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Anfechtungsklage und Rückzahlung der Miete: Wichtiges BGH-Urteil

Der Bundesgerichtshof hat ein für Mieter wie für Mieter gleichermaßen wichtiges Urteil zum Thema Anfechtungsklage und Rückzahlung der Miete gesprochen:

Im entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Mietvertrag über Büroräume, unter anderem im Souterrain einer Altbauvilla, abgeschlossen.

Die Vermieterin erklärte wegen rückständiger Miete wiederholt die fristlose Kündigung.

Anders als im Vertrag vereinbart, handelte es sich bei den Souterrain-Räumen um Büronebenflächen, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen nicht zugelassen waren und damit als Büroräume nicht genutzt werden durften.

Hiervon erfuhren die Mieter erst in einem Verhandlungstermin im Jahr 2004.

Zu diesem Zeitpunkt hatten sie das Mietobjekt längst an die Vermieterin übergeben. Sie erklärten daraufhin die Anfechtung des Vertrags und verlangten die Rückzahlung von zu Unrecht gezahlter Miete.

BGH: Arglistig Getäuschte im Recht, Vertrag rückwirkend nichtig

Der BGH hielt die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung für zulässig, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet war.

Damit war der Mietvertrag von Anfang an nichtig.

Die aus der Täuschung für die Mieter entstandenen Nachteile bestanden nämlich zum Zeitpunkt der Anfechtung noch fort: Hätten die Mieter gewusst, dass das Souterrain nur eingeschränkt genutzt werden darf, hätten sie sich nur auf eine geringere, für Nebenräume angemessene Miete, eingelassen.

Als Folge der Anfechtung kommt es zur bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung. Das heißt, die Parteien müssen einander das Erlangte zurückgeben.


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Da die Mieter die Leistung „Gebrauchsüberlassung der Mieträume“ nicht herausgeben können, müssen sie Wertersatz in Höhe der ortsüblichen Miete sowie der verbrauchsabhängigen Nebenkosten leisten.

Unterscheiden Sie zwischen Anfechtung und Kündigung

Das rechtliche Mittel der Anfechtung ist vielen Vermietern nicht so geläufig. Bei der Frage nach der Beendigung eines Mietverhältnisses denken sie in der Regel nur an eine Kündigung. Dennoch kommt häufig beides in Betracht.

Beide Instrumente führen zur Beendigung des Mietverhältnisses. Ihre Voraussetzungen sowie ihre weiteren rechtlichen Folgen sind jedoch vollkommen unterschiedlich.

Das sind die Voraussetzungen einer Kündigung

Egal, ob Sie unter Einhaltung einer Kündigungsfrist oder aber fristlos kündigen möchten, als Vermieter brauchen Sie immer einen Kündigungsgrund.

Ein anerkannter Kündigungsgrund für eine fristgemäße Kündigung ist beispielsweise Eigenbedarf. Dieser ist gegeben, wenn Sie die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts benötigen.

Im Fall einer fristgemäßen Kündigung zieht Ihr Mieter je nach Wohndauer in 3, 6 oder 9 Monaten aus Ihrer Wohnung aus.

Möchten Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen, ist dies nur möglich, wenn eine so schwerwiegende Pflichtverletzung Ihres Mieters vorliegt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar wird.

Gründe für die fristlose Kündigung

  • unerlaubte Untervermietung
  • ständige unpünktliche Mietzahlung
  • andauernde Lärmbelästigung
  • ständige Belästigung der anderen Hausbewohner
  • grobe Beleidigung des Vermieters

In Ihrer Kündigung, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) schriftlich zu erfolgen hat, ist der Kündigungsgrund anzugeben.

Dabei haben Sie Ihr berechtigtes Interesse an der Kündigung genau darzulegen. Ihr Mieter muss zweifelsfrei erkennen können, auf welches Verhalten Sie die Kündigung stützen.

Ein Nachschieben von Kündigungsgründen oder eine Nachbesserung der Begründung ist nicht möglich.

Vergessen Sie die Abmahnung nicht

In den meisten Fällen muss Ihrer Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. In dieser müssen Sie Ihren Mieter deutlich auf sein Fehlverhalten hinweisen und für den Fall, dass er dies fortsetzt, die fristlose Beendigung des Mietverhältnisses androhen.

Vergessen Sie die Abmahnung, ist Ihre fristlose Kündigung unwirksam.

Insgesamt ist die Kündigung sowohl formal als auch inhaltlich an strenge Voraussetzungen gebunden.

Besonders aufgrund des Abmahnerfordernisses ist die fristlose Kündigung für Sie als Vermieter häufig nur schwer durchzusetzen.

14. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.