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Wohngeldabrechnung: Tipps und Beispiel

Ein wichtiges Grundsatzurteil des BGH zur Wohngeldabrechnung betrifft alle Wohnungseigentümer und Verwalter.

Bevor Sie in einer Eigentümerversammlung Ihre Zustimmung zur Jahresabrechnung erteilen, sollten Sie diese eingehend daraufhin prüfen.

Und Vorsicht: Wenn Sie eine Jahresabrechnung beschließen, die den Anforderungen der Rechtsprechung nicht genügt, wird diese durch eine Anfechtungsklage gerichtlich aufgehoben. Die Prozesskosten werden dann allen Wohnungseigentümern auferlegt, die keine Anfechtungsklage erhoben haben.

Die Streitwerte solcher Klagen sind meist hoch, sodass Sie mit erheblichen Kosten belastet werden. Doch der Reihe nach:

Wohngeldabrechnung = Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Die Wohngeldabrechnung muss eine geordnete übersichtliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Die Abrechnung darf nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben berücksichtigen.

Hiervon machte die Praxis für die Instandhaltungsrücklage eine Ausnahme.

Instandhaltungsrücklage bisher oft als Ausgaben gebucht…

Dies wurde bislang von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte geduldet. Die Beträge, die der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden, stellen keine tatsächlichen Ausgaben dar. Es handelt sich nur um die Verschiebung von einem Konto auf ein anderes Konto der Eigentümergemeinschaft.

Trotzdem wurden diese Beträge bisher als Ausgaben in der Abrechnung gebucht. Die Buchung als Ausgabe wurde mit dem im Wirtschaftsplan vorgesehenen Betrag sogar vorgenommen, wenn eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht erfolgte.

…doch das ist nicht korrekt

Grund für die Buchung des im Wirtschaftsplan für die Instandhaltung vorgesehenen Betrags sind regelmäßig fehlende Wohngeldzahlungen.

Die für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage geplanten Beträge wurden zur Deckung der laufenden Kosten verwendet.

Bei Berücksichtigung nur der tatsächlich in die Instandhaltungsrücklage überführten Beträge bestand die Befürchtung, hierdurch könne der Wirtschaftsplan geändert werden. Folge einer Änderung wäre, dass für die beschlossene Ansammlung der Instandhaltungsrücklage keine Beträge mehr beigebracht werden können.

Nach dem Wirtschaftsplan ist vorgesehen, 2.000 € pro Jahr in die Instandhaltungsrücklage zu zahlen.

Die Gemeinschaft besteht aus 2 Miteigentümern, A und B. A zahlt im Wirtschaftsjahr 2009 insgesamt 1.000 € zu wenig Wohngeld. Es kann daher nur ein Betrag in Höhe von 1.000 € in die Instandhaltungsrücklage überführt werden.

Wenn in der Jahresabrechnung nur der tatsächlich der Instandhaltungsrücklage zugeführte Betrag berücksichtigt wird, hat die Jahresabrechnung ein um 1.000 € geringeres Volumen. Nach der Jahresabrechnung musste A eine Nachzahlung nicht mehr erbringen.

Damit steht der Gemeinschaft der nach dem Wirtschaftsplan für die Instandhaltungsrücklage vorgesehene Betrag nicht zur Verfügung.

Die Instandhaltungsrücklage kann nicht nach der Planung angesammelt werden. Um dies zu vermeiden, hat die Praxis – von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte geduldet – in der Jahresabrechnung die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage mit dem Sollbetrag aus dem Wirtschaftsplan (im Beispiel also mit 2.000 €) eingestellt.


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Nach Ausgleich des Saldos aus der Jahresabrechnung konnte die Rücklage gefüllt werden.

BGH: Nur tatsächliche Zahlungen dürfen berücksichtigt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Praxis in besagtem Grundsatzurteil nun verworfen (BGH, Urteil v. 04.12.09, Az. V ZR 44/09). Nach dieser Entscheidung dürfen in der Wohngeldabrechnung nur tatsächlich erfolgte Ausgaben berücksichtigt werden.

Die bislang geübte Praxis, bei fehlenden Mitteln zur Ansammlung der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung hierfür den Sollbetrag zu berücksichtigen, macht nach Ansicht des BGH die Abrechnung unverständlich.

Ebenso darf grundsätzlich der Betrag, der in die Instandhaltungsrücklage überführt wurde, nicht als Ausgabe gebucht werden, da das Geld nicht ausgegeben wurde.

Ihre Abrechnung muss 4 Anforderungen entsprechen

In seiner Entscheidung stellt der BGH die folgenden Anforderungen an eine Wohngeldabrechnung:

  • lDarstellung nur der wirklich geflossenen Einnahmen und Ausgaben.
  • Aus der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage muss ersichtlich sein, wie sich die Vermögenslage der Gemeinschaft darstellt. Diese Darstellung muss weiter eine Plausibilitätskontrolle der Abrechnung zulassen.
  • Aus der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage muss zu erkennen sein, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen (auf die Instandhaltungsrücklage) im Rückstand sind.
  • In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage müssen sowohl die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage als auch die nach dem Wirtschaftsplan vorgesehenen, aber noch nicht zugeführten Beiträge zur Rücklage erkennbar dargestellt sein.
  • Die Wohngeldabrechnung muss auch ohne fachkundige Hilfe zu verstehen sein.

Prüfen Sie Ihre Wohngeldabrechnung nach diesen 6 Kriterien

Die bisher gebräuchliche Form der Wohngeldabrechnung genügt damit nicht den Anforderungen des BGH. Vor Beschlussfassung über künftige Wohngeldabrechnungen müssen Sie überprüfen, ob die vorgelegte Wohngeldabrechnung den Anforderungen genügt.

Hierzu dienen folgende Prüffragen:

  • Sind in der Abrechnung die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht bei den Kosten gebucht?
  • Sind nur tatsächliche Ausgaben in der Jahresabrechnung bei den Ausgaben gebucht?
  • Sind in die Darstellung der Instandhaltungsrücklage – und nur dort – die Zuführungen zur Rücklage aufgeführt?
  • Ist eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe bei den Kosten und bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Entnahme dargestellt?
  • Geht aus der Darstellung der Instandhaltungsrücklage ggf. hervor, dass die Zuführung nicht in dem Umfang erfolgt ist, der im gemeinsamen Wirtschaftplan vorgesehen war?
  • Ist die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar?

Wenn eine der Fragen mit „Nein“ zu beantworten ist, darf die Wohngeldabrechnung nicht beschlossen werden.

Nutzen Sie das Abrechnungsbeispiel

Nachfolgendes Muster einer Abrechnung ist bitte als Anregung zu verstehen. Auch andere Darstellungsformen sind denkbar. Bitte beachten Sie außerdem, dass die Darstellung aus didaktischen Gründen verkürzt ist.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.