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Alle Informationen über die Kaution

Die Mietkaution ist eine komplizierte Angelegenheit! GeVestor Immobilien hat für sie die Antworten, auf die häufigsten Frage rund um die Kaution.

Wofür darf die Kaution verwendet werden?

Die Kaution sichert grundsätzlich alle geldwerten Forderungen des Vermieters gegenüber seinem Mieter aus dem Mietverhältnis.

Das können etwa offene Mietforderungen, Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung, Forderungen aus Kleinreparaturen oder Forderungen aus einer Beschädigung der Wohnung sein.

Bei neu geschaffenen öffentlich geförderten Wohnungen müssen Sie beachten, dass die Kaution nach dem Wohnungsbindungsgesetz lediglich zur Sicherung von Ansprüchen aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen bestimmt ist.

Zur Sicherung Ihrer Ansprüche wegen unterlassener Mietzahlungen kann die Kaution bei diesen Mietverhältnissen nicht in Anspruch genommen werden.

Sie können auf die Kaution nicht nur bei Beendigung, sondern auch im laufenden Mietverhältnis zurückgreifen.

Das heißt, Sie können kleinere Forderungen auch im laufenden Mietverhältnis vom Kautionskonto begleichen.

Allerdings sollten Sie dieses Verfahren nicht allzu großzügig anwenden, da es dann passieren kann, dass die Kaution verbraucht ist, wenn Sie diese bei Vertragsende für größere Beträge brauchen.

Zwar ist der Mieter auch während des Mietverhältnisses zur jederzeitigen Auffüllung der Kaution verpflichtet, wenn der Vermieter hier etwas abgehoben hat. In der Regel sind die Mieter hierzu aber ohne gerichtlichen Zwang nicht bereit.

Praxis-Tipp: Vermeiden Sie es grundsätzlich, während des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückzugreifen. Sie sollten Ihren Mieter nicht auf Auffüllung der Kaution verklagen, sondern lieber direkt wegen der eigentlichen Forderung klagen.

Darf der Mieter die Kaution abwohnen?

Ein Problem stellt sich immer wieder, wenn ein Mietverhältnis seinem Ende entgegen geht:


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Der Mieter stellt schon vor dem regulären Vertragsende seine Zahlungen ein und erklärt Ihnen: Sie könnten die fehlende Miete ja mit der Kaution verrechnen.

Es geht also darum, die Kaution gewissermaßen „abzuwohnen“. Eine solche Verrechnung ist rechtlich nicht zulässig, was wie folgt zu erklären ist:

Die Miete ist jeweils zum dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. Der Anspruch des Mieters auf Rückforderung der Kaution wird aber erst einige Monate nach Vertragsende fällig.

Da die Aufrechnung mit erst in der Zukunft fällig werdenden, gegen bereits fällige Forderungen rechtlich nicht möglich ist, kommt der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug, wenn er versucht, die Kaution abzuwohnen.

Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter wechselt?

Bei einem Eigentümerwechsel tritt der neue Vermieter in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters ein, soweit diese sich auf die Mietsache beziehen.

Auch die Rechte und Pflichten aus einer Kaution gehen auf den neuen Vermieter über und zwar unabhängig davon, ob dieser die Kaution durch den ehemaligen Vermieter tatsächlich erhalten hat oder nicht.

Der gesetzliche Übergang von Rechten aus der Kaution erfasst auch den Anspruch des ehemaligen Vermieters gegen das kontoführende Kreditinstitut aus dem Kautionsguthaben.

Eine gesonderte Übertragung ist hier nicht erforderlich, vielmehr muss der neue Vermieter dem Kreditinstitut den Eigentumserwerb nachweisen um als Forderungsinhaber verbucht zu werden.

Soweit der ehemalige Vermieter die Kaution ganz oder teilweise unberechtigt in Anspruch genommen hat, schuldet er dem Mieter Schadensersatz auf Wiederauffüllung des Kontos.

Auch diesen Anspruch kann der Mieter bei einer Veräußerung des Mietobjektes gegenüber dem neuen Vermieter geltend machen.

Das bedeutet, dass sich der Mieter bei einem während des Mietverhältnisses stattfindenden Vermieterwechsel wegen der Kaution an den neuen Vermieter wenden kann.

Praxis-Tipp: Wenn Sie also ein Mietobjekt erwerben, so müssen Sie sich darum kümmern, geleistete Mietsicherheiten der Mieter von dem ehemaligen Vermieter zu erhalten.

Darüber hinaus sollten Sie den Bestand der Kautionskonten überprüfen und im Fall der unberechtigten Entnahme auf Wiederauffüllung der Kautionskonten vor der Übernahme des Mietobjektes drängen.

Das BGB gibt allerdings dem Mieter nicht nur einen Anspruch gegen den neuen Vermieter, er kann sich wegen seiner Kautionsforderung auch an den ehemaligen Vermieter wenden.

Seine Pflicht besteht insoweit neben der des Erwerbers fort.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme des ehemaligen Vermieters ist lediglich, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses vom neuen Vermieter nicht erlangen kann.

Es ist hierbei noch nicht einmal erforderlich, dass der Mieter den neuen Vermieter auf Herausgabe oder Abrechnung der Kaution verklagt. Es genügt, wenn er die Inanspruchnahme des neuen Vermieters in zumutbarem Umfang versucht hat.

Wenn etwa der neue Vermieter zweckwidrig über das Kautionskonto verfügt hat und nicht auf eine Klageandrohung reagiert, so kann sich der Mieter dann bereits an den ehemaligen Vermieter wenden.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Das wohl umstrittenste Rechtsproblem in Verbindung mit der Mietkaution ist die Frage, wann diese bei oder nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig ist.

Vielfach verlangen die Mieter die Rückzahlung der Kaution in Verbindung mit der Rückgabe von Wohnung und Schlüsseln. Auf diese Forderung sollten Sie sich nicht einlassen, denn das ist entschieden zu früh!

Das Gesetz sagt zur Frage des Zeitpunktes der Kautionsrückzahlung leider nichts.

In der Rechtsprechung ist zunächst nur gesichert, dass die Kaution nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist, und dass andererseits der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach drei Jahren verjährt.

21. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.