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4 Gründe für eine Verwertungskündigung

Nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die sogenannte Verwertungskündigung die wichtigste ordentliche Kündigung für Vermieter. Mit ihr dürfen Sie einen Mietvertrag beenden, der Sie an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Immobilie hindert (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Im Einzelnen hat die Verwertungskündigung diese 4 Voraussetzungen:

  1. Sie haben die Absicht einer anderen Verwertung der Immobilie.
  2. Diese andere Verwertung ist angemessen für die Immobilie.
  3. Durch Ihren Mietvertrag sind Sie an dieser Verwertung gehindert.
  4. Durch diese Hinderung entstehen Ihnen erhebliche wirtschaftliche Nachteile.

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Diese Voraussetzungen können in den folgenden 4 Fällen gegeben sein:

Grund 1: Verkauf

Sie dürfen Ihrem Mieter kündigen, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen müssen, Ihnen dies aber nicht zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen möglich ist. Ihr Vorteil: Sie können auch dann eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn der Verkauf nicht zwingend erforderlich ist. Sie brauchen also zur Kündigung nichtzwingend in einer existenziellen Notlage sein.

Es ist z.B. ausreichend, wenn durch den Verkaufserlös das Wohnhaus des Vermieters finanziert werden soll. Auch wenn der Verkauf erfolgt, um geschäftliche Schulden des Vermieters zu tilgen, ist eine  Verwertungskündigung möglich.

Grund 2: Mindererlös

Ferner dürfen Sie eine Verwertungskündigung aussprechen, wenn der Verkauf in vermietetem Zustand für Sie wirtschaftlich sinnlos ist. Die kritische Schwelle für den Mindererlös variiert dabei stark von Gericht zu Gericht. Sie liegt zwischen 15% und 50%.

Hierbei gilt es besonders zu beachten, dass Sie in Ihrer Kündigung diesen voraussichtlichen Mindererlös begründen müssen. Denn allein der pauschale Hinweis darauf, dass vermietete Wohnungen generell zu geringeren Kaufpreisen verkauft werden als unvermietete Wohnungen, ist nicht ausreichend.

Grund 3: Umgestaltung

Sie haben auch das Recht zu einer Verwertungskündigung auf Ihrer Seite, wenn der Mietvertrag nicht  aufrechterhalten werden kann, weil Sie das Mietgebäude erheblich umgestalten, um es wirtschaftlich deutlich besser zu verwerten.

Dieser Grund ist gegeben, wenn Sie beispielsweise die Wohnung derart umgestalten, dass der neue Grundriss zum Wegfall der gekündigten Wohnung führt oder wenn Sie 2 kleinere Dachgeschosswohnungen unter Einbeziehung des Spitzbodens zu einer großen Wohnung umbauen.

Grund 4: Abriss

Selbst wenn Sie sich zum radikalsten baulichen Eingriff in Ihr Gebäude entscheiden und es abreißen, um an gleicher Stelle ein neues Gebäude zu errichten, kann Sie dies zur Kündigung berechtigen.

In der Vergangenheit kam es zu einem solchen Fall, als ein sanierungsbedürftiges Gebäude, das selbst mit Investitionen von 70.000 € nur noch ca. 20 Jahre zu nutzen gewesen wär, abgerissen wurde.

Wann ist eine Verwertungskündigung nicht rechtmäßig?

Eine Verwertungskündigung ist z.B. dann ausgeschlossen, wenn Sie Ihre Immobilie anschließend neu und zu einer höheren Miete vermieten wollen. Zum anderen scheidet die Kündigung aus, wenn Sie Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten. Außerdem dürfen Sie weder eine Eigenbedarfskündigung noch eine Verwertungskündigung erklären, wenn zugunsten des Mieters die gesetzliche Kündigungssperrfrist läuft. Dies ist der Fall, wenn folgender Zeitablauf gegeben ist:

  1. Der Mietvertrag wird geschlossen.
  2. Danach wird Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung gebildet.
  3. Danach wird die vermietete Eigentumswohnung verkauft.

In diesem Fall beginnt mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch die Kündigungssperrfrist zu laufen. Sie beträgt 3 Jahre, vielerorts aber auch 10 Jahre. Dies betrifft derzeit die Bundesländer Bayern, Berlin, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen.

7. September 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.