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Beim Mietvertrag alles richtig machen

Als Anleger in Immobilien verbringen Sie erfahrungsgemäß zunächst viel Zeit bei der Suche nach einem geeigneten Objekt.

Entsprechendes gilt häufig für die Gestaltung einer optimalen Finanzierung. Schließlich und endlich besteht eine „letzte“ Anstrengung darin, einen passenden Mieter zu finden.

Sind diese drei Hürden genommen, sind Sie jedoch noch nicht ganz am Ziel:

Auch den Abschluss eines rechtswirksamen und Ihren Interessen gerecht werdenden Mietvertrags sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen.

Mietvertrag: Verwendung von Formularverträgen

In aller Regel werden bei Begründung des Mietverhältnisses Formularverträge verwendet. Gehen Sie jedoch nicht davon aus, dass diese allein aufgrund der Tatsache, dass sie vorformuliert sind, in jeglicher Hinsicht Ihren Interessen entsprechen.

Achten Sie deshalb bei der Auswahl des von Ihnen verwendeten Formulars darauf, dass dieses Ihre Interessen als Vermieter möglichst optimal berücksichtigt.

Lesen Sie jedoch auch solche Formulare vorher gründlich durch. Sie werden feststellen, dass auch im laufenden Text häufig Eintragungen vorzunehmen sind.

Derartige Ergänzungen werden in der Hektik häufig übersehen. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, benötigen Sie für jede nachträgliche Änderung die Zustimmung Ihres Mieters.

Wann kommt der Mietvertrag zustande?

Der Mietvertrag kommt nach allgemeinen Vertragsgrundsätzen in dem Moment zustande, in welchem er von beiden Parteien wirksam unterschrieben wird.

Davon zu unterscheiden ist der Beginn des Mietverhältnisses. Damit wird derjenige Zeitpunkt bezeichnet, zu welchem der Besitz der Wohnung auf den Mieter übergeht.

Zu diesem Zeitpunkt werden meist auch die Wohnungsschlüssel dem Mieter überlassen. Außerdem ist üblicherweise ab diesem Zeitpunkt auch die erste Mietzinsrate zu entrichten.

Machen Sie sich bewusst, dass der Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung von großer Bedeutung ist:

In diesem Moment kommt der Mietvertrag so zustande wie er sich aus den vertraglichen Unterlagen ergibt. Stellen Sie später fest, dass einzelne Klauseln für Sie nachteilig sind oder dass Anlagen zum Vertrag fehlen, müssen Sie mit Schwierigkeiten rechnen.

Insbesondere dann, wenn es darum geht, Verpflichtungen des Mieters zu regeln, benötigen Sie nach Unterzeichnung des Vertrags hierzu immer die Zustimmung Ihres Mieters.

Bereiten Sie sich aus diesem Grund gründlich auf den Abschluss des Vertrags vor. Wenn Sie aus irgendwelchen Gründen in Eile sind und daher noch nicht alle Einzelheiten des Vertrags regeln können oder wollen, sollten Sie überlegen, ob nicht zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen werden kann.


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Welche Formvorschriften müssen beachtet werden?

Wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr abschließen wollen, schreibt das Gesetz die Einhaltung der Schriftform vor.

Aber: Die Nichteinhaltung dieser Form führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen.

Er kann dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung gekündigt werden.

Unabhängig davon sollten Sie jedoch in Ihrem eigenen Interesse davon absehen, mündliche Mietverträge abzuschließen. Sollte es später einmal zu Meinungsverschiedenheiten über den Inhalt des Mietvertrags kommen, können Sie allein auf Grund von Beweisschwierigkeiten scheitern.

Worauf Sie bei den Anlagen zum Mietvertrag achten müssen

Bei der Vorbereitung der Mietvertragsunterzeichnung sollten Sie auch an sämtliche Anlagen denken, die Sie zum Bestandteil des Mietvertrags machen möchten.

In erster Linie ist hierbei an eine eventuell bestehende Hausordnung zu denken. Nur dann, wenn Sie diese in wirksamer Weise als Anlage zum Bestandteil des Mietvertrags machen, kann sie für den Mieter verbindliche Pflichten schaffen (z.B. Kehrwoche).

Wichtig: Ein bloßer Aushang der Hausordnung am schwarzen Brett oder dergleichen reicht hierfür nicht aus. Genauso wenig ist es ohne Zustimmung des Mieters möglich, die Geltung einer Hausordnung nachträglich zu vereinbaren.

In manchen Mietverhältnissen kann es sich anbieten, dem Mietvertrag einen Plan beizufügen. Dort kann beispielsweise derjenige Bereich des Gartens markiert sein, welcher dem Mieter zur ausschließlichen Nutzung überlassen ist.

Entsprechendes gilt auch bei der Zuweisung von Kfz-Stellplätzen. Nicht immer sind diese durch Stellplatz-Nummern oder dergleichen eindeutig identifizierbar. Deshalb bietet es sich auch in derartigen Fällen an, die fraglichen Flächen in einem Plan zu markieren.

Gestaltung des Mietvertrags: Welche Regelungen Sie vermeiden sollten

Was den Inhalt des Mietvertrags anbelangt, so besteht seitens des Vermieters häufig der Wunsch, einzelne gesetzliche Regelungen auszuschließen oder im Sinne des Vermieters anzupassen.

Häufig werden dann einzelne Klauseln des Vertragsformulars gestrichen und durch „selbst gestrickte“ Klauseln unter der Rubrik „Sonstige Bestimmungen“ ersetzt.

Bitte bedenken Sie, dass die Vertragsfreiheit insbesondere beim Wohnungsmietrecht durch das Gesetz und die Rechtsprechung starken Einschränkungen unterliegt.

Derartige Maßnahmen bergen daher das hohe Risiko der Unwirksamkeit in sich. Ohne fachmännischen Rat sollten Sie keinesfalls eine grundlegende Anpassung eines Vertragsformulars vornehmen.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass durch derartige Maßnahmen Regelungen festgeschrieben wurden, die sich bei genauerer Prüfung als unwirksam erweisen.

Derartige „Sünden“ werden insbesondere in Bezug auf die im folgenden aufgezählten Punkte begangen.

Checkliste: Diese Punkte sollten Sie vor Unterschrift des Mietvertrags prüfen

  • Gibt das von Ihnen verwendete Formular den aktuellen Stand der Rechtsprechung wider?

  • Haben Sie geprüft bzw. prüfen lassen, ob der Vertrag Ihre Interessen als Vermieter angemessen berücksichtigt?

  • Haben Sie den Vertrag vorher sorgfältig durchgelesen und an den entsprechenden Stellen ausgefüllt bzw. ergänzt?

  • Sind die Mietvertragsparteien vollständig und korrekt eingetragen?

  • Sind eventuelle Anlagen zum Mietvertrag beigefügt? Wurden diese gegebenenfalls vom Mieter gegengezeichnet?

  • Haben Sie prüfen lassen, ob von Ihnen vorgenommene Streichungen bzw. Anpassungen einzelner Klauseln rechtsbeständig sind?

  • Haben Sie geprüft, ob es für Ihre Zwecke nicht sinnvoller ist, wenn zunächst ein Mietvorvertrag abgeschlossen wird?

8. März 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.