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Instandsetzung oder bauliche Veränderung: Wenn Außenjalousien montiert werden

Zu den umstrittensten Tagesordnungspunkten einer Eigentümerversammlung gehören bevorstehende Baumaßnahmen in der Eigentums-Wohnanlage.

Immer wieder geht es auch um die Frage, ob das Bauvorhaben eine bauliche Veränderung ist (dann muss meist einstimmig entschieden werden) oder eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung darstellt (dann genügt eine Mehrheitsentscheidung).

Wir zeigen Ihnen an einem Beispiel, worauf Sie bei Instandssetzungen zu beachten haben.

2005 hatte die Eigentümerversammlung beschlossen, dass über die gesamte Breite der Balkone Markisen angebracht werden dürfen.

In der Folgezeit wurden etwa 20 Markisen am Gebäude angebracht, wobei diese Markisen zwar entsprechend der Beschlusslage jeweils einheitliche Konstruktionen aufweisen, aber in unterschiedlicher Farbe gestaltet sind.

An zwei Wohnungen wurden so genannte Außenjalousien angebracht.


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Den Wohnungseigentümern wird gestattet, Außenjalousien in der Farbe hellgrau/silber an den Fenstern und Türen der Balkone anbringen zu lassen.

Die Entscheidung von 2005 sorgt 2012 für Streit

In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2012 wurde darüber gestritten, ob die Wohnungseigentümer als Wärmeschutz Außenjalousien an den Fenstern anbringen können.

Eine einzelne Eigentümerin vertrat die Auffassung, dass Außenjalousien keine bessere Hitzeabweisung ergeben als Innenjalousien.

Der Wohnungsverwalter und die anderen anwesenden Eigentümer teilten nicht diese Meinung. Schließlich wurde mit 34:1 Stimmen folgender Antrag angenommen.

Die Eigentümerin, die in der Abstimmung unterlegen war, zog vor Gericht und erfolglos durch drei Instanzen. Zuletzt segnete das OLG Köln den Eigentümerbeschluss in letzter Instanz ab.

Zwar handele es sich hier um eine bauliche Veränderung, die eigentlich nur einstimmig beschlossen werden kann. Jedoch hielten die Richter das Verhalten der betreffenden Eigentümerin für rechtsmissbräuchlich.

Abgrenzung zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen

Maßgebend für die Abgrenzung von baulichen Veränderungen zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Zu berücksichtigen ist dabei, ob die Maßnahme eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung verspricht, als der gegenwärtige Zustand bietet.

Hat eine Eigentümergemeinschaft durch bestandskräftigen Beschluss eine erhebliche optische Veränderung des Gesamtbildes der Anlage beschlossen und sind die Veränderungen bereits erfolgt, ist es rechtsmissbräuchlich, einen späteren Mehrheitsbeschluss über eine weitere – geringfügige – optische Veränderung anzufechten.

Das hat jetzt das Oberlandesgericht Köln entschieden. (OLG Köln, 16 Wx 89/03).

Darauf weisen die Kölner Richter noch einmal ausdrücklich hin: Jede nicht völlig unerhebliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes, die ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen wird, ist unzulässig.

Die Richter räumten Die mehrheitlich beschlossene Regelung hat erkennbar die Wahrung der äußeren Gestaltung des Gemeinschaftseigentums zum Ziel hat.

Nachdem die Antragstellerin es in der Vergangenheit mit ermöglicht habe, dass durch das Anbringen farbliche, vorgegebener Markisen ein Farbenwirrwarr entstanden ist, müsse sie die jetzt beschlossene Maßnahme dulden.

9. Oktober 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.