieters – ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragen und diese Kosten dem betreffenden Mieter in Rechnung stellen.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

9. Oktober 2003

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.