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Anforderungen an Abrechnung dürfen nicht überzogen sein

In zwei aktuellen Entscheidungen verfolgt der Bundesgerichtshof (BGH) seine zugunsten von uns Vermietern eingeschlagene Richtung konsequent weiter: Die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen dürfen nicht überzogen sein.

In den beiden jetzigen Entscheidungen geht es um die Fragen, wie detailliert Sie die Kosten in der Abrechnung aufschlüsseln müssen und wie die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters zu berücksichtigen sind.

Abrechnungsposition „Versicherung“ jetzt zulässig

Übertriebenem Formalismus hat der BGH nun endlich eine weitere Grenze gesetzt (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 346/08):Sie brauchen in Ihrer Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung nicht mehr getrennt auszuweisen, sondern dürfen diese in einer Abrechnungsposition zusammenfassen.

Außerdem genügt es, wenn Sie diese Kostenposition in Ihrer Abrechnung als „Versicherung“ bezeichnen. Sie müssen nicht unbedingt den in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Begriff „Sach- und Haftpflichtversicherung“ verwenden.

Erinnern Sie sich: Vor dieser BGH-Entscheidung hatten etliche Gerichte solche Betriebskostenabrechnungen für formell unwirksam erklärt, die den allgemeinen Begriff „Versicherung“ verwendet hatten!


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In gleichem Sinne hat der BGH bereits 2 Monate zuvor vermieterfreundlich entschieden, dass die Kosten für Wasser und Abwasser in der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst werden dürfen (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 340/08).

Tipp: Umstellung der Abrechnungsform bedenken

Haben Sie bisher die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in Ihren Abrechnungen getrennt ausgewiesen, wägen Sie ab, ob eine Umstellung Ihrer Abrechnung nach der neuen BGH-Entscheidung sinnvoll ist.

Manche Mieter prüfen plötzlich besonders akribisch, wenn sich die äußere Form der Abrechnung ändert – auch wenn inhaltlich alles beim Alten bleibt.

Achtung: Natürlich bleibt es dabei, dass Sie nur die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auf Ihre Mieter umlegen dürfen, aber beispielsweise keine Aufwendungen für eine Rechtsschutzversicherung.

Abrechnung auf Basis vertraglicher Vorauszahlungen formell wirksam

In Ihrer Betriebskostenabrechnung müssen Sie nach Angabe der Gesamtkosten, der verwendeten Umlageschlüssel und des Anteils des einzelnen Mieters auch noch die von Ihrem Mieter bereits geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigen.

Inhaltlich richtig ist Ihre Abrechnung nur dann, wenn Sie von dem Kostenanteil des Mieters die tatsächlich von ihm gezahlten Vorauszahlungen (sogenannte Ist-Vorschüsse) abziehen.

Der BGH hat nun entschieden, dass eine Abrechnung aber auch dann formell wirksam ist, wenn Sie statt der Ist- Vorschüsse die sogenannten Soll-Vorschüsse abrechnen, also diejenigen Beträge, die der Mieter nach der vertraglichen Vereinbarung zahlen muss (BGH, Beschluss v. 23.09.09, Az. VIII ZA 2/08).

Nur formell wirksame Abrechnung wahrt die Abrechnungsfrist

Formell wirksam bedeutet dabei: Ihre Abrechnung erfüllt die Mindestvoraussetzungen und wahrt die Abrechnungsfrist.

Stellt sich hingegen heraus, dass eine Abrechnung nicht formell wirksam ist, dann wird der Vermieter so behandelt, als hätte er überhaupt nicht abgerechnet. Er muss eine komplett neue Abrechnung erstellen.

Oft ist die Jahresfrist in solchen Fällen bereits abgelaufen, und der Vermieter kann keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen.

Erfüllt die Abrechnung aber die formellen Voraussetzungen, dann dürfen Sie inhaltliche, sogenannte materielle Fehler, auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.