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Änderung einer Gemeinschaftsordnung – Wann Sie einen Anspruch haben

Einerseits wird im Regelfall die erforderliche Zustimmung aller Eigentümer zur Änderung einer Vereinbarung beziehungsweise zur Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht erreicht.

Andererseits kann es aber immer wieder Fälle geben, in denen eine solche Änderung aufgrund der konkreten Gegebenheiten geboten erscheint.

Abänderung nur bei grober Unbilligkeit

Hier stellt sich die Frage, ob und wie in diesen Fällen eine Änderung einer Vereinbarung durch Sie und die übrigen Wohnungseigentümer Ihrer Wohnanlage erfolgen kann.

Wohnungseigentümer können verpflichtet sein, der Änderung einer Vereinbarung zuzustimmen, wenn außergewöhnliche Umstände das Festhalten an einer bestehenden Vereinbarung, in einer Teilungserklärung oder in einer Gemeinschaftsordnung als grob unbillig erscheinen lassen (BayObLG, Beschluss v. 16.09.93, Az. 2Z BR 91/93).

Bei der Prüfung der Voraussetzungen wird von den Gerichten allerdings ein strenger Maßstab angesetzt (KG Berlin, Beschluss v. 10.01.94, Az. 24 W 4817/93).


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Gericht kann Beschlüsse ersetzen

Kommt eine Vereinbarung unter Wohnungseigentümern über eine Abänderung nicht zustande, kann der Anspruch durch einzelne Eigentümer nur gerichtlich geltend gemacht werden.

Hierbei nimmt dann das Gericht die Änderung vor, beziehungsweise die übrigen Wohnungseigentümer werden verpflichtet, der Änderung zuzustimmen.

Wann die Zustimmung Dritter erforderlich ist

Das Zustandekommen, die Ergänzung, die Änderung oder die Aufhebung von Vereinbarungen bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.

Werden aber auch die Rechte Dritter durch die Änderung oder Aufhebung einer Vereinbarung betroffen, ist deren Zustimmung ebenfalls erforderlich (BGH, Beschluss v. 19.12.91, Az. V ZB 27/90).

Sondernutzung: Zustimmung aller Berechtigten

Dies gilt beispielsweise für den Fall, dass einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird.

Für die Eintragung einer solchen Vereinbarung in das Grundbuch ist grundsätzlich die Zustimmung aller Berechtigten erforderlich.

Ist beispielsweise ein Wohnungseigentum mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, führt die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines anderen Wohnungseigentums zu einer Gebrauchsbeschränkung der Eigentumswohnung und damit zu einer möglichen Wertminderung.

In welcher Form Änderungen vorgenommen werden müssen

Nach erfolgter Begründung des Wohnungseigentums und der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung der ersten Erwerber von Eigentumswohnungen in das Grundbuch, bedarf das wirksame Zustandekommen entsprechender Änderungen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in der Regel stets der Zustimmung aller Wohnungseigentümer Ihrer Gemeinschaft.

Zur Wirkung gegenüber Nachfolgern bedarf es der Eintragung in das Grundbuch (OLG Karlsruhe, Urteil v. 12.11.01, Az. 14 Wx 37/01).

Das Gleiche gilt für Ergänzungen, Änderungen oder Aufhebung bestehender Vereinbarungen und ihr gleichstehender Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

Ohne Grundbucheintragung gelten Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nur als schuldrechtliche Vereinbarung ausschließlich zwischen Ihnen und den übrigen beteiligten Wohnungseigentümern und würden für Nachfolger keine Wirkung entfalten.

13. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.