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Immobilien-Abschreibung: Steuervorteile einfach berechnen

Das Steuervergünstigungsabbaugesetz hat bis in das Frühjahr 2003 hinein große Wellen geschlagen. Ursprünglich war geplant, die degressive Abschreibung innerhalb von vier Jahren stufenweise abzuschaffen. Diese Regelung wurde im Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat ersatzlos gestrichen.

Damit können Sie auch weiterhin mit den untenstehenden Abschreibungssätzen für die Abschreibung von Gebäuden kalkulieren. Grundsätzlich gilt: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nicht in einem Jahr, sondern über mehrere Jahre verteilt, abgeschrieben.

Diese zwei Varianten der Abschreibungen gibt es:

  • linear, d.h. mit gleich hohen Jahresbeträgen,
  • degressiv, d.h. mit fallenden Jahresbeträgen.

Immobilien: Lineare Abschreibung

Für alle vor dem 01.01.1925 fertig gestellten Immobilien beträgt der Abschreibungssatz ab dem Kauf 2,5% über maximal 40 Jahre. Gebäude, die danach errichtet wurden, sind über einen Zeitraum von 50 Jahren abzuschreiben. Der Abschreibungssatz von 2% verändert sich über diesen Zeitraum nicht.

Immobilien: Degressive Abschreibung

Bei der degressiven Abschreibung wird nicht mit einem gleich bleibenden Betrag abgeschrieben, sondern mit fallenden Beträgen. Die degressive Abschreibung können nur Bauherren in Anspruch nehmen, die im Inland ein neues Gebäude errichten oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen.

Im Erstjahr setzt der Fiskus den gesamten Jahresbetrag als Werbungskosten an, somit ist eine Fertigstellung bis zum 31.12. eines Jahres ausreichend. Die Zeitanteiligkeit ist dagegen im Jahr der Veräußerung zu beachten.

Aber Achtung: Weiterhin wird danach unterschieden, ob Sie eine Immobilie für Wohnzwecke oder andere, zum Beispiel betriebliche, Zwecke nutzen.

Degressive Abschreibung von Wohnimmobilien: Bauantrag/Kaufvertrag bei Nutzung zu Wohnzwecken

Wurde der Bauantrag vor dem 30.7.1981 gestellt und mit der Herstellung nach dem 30.7.1981 begonnen, gelten die Abschreibungssätze der zweiten Spalte.

Zum Beispiel: Sie waren Bauherr eines Mehrfamilienhauses, das im Juni 1972 errichtet worden ist. Die damaligen Herstellungskosten beliefen sich auf umgerechnet 500.000 €. Sie können folgende Beträge geltend machen:

bis zum 29.7.81Von 30.7 bis 28.2 1989Ab 1.3.1989 bis 31.12.1995Ab 1.1.1996
12 Jahre x 3,5 %8 Jahre x 5 %4 Jahre x 7 %8 Jahre x 5 %
20 Jahre x 2,0 %6 Jahre x 2,5 %6 Jahre x 5%6 Jahre x 2,5 %
18 Jahre x 1 %36 Jahre x 1,25 %6 Jahre x 2 %36 Jahre x 1,25 %
24 Jahre x 1,25 %

Nutzen Sie Ihre vermietete Immobilie nicht für Wohnzwecke, weil Sie das Objekt z.B. an einen Unternehmer für dessen unternehmerische Zwecke vermieten, können Sie diese Abschreibungen in Anspruch nehmen.

Degressive Abschreibung von Gewerbeimmobilien: Bauantrag/Kaufvertrag bei gewerblicher Nutzung

bis zum 29.7.81Von 30.7 bis 31.12.1994Ab 1.1.1995
12 Jahre x 3,5 %8 Jahre x 5 %nur noch lineare Abschreibung
20 Jahre x 2,0 %6 Jahre x 2,5 %mit 2% möglich
18 Jahre x 1 %36 Jahre x 1,25 %

Wurde der Bauantrag vor dem 30.7.1981 gestellt und mit der Herstellung nach dem 30.7.1981 begonnen, gelten die Abschreibungssätze der zweiten Spalte. Ein Beispiel: Sie sind Bauherr eines kleinen Ladenlokals, das im Juni 1982 errichtet worden ist und seitdem an einen Unternehmer vermietet ist. Die damaligen Herstellungskosten belaufen sich auf umgerechnet 240.000 €. Sie können folgende Beträge geltend machen.

KalenderjahrAbschreibungJahresabschreibung
1982-19895 % x 8 Jahre12000
1990-19952,5 % x 6 Jahre6000
1996-20311,25 % x 36 Jahre3000

Welche Vorteile die degressive Abschreibung bietet

Die degressive Abschreibung bietet neben der Höhe des Abschreibungssatzes noch einen weiteren enormen Vorteil. Im Gegensatz zur linearen Abschreibung können Sie die degressive Abschreibung im Jahr der Herstellung oder Anschaffung des Objekts sofort in Höhe des vollen Jahresbetrags absetzen. Bei einem Altbau dagegen können Sie den Abschreibungssatz im Jahr der Anschaffung immer nur zeitanteilig geltend machen.

Beispiel: Sie haben im April 2003 eine Eigentumswohnung erworben. Die Anschaffungskosten betragen 120.000 € (anteilige Gebäudekosten). Je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder einen Altbau handelt, können Sie für 2003 folgende Abschreibung geltend machen.

GebäudeartJahresbetrag der AbschreibungDavon 2003 abziehbar
Altbau24001800
Neubau60006000

Der Steuervorteil durch die degressive Abschreibung ist beträchtlich. Das gilt nicht nur für das Jahr, in dem Sie Ihr Mietobjekt erwerben. Die degressive Abschreibung führt dazu, dass Sie die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten in den ersten Jahren schneller von der Steuer absetzen können.

28. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.