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Abrechnung: Welche Variante sollte man wählen?

Ob Sie als Vermieter über die Betriebskosten abrechnen müssen oder nicht, hängt von der mietvertraglichen Vereinbarung ab.

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag geregelt, dass die Nebenkosten durch eine monatliche Pauschalzahlung abgegolten sind, erübrigt sich eine Abrechnung.

Haben Sie sich dagegen zur Abrechnung verpflichtet, müssen Sie diese innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungsjahrs erstellen.

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. So beinhaltet die Pauschale zwar den Vorteil, dass Sie als Vermieter sich die Erstellung einer Abrechnung ersparen.

Jedoch können Sie auch keine erhöhten Nebenkosten ohne Weiteres auf den Mieter umlegen, sondern müssen sie im Zweifel aus eigener Tasche bezahlen und für das Folgejahr eine höhere Pauschale mit dem Mieter vereinbaren.

Sie müssen sich an den Mietvertrag halten

Egal, für welche Variante Sie sich mietvertraglich entschieden haben: Sie können sich zumindest einseitig nicht von ihr lösen, sondern müssen sich daran halten.


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So entschied das Naumburger Oberlandesgericht (OLG), dass ein Vermieter, der über mehrere Jahre hinweg keine Betriebskostenabrechnung erstellt hat, eine Vertragsverletzung begeht (OLG Naumburg, Urteil v. 17.01.06, Az. 9 U 106/05). Aufgrund dieser hatte er seinem Mieter sogar dessen geleistete Vorauszahlungen zu erstatten.

Über Vorauszahlungen ist abzurechnen

Der Vermieter konnte nicht einwenden, dass durch die Zahlung der Vorauszahlung im selben Zeitraum eine konkludente, also durch schlüssiges Verhalten vorgenommene Vertragsänderung eingetreten sei und die Vorauszahlungen nunmehr als Pauschalbetrag anzusehen seien.

Für eine solche Vertragsänderung wäre eine Einigung mit dem Mieter erforderlich gewesen. Die bloße Nichtabrechnung über die Betriebskosten kann hierin nicht gesehen werden.

Überprüfen Sie dringend, ob Sie die Betriebskostenabrechnung für letztes Jahr schon erstellt haben.

Falls nicht, sollten Sie dies umgehend nachholen. Andernfalls drohen Ihnen handfeste Nachteile, wie der Verlust einer Nachforderung.

So begegnen Sie den Forderungen Ihres Mieters

Ist ein Mietverhältnis beendet, haben Mieter gegenüber ihren Vermietern in der Regel 2 Forderungen: Zum einen verlangen sie ihre Kaution möglichst sofort zurück und zum anderen fordern sie häufig die Erstellung einer Zwischenabrechnung über die Betriebskosten.

Kein gesetzlicher Anspruch auf Zwischenabrechnung

Enthält Ihr Mietvertrag keine Klausel, nach der Sie bei Auszug Ihres Mieters über die Betriebskosten abrechnen müssen, gilt die gesetzliche Regelung.

Nach dieser haben Sie über die Vorauszahlung der Betriebskosten nur einmal jährlich abzurechnen.

Abweichungen von dieser Regelung in Form der Erstellung einer Zwischenabrechnung bei Auszug nennt das Gesetz gerade nicht.

Kein gesetzlicher Anspruch auf sofortige Kautionsabrechnung

Auch einen Anspruch Ihres Mieters auf sofortige Rückzahlung der Kaution gibt es nicht.

Ebenso wenig sind Sie verpflichtet, nach einer bestimmten Zeit, beispielsweise nach 6 Monaten, über die Kaution abzurechnen.

Vielmehr sind Sie nach dem BGH erst dann zur Abrechnung über die geleistete Kaution verpflichtet, wenn Sie diese zur Sicherung Ihrer Ansprüche nicht mehr benötigen.

Das ist aber erst dann der Fall, wenn alle Ihre Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter feststehen (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05).

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.