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Ab wann ist eine Maklerprovision sittenwidrig?

In dieser Themenwoche geht es meinen Artikeln um die sittenwidrige Maklerprovision.

In der Ausgabe vom 03.12.2012 haben Sie gesehen, dass die Provision grundsätzlich der Höhe nach nicht begrenzt ist. Die ortsübliche Provision und die Sittenwidrigkeit der Provisionshöhe sind die Grenzen.

In verschiedenen Urteilen hat die Rechtsprechung sich zur Sittenwidrigkeit der Provision geäußert.

Der Einzelfall ist entscheidend

Juristen drücken sich ja manchmal etwas klausuliert aus. Deshalb lautet die wichtigste Regel bei der Überprüfung der Sittenwidrigkeit der Maklerprovision: Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.

Nähern wir uns der Provisionshöhe von oben.

27,7% sind sittenwidrig – sagt der BGH

Knapp 30% Provision sieht der BGH als sittenwidrig an. Das ist das 5 bis 6-fache der üblichen Provision.

Diese liegt bei 5 bis 6% und wird – regional unterschiedlich – auf den Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Manchmal trägt eine Seite die ganze Provision, an anderer Stelle jeder die Hälfte.


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Der BGH sagt dazu:

„Ein Makler handelt sittenwidrig, wenn er den ihm durch einen qualifizierten Alleinauftrag verbundenen Verkäufer eines Grundstücks nicht von der ihm bekannten Bereitschaft des Nachbarn unterrichtet, für das zu verkaufende Grundstück einen hohen Preis zu zahlen, vielmehr statt dessen gleichzeitig mit dem Verkäufer eine sogenannte Übererlösklausel vereinbart und vom Nachbarn einen Preis fordert, der ihm 27,7% dieses Preises als Provision sichert.“  (Leitsatz des BGH – Urteil vom 16.02.1994 – IV ZR 35/93)

Honorar plus 12% Provision sind sittenwidrig

In einem Urteil (Az. 18 U 59/07) hat das OLG Frankfurt entschieden, dass ein erfolgsunabhängiges Honorar und darüber hinaus eine Erfolgsprovision von weiteren 12% des Kaufpreises als sittenwidrig anzusehen sind.

Aber: 12% Provision müssen nicht sittenwidrig sein – 24% schon

Das ist nicht gleichbedeutend mit der Annahme, dass 12% Provision sittenwidrig sind. In einem Urteil vom 30.5.2000 hat der BGH (Az. IX ZR 121/99) entschieden, dass 24% Provision als sittenwidrig einzustufen sind.

Die Übererlösklausel machte es aus, so dass die Gesamtvereinbarung als sittenwidrig angesehen wurde.

In dem Fall hatte sich ein Makler für seine im Wesentlichen in der Tätigkeit eines Immobilienmaklers bestehende Leistung nicht nur eine erfolgsunabhängige Vergütung in Höhe von 13.340,00 EUR, sondern zusätzlich eine erfolgsabhängige Provision in Höhe von 12% des Verkaufspreises zuzüglich Umsatzsteuer versprechen lassen.

Das OLG Frankfurt sagt:

„Selbst wenn man das für die übernommenen Dienstleistungspflichten vereinbarte Honorar noch für angemessen hielte, wäre jedenfalls die vereinbarte Erfolgsprovision sittenwidrig überhöht.“

Gibt es eine Faustregel?

Aus der Rechtsprechung kann man ableiten, dass als Grenze der doppelte Preis angesehen wird.

Das OLG äußert dazu Folgendes:

„Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bei gegenseitigen Verträgen ein die Sittenwidrigkeit begründendes auffälliges Missverhältnis in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der marktübliche Preis. Kommt ein Kaufvertrag über ein Grundstück durch Vermittlung des Maklers zu Stande, steht ihm gegen seinen Auftraggeber üblicherweise eine Provision zwischen 3% und 5% des Kaufpreises zu (BGH, NJW 2000, 2669). Mit dieser Provision sind sämtliche Tätigkeiten des Maklers abgegolten. Demgegenüber sollte die Beklagte eine Provision von 12% des Kaufpreises erhalten, obwohl sie für ihre Vermittlungstätigkeiten bereits ein erfolgsunabhängiges Honorar zu beanspruchen hatte. Damit übersteigt die zwischen den Parteien vereinbarte Provision den marktüblichen Preis um ein Mehrfaches.“

Aus dieser Formulierung des Gerichts könnte also sprechen, dass mehr als die doppelte Provision nicht verlangt werden darf. Leider ist diese Faustregel bislang nicht zur festen Rechtsprechung und wirklichen Messlatte geworden.

Ich halte es für sehr sinnvoll, wenn die Rechtsprechung eine klare Grenze ziehen und diese begründen würde.

In der nächsten Ausgabe schauen wir noch einmal etwas intensiver auf die Übererlösklauseln in Zusammenhang mit einer Provision.

4. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.