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5 Fehler, für die der Hausverwalter haftet

Die Hauptaufgabe einer Hausverwaltung besteht darin, den Vermieter zu entlasten und sein Vermietungsgeschäft zu optimieren. Immobilienbesitzer verlassen sich vor allem bei Renovierungen gerne auf ihren Verwalter. Denn für Laien sind die Urteile zur Wirksamkeit von Renovierungsklauseln kaum noch zu überblicken.

Und damit sind sie völlig im Recht, denn der Verwalter haftet für unwirksame Renovierungsklauseln. Darüber hinaus ist er auch bei folgenden kostspieligen Fehlern und Versäumnissen in der Verwantwortung.

1. Unwirksame Renovierungsklauseln

Verwendet eine Mietverwaltung in ihren Mietverträgen unwirksame Renovierungsklauseln, haftet sie gegenüber dem sie beauftragenden Vermieter auf Ersatz der Kosten für die dadurch entgangene Renovierung. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verwalter beim Abschluss des Mietvertrags von der Unwirksamkeit der betreffenden Klausel hätte wissen können (LG Berlin, Urteil v. 29.02.08, Az. 53 S 145/07).

Als Mietverwalter müssen Sie wissen, wenn der BGH die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel feststellt. Denn der Verwalter hat die Pflicht, sich ständig über die einschlägige Rechtsprechung zu informieren. Es gilt: Ein Urteil, das gestern veröffentlicht wurde, müssen Sie heute kennen – und berücksichtigen.

2. Nicht gemeldete Schäden

Bei einem Mieterwechsel hat der Verwalter den jeweiligen Aus- und Einzug zu beaufsichtigen und eventuelle Schäden zu protokollieren, damit der Vermieter hierfür gegebenenfalls fristgerecht Schadenersatz fordern kann (LG Hamburg, Urteil v. 14.09.06, Az. 326 O 275/05).

3. Unterbliebene Bonitätsprüfung des Hausverwalters führt zur Haftung

Die Auswahl zahlungskräftiger Mieter gehört zu den Kernaufgaben einer Mietverwaltung. Das sehen auch die Gerichte so und urteilen an diesem Punkt sehr streng: Hat eine Verwaltung Mietinteressenten nicht ausreichend auf deren Zahlungsfähigkeit geprüft, haftet sie dem beauftragenden Vermieter für Mietausfälle, die dieser daraufhin erleidet (AG Lichtenberg, Urteil v. 18.07.07, Az. 3 C 19/07).

Darum gilt: Holen Sie als Verwalter – wie auch als Vermieter – von jedem Mietinteressenten eine Schufa-Selbstauskunft ein und erkundigen Sie sich telefonisch über ihn beim Vorvermieter. Damit haben Sie als Verwalter Ihre Pflichten erfüllt. Spätere Zahlungsausfälle können Ihnen dann nicht zur Last gelegt werden.

 Wichtig: Als Verwalter verletzen Sie Ihre Pflicht aber nicht schon dadurch, dass Sie einen Mietvertrag mit einem Sozialhilfeempfänger abschließen (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 24.10.07, Az. 5 W 219/07).

4. Unterbliebene Mieterhöhung

Zu den Kernpflichten einer Mietverwaltung gehört es ebenso grundsätzlich, mögliche Mieterhöhungen mit dem beauftragenden Vermieter abzusprechen und diese für ihn bei entsprechender Weisung auch durchzuführen. Geschieht dies nicht, handelt der Verwalter pflichtwidrig: Setzt ein Verwalter gegenüber einem Mieter rechtlich zulässige Mieterhöhungen nicht durch, haftet er dem Vermieter gegenüber für die dadurch entstehenden Mietausfälle (OLG Saarbrücken, Urteil v. 08.02.07, Az. 5 U 178/05).

Als Verwalter sollten Sie auf Basis der Mietspiegel einmal pro Jahr prüfen, ob Mieterhöhungen möglich sind. Gibt es keinen Mietspiegel, ist zu prüfen, ob eine Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen begründet werden kann.

Hierzu können auch Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters herangezogen werden, und zwar auch solche, die erst kürzlich zu höheren Mieten neu vermietet wurden. Besteht die Möglichkeit einer Mieterhöhung, sollten Verwalter ihre Vermieter hierüber unterrichten und deren Entscheidung einholen.

5. Unbeachteter Konkurrenzschutz

Beim Abschluss neuer Mietverträge hat ein Verwalter alles zu unterlassen, was zu einer Gefährdung bestehender Mietverhältnisse führen kann. Diese Pflicht verletzt er dadurch, dass er an einen Gewerberaummieter vermietet, der das gleiche Gewerbe betreibt wie ein schon vorhandener Mieter. Kündigt der vorhandene Mieter wegen Verletzung  des Konkurrenzschutzes daraufhin, haftet der Verwalter dem Vermieter für die insoweit entstandenen Mietausfälle (OLG Koblenz, Urteil v. 11.05.06, Az. 5 U 1805/05).

Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie, haben Sie zwar kein Interesse mehr an Ihrer Mietverwaltung. Dennoch bleiben Sie aber zur Zahlung des Verwalterhonorars verpflichtet, solange Sie nicht den Verwaltungsvertrag gekündigt haben. Dieser wird nicht schon durch die Veräußerung beendet (OLG Hamburg, Urteil v. 15.10.10, Az. 14 U 141/10).

2. September 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.

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