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Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen

Das Gesetz macht es Ihnen als Vermieter schwer, einen Wohnungsmietvertrag ordentlich zu kündigen.

Denn im Unterschied zu Ihrem Mieter benötigen Sie hierfür einen Kündigungsgrund.

In der Praxis ist dies meist Eigenbedarf. Erfreulich für Sie: Der Bundesgerichtshof hat jetzt die Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung gesenkt (BGH, Urteil v. 06.07.11, Az. VIII ZR 317/10).

Lesen Sie hier, wie Sie die Vorteile dieses Urteils für sich voll ausnutzen.

Bislang war unter den Gerichten unklar, welche Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zustellen sind.

Deshalb kam eine solche Kündigung für Vermieter häufig einem Glücksspiel gleich. Erklärte ein Amtsrichter eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam, hatte der Vermieter alle Prozesskosten zu tragen und das Mietverhältnis wurde fortgesetzt.

Diese teure „Lotterie“ hat der BGH nun endlich beendet.

Entscheidend ist der Bedarf an der gekündigten Wohnung

Ab sofort brauchen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben die bisherige Wohnsituation nicht mehr offenzulegen und auch nicht zu erläutern, warum die vorhandene Wohnung den Eigenbedarf nicht mehr deckt.

Wörtlich erklärten die Richter:


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„Die Anforderungen an eine Begründung des Eigenbedarfs dürfen nicht überspannt werden.“

Diese Entscheidung bedeutet für Sie: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs können Sie künftig kürzer fassen und es gibt deutlich weniger Fehlerquellen.

Tipp: Begünstigte Person genau angeben

Geben Sie die Person, zu deren Gunsten gekündigt wird, in Ihrem Kündigungsschreiben ganz genau an.

Und zwar zum einen mit ihrem vollen Namen und zum anderen mit ihrem Verwandtschaftsgrad beziehungsweise der Funktion in Ihrem Haushalt, wenn Sie zugunsten eines Haushaltsangehörigen Eigenbedarf geltend machen.

Völlig richtig gemacht hatte es demnach der Vermieter in dem Urteilsfall: Er hatte in seiner Kündigung angegeben, dass seine namentlich bezeichnete Tochter von einem Auslandssemester aus Neuseeland zurückkehre, ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand gründen möchte.

Ob in der elterlichen Wohnung noch Platz für die Tochter gewesen wäre, war streitig.

Doch auf die bisherige und möglicherweise alternative Wohnsituation komme es – so der BGH – nicht an: Zu begründen ist der Bedarf an der gekündigten Wohnung und nicht, warum andernorts keine Nutzungsmöglichkeit besteht.

Nicht vergessen: Dem Mieter verfügbare Alternativwohnung anbieten

Beachten Sie: Trotz der nunmehr vereinfachten Begründungslage müssen Sie dem gekündigten Mieter aber auch weiterhin eine Alternativwohnung anbieten, wenn sie Ihnen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht.

Versäumen Sie dies auf keinen Fall, denn sonst ist Ihre Eigenbedarfskündigung allein deshalb unwirksam (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Tipp: Großzügig anbieten

Wann ist eine Alternativwohnung vergleichbar zu der gekündigten Wohnung? Der BGH ist hier großzügig und hat es für erforderlich erachtet, dem Mieter einer Wohnung mit 40 m² eine Alternativwohnung mit 60 m² anzubieten.

Ich empfehle Ihnen: Seien deshalb auch Sie großzügig und bieten Sie auch nur annähernd vergleichbare Wohnungen an – denn so gehen Sie kein Risiko ein.

Zugunsten dieser Personen dürfen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen

Eigenbedarf darf der Vermieter für sich sowie seine Familien- und Haushaltsangehörigen geltend machen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Die Person, zu deren Gunsten gekündigt wird, haben Sie in der Kündigung sowohl mit ihrem Namen als auch mit ihrem Verwandtschaftsgrad (Familienangehörige) beziehungsweise mit ihrer Funktionsbezeichnung (Haushaltsangehörige) anzugeben.

  • Haushaltsangehörige sind alle Personen, die auf Dauer und seit längerer Zeit mit dem Vermieter in dessen bisheriger Wohnung in häuslicher Gemeinschaft zusammenleben, etwa Pfleger, Betreuer und beschäftigte Haushaltsgehilfen wie Gärtner und Köche.
  • Zu den Familienangehörigen des Vermieters, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, gehören: Ehegatte, Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Urenkel, Geschwister, Nichten und Neffen.

18. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.