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Abstimmungsfehler bei heiklen WEG-Themen: Die wichtigsten Prüfpunkte

Auf der Eigentümerversammlung geht es oft ziemlich hoch her. Bei „heißen“ Themen oder wenn sich einzelne Eigentümer durch einen Beschlussvorschlag benachteiligt fühlen, wird mitunter bis aufs Messer gestritten. Natürlich sollte der Versammlungsleiter solche Situationen souverän meistern. Doch die Praxis zeigt, dass viele Verwalter hoffnungslos überfordert sind, wenn eine emotional geführte Diskussion aus dem Ruder zu laufen droht.

Bei der späteren Abstimmung über so umstrittene Beschlussvorschläge passieren oft gravierende Fehler, weil die Beteiligten durch die vorangegangenen Diskussionen abgelenkt sind oder die Regularien nicht genau kennen.

Die Folge: Fehlerhaft gefasste Beschlüsse

Und es gibt unzählige Fehlerquellen bei der Beschlussfassung. Nur ein Beispiel: Zu Beginn jeder Eigentümerversammlung stellt der Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit fest. Beschlussfähig ist die Versammlung dann, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Verlässt ein einzelner Eigentümer die Versammlung vorzeitig oder kommt währenddessen ein weiterer Eigentümer hinzu, muss die Beschlussfähigkeit vor jeder Abstimmung immer wieder neu festgestellt und dokumentiert werden. Dabei dürfen nur diejenigen Personen mitgezählt werden, die auch tatsächlich stimmberechtigt sind.


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Nicht jeder Eigentümer darf abstimmen

Nicht stimmberechtigt sind zum Beispiel solche Eigentümer, die bei dem jeweiligen Beschluss vom Stimmrecht ausgeschlossen sind, weil sie beispielsweise ein „Rechtsgeschäft mit sich selbst“ beschließen würden.

Das wäre unter anderem dann der Fall, wenn die WEG gegen einen Miteigentümer prozessieren und mit der Prozessführung ein Miteigentümer beauftragen möchte, der Rechtsanwalt ist. Soll hier ein entgeltlicher Dienstvertrag geschlossen werden, darf der Wohnungseigentümer nicht abstimmen. Übernimmt er die Prozessführung jedoch entgeltlos, rein aus Gefälligkeit, ist er stimmberechtigt.

Ein Stimmverbot besteht auch, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit jemandem geht, mit dem der Wohnungseigentümer eine wirtschaftliche Einheit bildet. Ein Beispiel:

Die Heizung des Hauses muss repariert werden. Die WEG stimmt darüber ab, an welchen Heizungsmonteur der Reparaturauftrag zu vergeben ist. Einer der Wohnungseigentümer führt zusammen mit seinem Partner einen Heizungsinstallationsbetrieb. Der Partner bemüht sich um den Reparaturauftrag. In diesem Fall darf sich der Wohnungseigentümer auch dann nicht an der Abstimmung beteiligen, wenn er mit der späteren Auftragsabwicklung gar nichts zu tun hat.

Man kann sich vorstellen, dass ein Verwalter hier schon mal etwas übersehen kann. Deshalb mein Tipp: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Versammlungsleiter in jeder Situation die Übersicht über die Beschlussfähigkeit behält.

Man sollte das Geschehen gut beobachten und die Abstimmungsergebnisse dokumentieren. So kann man sofort intervenieren, wenn man einen Fehler feststellen sollte.

Wichtig: Die Aufzeichnungen können auch beim Durchsetzen der persönlichen Interessen hilfreich sein. Zum Beispiel dann, wenn man selbst einen Beschluss anfechten möchte.

29. Januar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.