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Abstimmung eines nicht Stimmberechtigten: Das folgt daraus

Viele WEG-Mitglieder kennen das und waren vielleicht schon einmal selbst an diesem Scenario beteiligt: Die Wohnungseigentümerversammlung hat zahlreiche Beschlüsse hervorgebracht und nun wird einer – oder gleich mehrere – dieser Beschlüsse angefochten. Besonders die (nicht vorhandene) Stimmberechtigung bietet hierbei oft eine Möglichkeit der Anfechtung.

Abstimmung eines nicht Stimmberechtigten führt zur Anfechtbarkeit des Beschlusses

Dass eine Stimmabgabe von Wohnungseigentümern, die von einer Abstimmung ausgeschlossen sind, grundsätzlich auch zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses führt, bestätigte das Amtsgericht in Essen-Steele im Oktober 2014.

Als Wohnungseigentümer sollte man aber auch wissen: Ein vom Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist grundsätzlich auch nicht dazu befugt, einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten. Eine Anfechtung eines Beschlusses ist jedoch nur dann begründet, wenn sich die Stimmabgabe auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

Der Fall: Unterlassungsanspruch wegen rechtswidriger Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums

Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft war zugleich Eigentümer eines benachbarten Grundstücks. Sowohl die Strom- und Frischwasserzufuhr für das Nachbargrundstück, als auch dessen Entwässerung erfolgten über das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft.


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Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung sollte demgemäß der Beschluss gefasst werden, gegen die rechtswidrige Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums einen Beseitigungsanspruch bzw. Unterlassungsanspruch geltend zu machen und – sofern es notwendig sein sollte – gerichtlich durchzusetzen.

Aber: Wohnungseigentümer war nicht stimmberechtigt

An der Abstimmung über den Beschluss nahm auch der Eigentümer des beeinträchtigenden Nachbargrundstücks, als Mitglied der den Beschluss fassenden Eigentümergemeinschaft teil. Dabei trat er zugleich als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auf und stimmte in deren und seinem eigenem Namen ab.

In dem anschließenden Rechtsstreit über die Rechtmäßigkeit des gefassten Beschlusses entschied das Amtsgericht Essen-Steele, dass der Eigentümer des beeinträchtigenden Grundstücks als Mitglied der Eigentümergemeinschaft gemäß § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht stimmberechtigt war.

Rechtsstreit gegen Wohnungseigentümer führt zu dessen Stimmverbot

Hiernach ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn eine Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft.

Der verfahrensgegenständliche Beschluss hatte zum Gegenstand, dass ein Beseitigungs- bzw. Unterlassungsanspruch gegen den Wohnungseigentümer als Eigentümer des benachbarten Grundstücks geltend gemacht und notfalls gerichtlich durchgesetzt werden sollte.

Vom Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist nicht vertretungsberechtigt

Der Ausschluss vom Stimmrecht umfasste jedoch auch die von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten.

Ein von einem Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist nämlich laut dem Amtsgericht Essen-Steele grundsätzlich nicht befugt, einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten. Nach Sinn und Zweck des § 25 Abs. 5 WEG soll ein Wohnungseigentümer gerade im Falle seiner Betroffenheit nicht auf eine diesbezügliche Beschlussfassung einwirken (AG Essen-Steele, Urteil v. 27.10.14, Az. 21 C 51/13).

28. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.