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4 Alternativen zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Neben der besonderen Möglichkeit zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) können Sie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nutzen. Und das Beste: Sie dürfen sogar beide Erhöhungsmöglichkeiten miteinander kombinieren. Anhand der folgenden Übersicht können Sie selbst prüfen, was sich in Ihrem Fall am meisten lohnt.

1. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Sie erhöhen die Miete auf Grundlage der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten. Der Erhöhungsbetrag entspricht maximal 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete, die Monatsmiete steigt also um 1/12 dieser 11%.

Sie brauchen keine Kappungsgrenze oder Wartefrist seit der letzten Mieterhöhung zu beachten.

Diese Alternative ist für Sie sinnvoll, wenn Sie Ihre Mieten bisher regelmäßig auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben haben. Sie erreichen damit meist eine Miete oberhalb  der ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB

Sie erhöhen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, beispielsweise mithilfe eines Mietspiegels. Dabei berücksichtigen Sie den neuen Zustand der jetzt modernisierten Wohnung.


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Dabei gilt die Kappungsgrenze: Sie dürfen die Miete um maximal 20% bzw. 15% (in angespannten Immobilienmärkten) innerhalb von 3 Jahren erhöhen. Außerdem gilt die Wartefrist: Die Miete muss in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert gewesen sein.

Diese Alternative spart Zeit und Begründungsaufwand, wenn durch die jetzt geänderte Einordnung in den Mietspiegel eine Mieterhöhung möglich wird, die den Modernisierungszuschlag (Alternative 1) erreicht oder übersteigt. Achtung: Kappungsgrenze und Wartefrist dürfen Ihre Erhöhung nicht beeinträchtigen!

Sie können die beiden Möglichkeiten auch kombinieren:

3. Erst nach § 558 BGB, dann nach § 559 BGB

Sie erhöhen zuerst die Miete der Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Einordnung in einen Mietspiegel gehen Sie ausdrücklich vom Zustand der unrenovierten Wohnung aus. Anschließend steigern Sie die so ermittelte Vergleichsmiete noch um den Modernisierungszuschlag (den Sie nach Alternative 1 ermitteln).

Die Kappungsgrenze gilt nur für den Mieterhöhungsanteil, der nach § 558 BGB erfolgt. Sie betrifft nicht den Modernisierungszuschlag. Fazit: Insgesamt dürfen Sie die Ausgangsmiete um 20% bzw. 15% plus Modernisierungszuschlag erhöhen.

Die Wartefrist gilt für den Teil Ihrer Mieterhöhung, der nach § 558 BGB erfolgt. Möchten Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst später aussprechen, gilt keine weitere Wartefrist. Behalten Sie sich die Modernisierungsmieterhöhung aber ausdrücklich vor.

Diese Kombination ist günstig, wenn Sie schon mehrere Jahre lang keine Mieterhöhung mehr vorgenommen haben und Ihre Ausgangsmiete deshalb unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für die noch nicht modernisierte Wohnung liegt. Mit der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung dürfen Sie dann die Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung überschreiten.

4. Erst nach § 559 BGB, dann nach § 558 BGB

Bei der letzten Möglichkeit erhöhen Sie zuerst die Miete im Wege der Modernisierungsmieterhöhung (wie in Alternative 1). Liegt die so erhöhte Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung, können Sie nun nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Im Gegensatz zu Alternative 3 gehen Sie aber bei der Einordnung in den Mietspiegel vom Zustand der neu renovierten Wohnung aus.

Für die Kappungsgrenze gilt der gleiche Ansatz wie unter Alternative 3.

Die Wartefrist gilt für den Teil Ihrer Mieterhöhung, der nach § 558 BGB erfolgt. Sie betrifft nicht den Modernisierungszuschlag. Sie können die Modernisierungsmieterhöhung also sofort durchführen, müssen aber mit dem 2. Schritt die 15 Monate seit der (vor der Modernisierung liegenden) letzten Mieterhöhung abwarten.

Wir empfehlen diese Kombination, wenn nach der Modernisierungsmieterhöhung gemäß Alternative 1 die Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung noch nicht erreicht wird, Kappungsgrenze oder Wartefrist aber einem Vorgehen nach Alternative 2 entgegenstehen. Die Miethöhe ist durch die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung begrenzt.

15. Juli 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.