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Abnahmeprotokoll: Wohnungsmängel detailliert notieren

Wie wichtig es ist, ein Abnahmeprotokoll sorgfältig zu fertigen, zeigt ein hochaktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf.

Der Vermieter hatte bei der Abnahme der Wohnung einige Mängel übersehen und forderte den Mieter daraufhin nachträglich auf, auch diese zusätzlichen Mängel zu beseitigen.

Übrigens: Weder der Mieter noch Sie selbst müssen persönlich bei der Wohnungsabnahme anwesend sein.

Sie können sich aber auch durch Personen Ihres Vertrauens vertreten lassen, wie beispielsweise den Wohnungsverwalter, den Hausmeister oder einen Rechtsanwalt.

Der Mieter jedoch weigerte sich. Zu Recht, wie das OLG Düsseldorf entschied.

Abnahmeprotokoll: Gutachter und Handwerker dürfen teilnehmen

Begründung: Der Vermieter kann sich im Nachhinein nicht mehr auf bestehende Mängel berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht aufgeführt sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können.


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Auch wenn Sie selbst teilnehmen, können Sie sich von einer dieser Personen begleiten lassen.

Ebenso können Sie einen Handwerker mitbringen, sofern dies notwendig ist. Das bietet sich beispielsweise an, wenn Ihnen bereits bekannt ist, dass sich in der Wohnung erhebliche Schäden befinden.

Bei der Vermietung von Gewerberäumen gilt sogar Folgendes: Wenn der Gewerbemieter unmittelbar nach Durchführung der gemeinsamen Begehung die aus seiner Sicht getroffenen Vereinbarungen bestätigt und Sie nicht widersprechen, ist der Inhalt dieses Schreibens maßgeblich.

Sie können sich dann später nicht darauf berufen, dass der Mieter die Vereinbarungen unzutreffend zusammengefasst hat. (OLG Düsseldorf, 10 U 184/02)

Sind Zeugen anwesend, müssen diese im Abnahmeprotokoll genannt werden. Ist außer den Vertragsparteien niemand bei der Wohnungsabnahme dabei, streichen Sie die Zeile am besten durch oder schreiben „keine“.

So verhindern Sie am ehesten, dass bei einem späteren Rechtsstreit über den Zustand der Wohnung bei Übergabe plötzlich vom Mieter Personen als Zeugen benannt werden, die bei der Wohnungsabnahme angeblich dabei gewesen sein sollen.

Das wird immer wieder übersehen: Sie können Ihren Mieter nur für solche Mängel und Schäden in Anspruch nehmen, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden.

Das gilt auch dann, wenn Mängel verborgen bleiben, weil sie nur von einem Fachmann erkannt werden können. Das begründen die Gerichte damit, dass es jeder Vertragspartei frei steht, einen Sachkundigen zur Wohnungsabnahme hinzuzuziehen.

Gehen Sie die Wohnung Zimmer für Zimmer ab

Ausnahme: Bewusste Täuschungshandlungen des Mieters. Diese müssen Sie grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen.

Bezeichnen Sie den Zustand der Wohnung so genau wie nur möglich.

Es empfiehlt sich, das Protokoll sehr sorgfältig und umsichtig zu erstellen. Nur dann spiegelt das Protokoll den Zustand der Mieträume bei Abnahme auch wirklich wider. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit, für jeden Raum der Wohnung (und auch für die Nebenräume!) den Zustand und die Ausstattung festzustellen.

5. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.