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Instandhaltungspflicht – Was Sie müssen und was Sie lassen

Mit der Instandhaltungspflicht des Vermieters oder der Vermieterin folgt zwangläufig auch die Frage, was es eigentlich ist, das in Instandgesetzt werden muss und was nicht.

Über diesen Zwiespalt entbrennen regelmäßig Dispute und Kónflikte zwischen Mietern und Vermietern.

Hier einig Regeln, die dem Mietverhältnis hoffentlich zukömmlich sind.

Eine Faustformel gibt es nicht

Da es keine klare Abgrenzung zwischen Abnutzung und Beschädigung gibt, müssen Sie unter Berücksichtigung der zuvor genannten Richtlinien für jeden Einzelfall eine gesonderte Entscheidung treffen. Die folgenden Beispiele sollen Ihnen hierbei helfen:

Badewanne

Nach einer mehrjährigen Nutzungsdauer (über 10 Jahre) ist es normal und hinzunehmen, dass der Emaillebelag der Wanne stumpf wird. Dies ist eine typische Abnutzungserscheinung.

Gleiches dürfte für kleine Kratzer in einer Kunststoffwanne gelten. Dagegen deuten Emailleabsplitterungen in größerem Umfang oder eine großflächig oder tief verkratzte Kunststoffwanne auf einen unsachgemäßen Gebrauch hin.

Bohrlöcher

Bohrlöcher im Bad für einen Spiegel, eine Handtuchstange oder eine Duschablage gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.


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Denn die Anbringung dieser Dinge ist letztlich für die ordnungsgemäße Nutzung des Badezimmers erforderlich. Stattet Ihr Mieter dagegen sein Arbeitszimmer dergestalt als Bibliothek aus, dass er unzählige kleine Regale an den Wänden anbringt, ist die Grenze überschritten.

Eine Wand, die beim Auszug aussieht wie Schweizer Käse, ist eine vertragswidrige Beschädigung.

Parkettboden

Ihr Mieter darf den Parkettboden mit normalen Schuhen betreten. Sie können von ihm nicht verlangen, in der Wohnung Filzpantoffeln zu tragen.

Kratzer oder Beschädigungen, die durch normales Schuhwerk entstanden sind, gehören zur normalen Abnutzung. Weist der Boden jedoch durch Stöckelschuhe verursachte Löcher auf, liegt darin ebenso eine Beschädigung wie in Kratzern, die durch Inlineskaten oder Bobbycarfahren verursacht worden sind.

Rauchen in der Wohnung

Das Rauchen in der Wohnung zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch. Eine Beschädigung durch übermäßiges Rauchen ist allerdings dann gegeben, wenn sich die Folgen des Rauchens, wie Verfärbung und Geruch, durch gewöhnliche Malerarbeiten nicht beseitigen lassen.

Den Mieter muss ein Verschulden treffen

Liegt eine übermäßige Abnutzung und damit eine Beschädigung der Wohnung vor, können Sie den Schaden von Ihrem Mieter nur ersetzt verlangen, wenn er ihn verschuldet hat.

Verschulden bedeutet, dass er den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt hat. Von Vorsatz spricht man, wenn Ihr Mieter beispielsweise den Teppich als Aschenbecher benutzt.

Für Fahrlässigkeit reicht es schon aus, wenn ihm versehentlich eine Zigarette auf den Teppichboden fällt und dort ein Brandloch entsteht.

Vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten von Besuchern müssen sich Ihre Mieter zurechnen lassen.

Möchten Sie Ansprüche wegen Woh – nungsschäden geltend machen, ist es besonders wichtig für Sie, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen. Hierdurch sichern Sie sich für den Streitfall ab.

Zwar sagt ein Protokoll nichts darüber aus, wer später die Mängel beseitigen muss, aber es gibt aussagekräftig den Zustand der Wohnung wieder.

Übergabeprotokoll kann hier unterstützend helfen

Ihr Mieter behauptet beim Auszug, dass das Waschbecken schon bei seinem Einzug gesprungen war. Existiert hier ein Übergabeprotokoll, in dem der Riss nicht vermerkt ist, muss Ihr Mieter beweisen, dass das Waschbecken schon bei seinem Einzug beschädigt war.

Gelingt ihm das nicht, geht man davon aus, dass das Waschbecken bei Einzug unbeschädigt war.

Vergessen Sie dagegen beim Auszug Ihres Mieters aufzunehmen, dass das Waschbecken jetzt einen Riss hat, können Sie gegenüber Ihrem Mieter keinen Anspruch geltend machen.

Mit der Unterschrift auf dem Protokoll erkennen beide Parteien den Zustand der Wohnung an, der darin vermerkt ist. Seien Sie daher insbesondere beim Auszug Ihres Mieters in der Auflistung Ihrer Beanstandungen sehr gründlich.

8. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.