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4 wichtige Urteile zum Ende des Mietverhältnisses für 2015

Zu Ende des Mietverhältnisses stehen oft noch Besichtigungstermine oder Schönheitsreparaturen an. Auch die Schlüsselübergabe spielt jetzt eine große Rolle. Die wichtigsten 4 Urteile zu diesen 3 Themen sind hier zusammengefasst.

1. Mieter muss Fotografieren in der Wohnung nicht dulden

Mieter brauchen es nicht zu dulden, dass Vermieter Fotos in der Wohnung machen, um diese in eine Anzeige im Internet einzustellen. Denn hierdurch wird die Privatsphäre des Mieters unverhältnismäßig beeinträchtigt. Hinnehmen muss der Mieter aber freilich die Besichtigung seiner Wohnung durch Miet- oder Kaufinteressenten (AG Steinfurt, Urteil v. 10.04.14, Az. 21 C 987/13).

2. Schönheitsreparaturen: Muss der Mieter malen oder zahlen?

Schuldet ein Mieter dem Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen, ist es widersinnig, deren Ausführung zu verlangen, obwohl der Vermieter anschließend Umbaumaßnahmen durchführen will.

Daher kann der Vermieter von seinem Mieter anstelle der geschuldeten Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldbetrag einfordern. Nach einer aktuellen BGH-Entscheidung setzt dieser Aufwendungsersatzanspruch allerdings voraus, dass die geplanten Umbauarbeiten tatsächlich durchgeführt werden (Urteil v. 12.02.14, Az. XII ZR 76/13).

Im entschiedenen Fall teilte der gewerbliche Vermieter kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses mit, er habe kein Interesses mehr an den ursprünglich vereinbarten Schönheitsreparaturen, da er das Objekt vor der Neuvermietung ohnehin grundlegend umbauen und sanieren wolle. Stattdessen forderte er einen Geldbetrag ein.

Da es zu der geplanten Neuvermietung jedoch nicht kam, führte der Vermieter keine Umbaumaßnahmen durch und verkaufte das Objekt. Der BGH hatte nun die Frage zu klären, ob der Mieter zur Zahlung des Geldbetrags verpflichtet ist, wenn der Vermieter letztlich von den Umbauten absieht. Und zwar obwohl er im Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovierungsarbeiten, hier Rückgabe der Mietsache, eine entsprechende Absicht geäußert hatte.

Schönheitsreparaturen waren weiterhin möglich

Der BGH entschied: Der Mieter musste hier keinen Geldbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zahlen. Denn die Richter sahen die Situation, in der der Vermieter wegen Umbauplänen statt der Schönheitsreparaturen eine Geldzahlung fordern kann, als nicht vergleichbar mit der hiesigen Situation an.


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Hier hatte der Vermieter die zunächst beabsichtigten Umbaumaßnahmen später nicht durchgeführt, sodass die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchaus noch möglich gewesen wären und auch Sinn gemacht hätten.

Geldzahlung erst bei Verzug des Mieters

Da die Schönheitsreparaturen noch möglich waren, hatte der Vermieter nach wie vor nur einen Anspruch auf deren Durchführung. Demgegenüber steht ihm ein Anspruch auf Geldzahlung erst dann zu, wenn er den Mieter in Verzug gesetzt hat. Das heißt, er musste ihn erfolglos unter Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auffordern.

Da eine solche Leistungsaufforderung hier aber zu keinem Zeitpunkt erfolgte, sondern der Vermieter immer nur die Zahlung von Geld verlangt hat, waren die Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch nicht gegeben. Lediglich wenn die Schönheitsreparaturen wegen nachfolgender und tatsächlich durchgeführter Umbauarbeiten sinnlos sind, kann der Vermieter direkt die Zahlung des Geldbetrags verlangen.

3. Schlüssel geht auf Postweg verloren – Mieter haftet

Wenn ein Mieter die Schlüssel seiner Mietwohnung an den Vermieter per Einschreiben mit Rückschein zurücksendet, haftet er dafür, wenn der Schlüssel verloren geht. Der Mieter muss dann dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln ersetzen. Dies entschied das Amtsgericht Brandenburg im September 2014.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte ein Mieter seinem Vermieter die Schlüssel der Mietwohnung zurück gesendet. Bei der Post gab er ein gewöhnliches Einschreiben mit Rückschein auf. Der Vermieter behauptete jedoch die Schlüssel nie erhalten zu haben.

Das Einschreiben sei zwar zugegangen; der Schlüssel sei aber im Kuvert nicht enthalten gewesen. Das Kuvert wies bei Auslieferung eine Beschädigung auf und war von der Post mit dem Vermerk ,,nachverpackt“ versehen worden. Der Vermieter verlangte vom Mieter, dass dieser die Kosten für ein neues Schloss nebst Schlüssel erstattet.

Mieter muss Kosten erstatten

Mit Erfolg! Der Mieter war zur Erstattung der Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln verpflichtet. Ein Mieter ist verpflichtet, die an ihn übergebenen Schlüssel nach Beendigung eines Mietverhältnisses an den Vermieter zurück zu geben.

Hinsichtlich der Höhe des zu leistenden Schadensersatzes war auf die Kosten für den Austausch des Schlosses nebst Schlüsseln abzustellen. Der Mieter schuldete die Rückgabe sämtlicher ihm für die Mieträume überlassener Schlüssel (AG Brandenburg, Urteil v. 01.09.14, Az. 31 C 32/14).

4. Vermieter nimmt Schlüssel nicht zurück: Kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Ein Mieter ist grundsätzlich berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB auf Rückgabe der Mietwohnung bereits vor Vertragsende zu erfüllen. Nimmt der Vermieter die ihm angebotenen Schlüssel nicht an, befindet er sich im Annahmeverzug. Der Mieter schuldet dann keine Nutzungsentschädigung entschied das Landgericht Bonn im Juni 2014.

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses verklagte ein Vermieter seinen Mieter auf ausstehende Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2011 bis Mai 2012. Am 29.11.2011 hatte der Mieter jedoch die Übergabe der Schlüssel an der Haustür des Klägers angeboten. Der Vermieter hatte die Annahme abgelehnt.

Der Vermieter begründete die Ablehnung der Schlüssel damit, dass er sich „überfallen“ gefühlt habe und dass er auf einem ordnungsgemäßen Wohnungsübergabetermin habe bestehen wollen. Zudem wollte er verhindern, dass eine Schlüsselentgegennahme durch ihn als Anerkenntnis einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses oder als Mietaufhebungsvertrag missverstanden werden könnte.

Kein Zahlungsanspruch des Vermieters

Das angerufene Gericht entschied, dass dem Vermieter zumindest für den Zeitraum März 2012 bis Mai 2012 keinen Zahlungsanspruch gegen den Mieter gemäß § 546a BGB zustand. Das Angebot der Schlüsselübergabe durch den Mieter am 29.11.2011 versetzte den Vermieter in Annahmeverzug hinsichtlich des Anspruchs auf Rückgabe der Mieträume aus § 546 BGB.

Bei Annahmeverzug eines Vermieters hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 BGB bestehet für den Zeitraum des Annahmeverzugs kein Recht aus § 546a BGB, da der Anspruch aus § 546a BGB gerade eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mieträume regelt, deren Entgegennahme der Vermieter im Falle des Annahmeverzugs vereitelt hat.

Mieter hat Recht zu vorzeitigen Rückgabe der Mieträume

Dem Eintritt des Annahmeverzugs steht auch nicht entgegen, dass der Mieter dem Vermieter die Schlüssel der Mietwohnung und damit die Rückgabe der Mieträume deutlich vor Ende des Mietverhältnisses anbot. Ein Mieter ist zur vorzeitigen Rückgabe der Mieträume, also schon vor Vertragsende, grundsätzlich berechtigt.

Ein Mieter darf bereits vor Fälligkeit des Herausgabeanspruchs des Vermieters aus § 546 BGB erfüllen und kann deshalb seinen Vermieter durch ein Angebot der Schlüssel in Annahmeverzug setzen, wenn der Vermieter die Entgegennahme ablehnt. Ein Mieter hat also i.d.R. ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Mieträume, es sei denn, durch eine vorzeitige Leistung würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Vermieters eingegriffen (LG Bonn, Urteil v. 05.06.14, Az. 6 S 173/13).

Fazit: Diese Urteile machen für 2015 klar, dass weder die Mieter noch die Vermieter bei Schwierigkeiten zu Ende des Mietverhältnisses alles dulden müssen. Dennoch gibt es Regeln, an die sich beide Parteien halten müssen.

10. März 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.