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Anlageobjekt – Das teuerste Immobilien-Investment kann sich häufig nicht lohnen

Es gibt eine Geschichte über ein unglaubliches Immobilien-Investment. Hierbei wird man sehr schnell erfahren: Es tauchen immer wieder Objekte zu Preisen auf dem Markt auf, die auf Sicht der nächsten 10 oder 20 Jahre keine nennenswerten positiven Renditen abwerfen werden.

Köln – ein „Anlageobjekt“ für 850.000 €

Das Beispiel kommt heute aus Köln und es ist wirklich ein extremes Beispiel. Das Objekt befindet sich in einer beliebten Lage und hat eine Wohnfläche von 200 m² auf zwei Etagen und zwei einzelnen Wohnungen.

Das Gebäude stammt aus den 1920er Jahren und ist regelmäßig modernisiert worden. Damit kauft der neue Eigentümer ein Objekt ohne Modernisierungsstau.


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Angeboten wird das Haus als Anlageobjekt – und genau da liegt auch der Haken. Der Kaufpreis für das Haus liegt bei 850.000 €. Das ist ohne Frage auch für Kölner Verhältnisse ein ambitionierter Wert.

Auf den Quadratmeter umgerechnet sind das immerhin rund 4.200 €. Und das ist lediglich der Nettopreis. Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten, die im Jahr 2015 in Nordrhein-Westfalen bei rund 11% liegen. Als Bruttokaufpreis steht hier also ein Wert von etwas mehr als 943.000 €.

Marktfaktor 57: Dafür gibt es keine Kategorie mehr

Bei einer Selbstnutzung wäre das vielleicht sogar noch so gerade in Ordnung. Doch als Renditeobjekt ist eben auch der aktuelle Mietertrag wichtig. Und hier schlägt dieses Objekt alles, was ich bislang so gesehen habe.

Derzeit erzielt dieses Objekt einen Mietertrag von rund 14.500 € pro Jahr. Das liegt an den extrem günstigen Mieten der aktuellen Bewohner. In der einen Wohnung liegt die Miete bei rund 5 €, während die andere Mietpartei rund 7 € pro Quadratmeter bezahlt. Nur um Ihnen mal eine Vorstellung zu geben: In der Wohnlage in direkter Nähe zum Kölner Zoo liegen die üblichen Mieten aktuell bei 11 € pro Quadratmeter.

57 fache Jahresnettomiete – Finanzierung mit Bank schwierig

Bei den aktuellen Bedingungen wird dieses Haus zum 57-fachen der Jahresnettomiete am Markt angeboten. Dieser Wert ist wirklich unglaublich. Schon bei der halben Bewertung werden viele potenzielle Käufer Probleme bekommen, überhaupt noch eine Bank zu finden, die diesen Deal finanziert. Dieses Objekt befindet sich bei dem Kaufpreis in einer ganz eigenen Kategorie.

Hier kann nur gesagt werden: Jeder „Investor“, der bei diesem Objekt zuschlägt hat sich von dem netten Exposé des Maklers blenden lassen, und auf jegliche Prüfung der harten Fakten verzichtet. Hier kann jedem Investor nur nahegelegt werden: Mit einfachen Rechnungen können mögliche Investoren sehr schnell einschätzen, ob ein Objekt teuer oder angemessen bewertet ist. Positive Renditen können mit diesem Objekt in den ersten 20 Jahren wohl kaum erzielt werden.

24. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Heiko Böhmer. Über den Autor

Ob DAX-Titel, Rohstoff oder Emerging Marktes-Aktie: Heiko Böhmer bringt Ihnen in seinem täglichen Newsletter diese Themen näher. Neue Trends findet er dabei vor allem auf den vielen Reisen zu Finanzmessen im In- und Ausland, über die er in seinem Newsletter ausführlich berichtet.