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Abschreibung: Wie Sie bei geringfügigen Restarbeiten Kosten absetzen

Bei nur noch geringfügigen Restarbeiten: Ihre Kosten können Sie schon absetzen

Ein Fall, wie er sich in der Praxis zugetragen hat: Der Investor behauptete, dass der PVC-Bodenbelag erst im Jahr der Anschaffung eingebaut worden sei.

Außerdem seien Restarbeiten am Bodenbelag in der Dusche vorgenommen worden, da die Endmontage der WC- und Waschtischanlage ebenfalls erst im Jahr der Fertigstellung ausgeführt worden ist.

generell von diesen Voraussetzungen abhängig:

  • Ihr Gebäude ist fertiggestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude nutzbar ist.

Gleichzeitig wies er aber darauf hin, dass bereits im Vorjahr die Estrichund Fußbodenarbeiten sowie der Einbau der sanitären Anlagen erfolgt sei. Mit diesen widersprüchlichen Angaben kam er weder vor dem Finanzamt noch vor dem Finanzgericht durch.

  • Unter Fertigstellung eines Wohngebäudes im Sinne der degressiven Absetzung für Abnutzung ist die Bezugsfertigkeit zu verstehen.
  • Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn das Haus nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist.
  • Die Frage der Bewohnbarkeit hängt allein von objektiven Merkmalen ab.

Achtung: Dabei kommt es auf keinen Fall darauf an, ob Sie bereits eingezogen sind. Das kann allenfalls ein Indiz für die Fertigstellung sein.

Entscheidend ist vielmehr, ob nach der Verkehrsauffassung und Verkehrssitte davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnung bei einem neu erbauten Gebäude sofort vermietet werden kann.

  • Geringfügige Restarbeiten sind für die Fertigstellung grundsätzlich unerheblich.

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Der 7-Punkte-Katalog, auf den es ankommt

  • Die Schlussabnahme-Erklärung des Bauamts oder der Stadt ist zwar keine zwingende Voraussetzung für die Fertigstellung. Liegt die Schlussabnahme-Erklärung jedoch vor und werden keine wesentlichen Mängel festgestellt, spricht einiges für die Fertigstellung.

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs ist die Fertigstellung eines Hauses

  • Ihnen muss nach objektiven Merkmalen zugemutet werden können, das Haus/die Wohnung zu bewohnen.

Schnellübersicht: Wann ein Neubau fertiggestellt ist

  • Die Wohnräume sind in vollem Umfang hergestellt.

In diesen Fällen können Sie von einer Fertigstellung der Wohnung ausgehen

  • Wände und Decken sind verputzt.
  • Der Estrichfußbodenbelag ist eingebaut.
  • Türen und Türzargen sind vorhanden.
  • Die Elektroinstallation ist in Ordnung.
  • Die sanitären Anlagen sind eingebaut.
  • Es fehlen jedoch Teppiche und Tapeten.
  • Der Telefonanschluss ist noch nicht bereitgestellt.

Die noch fehlenden Restarbeiten sind hier so geringfügig, dass von einer Bezugsfertigkeit ausgegangen werden kann. Gerade Tapeten und Teppiche bleiben dem Geschmack des Mieters überlassen.

Es widerspricht deshalb nicht der Verkehrsauffassung, wenn Wohnräume ohne Tapeten und Teppiche zur Vermietung angeboten werden. Das Verlegen des Telefonanschlusses kann den Zeitpunkt der Fertigstellung eines Wohngebäudes ebenfalls nicht aufhalten.

In diesen Fällen ist die Wohnung noch nicht fertiggestellt

  • In den erstmalig errichteten Wohnräumen fehlen Türzargen und Türen.
  • In einzelnen Teilen der Wohnung fehlt noch der Fußboden (Estrichbelag).
  • Der vom Badezimmer getrennt liegende Duschraum ist noch nicht fertiggestellt. Es fehlen dort Estrichbelag, Fliesen an den Wänden und sämtliche sanitären Einrichtungen.

Die noch ausstehenden Arbeiten sind hier nicht geringfügig. Ein Mieter würde in die Wohnung nicht sofort einziehen. Er würde verlangen, dass die Dusche und der Fußbodenbelag vollständig hergestellt und insbesondere Türzargen und Türen eingebaut werden.

In diesen Fällen ist die Fertigstellung kritisch

  • In den neu errichteten Wohnräumen sind alle wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt.
  • Es fehlen Teppiche, Tapeten sowie die Fliesen an der Küchenwand und im Badezimmerbereich.
  • Die Badezimmerarmaturen sind noch nicht eingebaut.

Vielfach werden Wohnungen in diesem Zustand angeboten. Dadurch wird versucht, dem Geschmack des Mieters auch im Badezimmer gerecht zu werden. Er kann sich seine Fliesen noch aussuchen.

Ist dies typisch für den örtlichen Wohnungsmarkt, können Sie davon ausgehen, dass das Gebäude als bezugsfertig angesehen wird.

Sofern jedoch noch die eigentlichen sanitären Einrichtungen wie Badewanne, Duschtasse, WC und Waschbecken sowie die erforderlichen Zuleitungen nicht vorhanden sind, ist es zweifelhaft, ob stets davon ausgegangen werden kann, dass das Gebäude bereits fertiggestellt worden ist.

25. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.