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4 Urteile, die für Vermieter und Mieter besonders wichtig sind

2014 und Anfang 2015 sind wieder einige Urteile gefällt worden, die besonders für Vermieter und Mieter sehr wichtig sind. An welche neuen Normen sich Vermieter halten müssen und was von Mietern jetzt berücksichtigt werden muss, darüber geben diese Urteile einen Überblick.

1. Trittschalldämmung: Die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Normen sind einzuhalten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Februar 2015 in einem Urteil festgelegt, welche Schallschutzvorgaben eingehalten werden müssen, wenn in einer Wohnung ein Teppichboden durch ein Parkett ersetzt wird.

In einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses war der Teppichboden durch ein Parkett ersetzt worden. Ein anderer Hausbewohner reichte hiergegen eine Klage ein, mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Austausch des Bodenbelags erhöht.

Er wollte erreichen, dass anstelle des Parketts wieder Teppichboden oder ein in der Trittschalldämmung gleichwertiger Bodenbelag verlegt wird.

Ohne Erfolg! Der BGH entschied, dass der klagende Hausbewohner durch den Austausch des Bodenbelags nicht benachteiligt wurde. Grundsätzlich sind nämlich nur die Schallschutzwerte einzuhalten, die zurzeit der Errichtung eines Gebäudes der aktuellen Fassung der DIN 4109 entsprachen.

Die Baubeschreibung der Wohnanlage war nicht verbindlich, auch wenn hier eine Ausstattung der Wohnungen mit Teppichböden vorgesehen war. Die Auswahl des Bodenbelags in Wohnungen kann grundsätzlich nach Belieben der Eigentümer erfolgen (BGH, Urteil v. 27.02.15, Az. V ZR 73/14).

2. Mieter dürfen regelmäßig nur einen Hund halten

Dass eine Haltung von mehreren Hunden in einer Mietwohnung in der Regel nicht einem normalen Mietgebrauch entspricht, entschied das Amtsgericht München im Mai 2014: Der Mieter einer 2,5 Zimmer Wohnung mit 98 m² Wohnfläche hielt dort fünf kleinere Hunde. Als der Vermieter hiervon erfuhr, forderte er den Mieter auf, die Hundehaltung in der Mietwohnung sofort zu unterlassen. Da der Mieter uneinsichtig war, reichte der Vermieter eine Unterlassungsklage ein.


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Das Amtsgericht München entschied zu Gunsten des Vermieters, dass der Mieter zukünftig nur noch einen Hund in der Wohnung halten dürfe. Im Mietvertrag war keine Vereinbarung über Hundehaltung getroffen worden. Der Vermieter hatte jedoch bei Abschluss des Mietvertrages nachweislich die Haltung eines Hundes erlaubt.

Eine Genehmigung von fünf Hunden durch den Vermieter konnte der Mieter nicht nachweisen. Das Gericht wies den Mieter deshalb darauf hin, dass die Haltung von mehr als einem Hund in der Regel nicht mit dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung zu vereinbaren ist (AG München, Urteil v. 12.05.14, Az. 424 C 28654/13).

3. Zahlungsverzug des Mieters muss bei Kündigung mindestens einen Monat bestehen

Ein Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes des Mieters nur berechtigt, wenn der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht. Das entschied das Landgericht Berlin im Juli 2014:

Ein Vermieter hatte seinem Mieter gekündigt, weil dieser über einen längeren Zeitraum nie die monatlich geschuldete Miete vollständig überwiesen hatte. Da der Mieter die Mietwohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Ohne Erfolg! Nach Ansicht des Landgerichts Berlin war es bereits zweifelhaft, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu ständig unpünktlichen Mietzahlungen überhaupt einschlägig war. Denn der Mieter hatte die jeweilige Monatsmiete pünktlich – nur eben nicht vollständig – gezahlt.

Der Vermieter hatte zudem seine Kündigung auf Zahlungsverzug und nicht auf die fortlaufend verspäteten oder unvollständigen Mietzahlungen gestützt. Hinsichtlich letztgenanntem Kündigungsgrund fehlte es somit an einer entsprechenden Angabe des Kündigungsgrundes i. S. v. §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB.

Schließlich fehlt es auch an einer Abmahnung. Für die außerordentliche Kündigung folgt das Erfordernis der Abmahnung bereits aus § 543 Abs. 3 3.1 BGB. Für die ordentliche Kündigung sieht § 573 BGB eine Abmahnung zwar an sich nicht vor. Im Falle einer ständig unpünktlichen Mietzahlung muss der Vermieter den Mieter jedoch auch vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung in jedem Falle abmahnen.

Vertragsverletzungen von Mietverträgen, so insbesondere auch eine unpünktliche Mietzahlung, erhalten ihr besonderes Gewicht erst dadurch, dass sie trotz Abmahnung wiederholt bzw. fortgesetzt werden. Ein Vermieter ist zudem zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes des Mieters nur berechtigt, wenn der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht (LG Berlin, Beschluss v. 07.07.14, Az. 18 S 64/14).

4. Vermieter muss Belästigung von Katzen abwehren

Ein Mieter muss die Fenster seiner Mietwohnung vollständig öffnen können. Soweit die Katze eines Nachbarn durch geöffnete Fenster eindringt, verringert dies den Wohnwert und berechtigt den betroffenen Mieter zu einer Minderung der Miete.

Der Vermieter muss gegen Beeinträchtigungen durch Tiere von Mitmietern einschreiten, entschied das Amtsgericht Potsdam im Juni 2014.

Ein Mieter wurde in der Vergangenheit oftmals durch das Eindringen der Katze eines anderen Mieters in seine Mietwohnung belästigt. Der betroffene Mieter wandte sich daraufhin an den Vermieter, damit dieser gegen die Störung vorgeht. Um auf den Vermieter Druck auszuüben, minderte der Mieter die Miete. Der Vermieter sah sich als nicht zuständig und die Minderung als ungerechtfertigt an. Er war der Ansicht, dass ausschließlich der Tierhalter zur Verantwortung zu ziehen sei.

Das Amtsgericht Potsdam entschied den Rechtsstreit letztendlich zu Gunsten des betroffenen Mieters. Der Vermieter war verpflichtet, auf den die Katze haltenden anderen Mieter einzuwirken um eine Belästigung durch die Katze in Zukunft auszuschließen. Die Fenster einer Mietwohnung müssen einschränkungslos geöffnet werden können, um beispielsweise eine ausreichende Lüftung sicherzustellen.

Dies gehört zum vertragsgerechten Gebrauch von Mieträumen. Soweit es zu Beeinträchtigungen kommt, kann ein Mieter seinen Vermieter in Anspruch nehmen. Das Eindringen durch die fremde Katze stellte eine erhebliche Beeinträchtigung des betroffenen Mieters dar.

Da der Halter der Katze ebenfalls ein Mieter des Vermieters war, war der Vermieter verpflichtet, auf diesen Mieter einzuwirken und ihn wenn nötig auf Unterlassung der vertragswidrigen Tierhaltung zu verklagen. Jeder zunächst vertragsgemäße Gebrauch von Mieträumen ist begrenzt durch die Rechte anderer Mieter. Diese Rechte anderer Mieter dürfen nicht beeinträchtigt werden.

Durch das Eindringen der Katze in die Mietwohnung waren die vertraglichen Rechte des betroffenen Mieters beeinträchtigt worden. Der Mieter durfte die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um 10 Prozent mindern (AG Potsdam, Urteil v. 19.06.14, Az. 26 C 492/13).

Diese 4 Urteile können Vermietern und Mietern dabei helfen, sich an diese neuen Normen zu orientieren und so Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

29. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.