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Altersgerechte Wohnung: So wahren Vermieter ihre Interessen

Mieter, die aus Altersgründen in ihren Bewegungsmöglichkeiten eingeschränkt sind, wünschen sich immer häufiger einen seniorengerechten Umbau der Wohnung, damit sie weiterhin ohne fremde Hilfe in den vertrauten Räumen leben können. Wir zeigen, was in dieser Situation die Rechte und Pflichten der Vermieter sind.

Die Liste gewünschter oder notwendiger Umbaumaßnahmen ist in der Praxis lang. Sie reicht von Einrichtungen, die ohne großen Aufwand angebracht werden können, bis hin zu Arbeiten, die mit einem erheblichen Eingriff in die Bausubstanz verbunden sind. Derartige Umbauwünsche sind beispielsweise:

  • Anbringung besonderer Haltegriffe in Bad und WC
  • Einbau einer ebenerdigen, barrierefreien Nasszelle
  • Versetzung von Armaturen und Schaltern
  • Entfernung von Türschwellen
  • Installation einer Türöffner- und Wechselsprechanlage mit Videokamera
  • Verbreiterung von Hauseingangs- und Wohnungstür sowie von Zimmertüren
  • Anbau einer Auffahrrampe zur Eingangstür
  • Einbau eines Aufzugs

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Nur notwendige Maßnahmen darf der Mieter vornehmen

Eins vorweg: Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Mietwohnung für seine persönlichen Bedürfnisse umgebaut werden, egal ob seine Umbauwünsche aus Altersgründen bestehen oder andere Ursachen haben. Bauliche Veränderungen auf die Kosten kann der Mieter nicht verlangen.

Der Mieter hat aber unter Umständen einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters, wenn er auf eigene Kosten oben genannte oder ähnliche Maßnahmen durchführen möchte. Grundlage für den alters- und auch behindertengerechten Umbau einer Mietwohnung ist § 554a BGB.

Nach dieser Regelung kann der Mieter die Zustimmung nur verlangen, wenn die gewünschte Maßnahme überhaupt erforderlich ist. Ermöglicht sie dem von einer Behinderung oder körperlichen Einschränkung betroffenen Mieter einen barrierefreien Zugang oder eine selbstständige Nutzung der gemieteten Wohnung? Maßnahmen, die lediglich die Bequemlichkeit erhöhen, brauchen Vermieter nicht zu akzeptieren.

Beispiel: Eine Auffahrrampe zur Eingangstür ist nicht notwendig, wenn an der Rückseite des Gebäudes bereits ein barrierefreier Zugang besteht.

Interessen des Vermieters zählen

Verweigern dürfen Vermieter ihre Zustimmung auch dann, wenn den berechtigten Bedürfnissen des Mieters gewichtige Interessen von der Seite des Vermieters oder auch der anderen Mietparteien entgegenstehen. Letztlich hat immer eine umfassende Interessenabwägung zu erfolgen. Gegen eine Baumaßnahme können Vermieter insbesondere geltend machen:

  • nachteilige Veränderung des Erscheinungsbildes des Hauses
  • Beeinträchtigungen anderer Mieter, beispielsweise durch den Einbau eines Treppenlifts
  • unverhältnismäßig großer Bauaufwand zur Beseitigung einer nur geringen Beeinträchtigung des betroffenen Mieters
  • bevorstehende Beendigung des Mietverhältnisses, etwa bei Befristung
  • keine Möglichkeit eines Rückbaus

Sich gegen erhöhte Risiken absichern

Vermieter sollten bei einer Zustimmung berücksichtigen, dass mit einer vom Mieter beabsichtigten Baumaßnahme weitere Risiken und Folgekosten verbunden sein können. Gegen derartige Belastungen sollte man sich unbedingt durch eine entsprechende schriftliche Vereinbarung mit dem Mieter absichern.

  • Vermieter können den Mieter dazu verpflichten, die geplanten Maßnahmen ausschließlich durch Fachfirmen durchführen zu lassen. Anders als bei den Schönheitsreparaturen ist eine Fachhandwerkerklausel hier zulässig.
  • Entstehen durch die Einrichtung zusätzliche Betriebskosten, gehen diese zulasten des Mieters, der den Einbau vornehmen lässt
  • Vermieter sollten ihre Zustimmung nur unter der Bedingung erteilen, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt, die das mit der Einrichtung verbundene Schadensrisiko übernimmt. Von etwaigen Schadenersatzansprüchen können sich Vermieter so freistellen lassen.

Der Mieter ist verpflichtet, die von ihm durchgeführten Baumaßnahmen am Ende seiner Mietzeit wieder rückgängig zu machen.

Tipp: Weitere Kaution fordern

Sichern Sie Ihren Rückbauanspruch auf jeden Fall durch eine zusätzliche Kaution in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten ab (§ 554a Abs. 2 BGB). So beugen Sie bösen Überraschungen vor, falls Ihr Mieter am Mietende die erforderlichen Arbeiten nicht durchführt.

Altersgerechter Umbau kann sich lohnen

Bevor Vermieter einem Mieterumbau zustimmen, sollten sie prüfen, ob sie den barrierefreien Umbau der Wohnung selbst vornehmen möchten, statt ihn dem Mieter zu überlassen.

Man kann dann auch die Interessen potenzieller zukünftiger Mieter berücksichtigen und so die Vermietbarkeit der Wohnung langfristig sicherstellen. Schließlich werden seniorengerechte, barrierefreie Wohnungen in Zukunft vermehrt nachgefragt werden. Daran lässt die Demoskopie keinen Zweifel.

23. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.