Wer mit Immobilien als Vermieter Geld verdienen möchte, muss dies auch ernsthaft dokumentieren.
So verlangt es das Finanzamt in der Regel, bevor es Ihre Ausgaben für die Immobilie anerkennt. Besonders die Vermietung an Angehörige war bislang schwierig.
Dies ändert sich nicht - trotz einer "Vereinfachungs"-Reform.
Reform mit Falle
Die örtliche Vergleichsmiete ist der entscheidende Maßstab für das Finanzamt, um den Willen, Steuern zu sparen, zu beurteilen. Achtung: die Angehörigen-Miete für 2012 werden viele Vermieter anpassen müssen, um tatsächlich die Steuervorteile zu erhalten.
Bislang konnten Sie die Miete im Rahmen zwischen 56 und 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete festsetzen. Diese Orientierung fällt weg. Die Reform zur "Vereinfachung" hat den Rahmen auf eine Zahl reduziert: 66%. Die Rechnung ist einfach:
Wer zwischen 66% und 75% lag, kann nun die Miete kürzen. Wer darunter lag, muss sie anheben. Es bleibt allerdings bei zwei Problemen, die zur Falle werden.
Nachweis wichtig
Die Grenze von 66% ist wichtig, um überhaupt eine Chance auf steuerliche Anerkennung der Kosten zu haben. Selbst dann aber müssen Sie die "Einkunftserzielungsabsicht" nachweisen - mittels einer Ertragsprognose.
Erst bei Mieten darüber, also ab "67%", wird die Prognose entfallen. Nur:
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt dem Finanzamt vielleicht vor - oder nicht. In den meisten Fällen bleibt aus unserer Sicht Ihre Pflicht - oder Ihre "Chance" - die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen. Dies ist schwierig, da die meisten Immobilien einander nicht gleichen.
Liegt kein Mietspiegel für die Gemeinde vor, können Sie einen Mietspiegel aus umliegenden Gemeinden verwenden.
Unser Tipp: entscheiden Sie sich für den aus Ihrer Sicht günstigsten. Das Problem aber bleibt: es bereitet Arbeit.
Mietsenkung fragwürdig
Zwar hat der Gesetzgeber die "Ertragsprognose" damit für viele Miethöhen von 66% bis 75% fallen lassen - nur: wenn Sie die Mieten jetzt senken wollen, wecken Sie möglicherweise schlafende Hunde. Die Ertragsprognose ist nicht nötig, aber die Gewinnerzielungsabsicht kann Ihnen damit fehlen.
Es profitieren daher von der Vereinfachung nur wenige - die meisten werden, dies das Problem Nummer zwei - nicht senken und nicht senken können. Viele Andere aber müssen die Mieten jetzt anheben - auf die genannten 66%. Es bleibt eine Reformfalle:
- Senken Sie die Mieten nicht wegen der Vergleichsmiete: Gewinnerzielungsabsicht in Frage
- Erhöhen Sie die Miete im Zweifel auf die neue Grenze von 66% der Vergleichsmiete
- Nehmen Sie den besten Mietspiegel aus Umlandgemeinden
- Bleiben Sie mit der Miete auch bei Angehörigen möglichst hoch: Fiskus bei steigenden Mieten 2012 und 2013 missrtrauisch
GeVestor.de meint: Möglicherweise ist die Reform gut gemeint. Sie bringt Ihnen bei der Angehörigen-Vermietung praktisch jedoch wenig. Wer zu wenig nimmt, muss für die Immobilie die Miete zum Jahr 2012 anpassen - nach oben, um Steuern zu sparen.
Nur dann können Sie Ausgaben für Werbungskosten vollständig absetzen.
