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Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen – einfach erklärt

Die sogenannten Annuitätendarlehen werden überwiegend bei der Immobilienfinanzierung eingesetzt.

Hypothekenbanken, Versicherungen und Bausparkassen gewähren Ihnen im Regelfall ein Annuitätendarlehen. Sie können aber auch mit Ihrer Hausbank ein Annuitätendarlehen vereinbaren.

Annuitätendarlehen: Ein Beispiel

Wenn Sie beispielsweise einen Zinssatz von 5,0 Prozent p.a. und eine Tilgung von 3 Prozent p.a. vereinbart haben, beträgt Ihre Annuitätenrate insgesamt 8 Prozent p.a.

Bezogen auf ein Darlehen von 100.000 Euro zahlen Sie dabei also jährlich 8.000 Euro an Zinsen und Tilgung.

Bei vierteljährlicher Zahlweise beträgt die jeweilige Rate damit 2.000 Euro.

Bei Ihrer ersten Quartalsrate entfallen 1.250 Euro auf Zinsen und 750 Euro auf Tilgung.

Im zweiten Quartal haben Sie nur noch 99.250 Euro Kapital zu verzinsen und zahlen demzufolge nur noch 1.240,63 Euro Zinsen, aber 759,37 Euro Tilgung.

So verschieben sich Zinsen und Tilgung im 2. Quartal gegeneinander. Die Zinsen verringern sich stetig, dafür nimmt die Tilgung permanent zu.

Dem nachfolgenden Zins- und Tilgungsplan können Sie alle Zins- und Tilgungszahlungen für ein Annuitätendarlehen entnehmen:

Ursprungskapital:100.000 €
Disagio:0,00%
Zinssatz:5,00%
Tilgungssatz:3,00%
Tilgungsfreie Perioden:0
Tilgungsbeginn:1.2003
Tilgungsende:4.2022
Zahlung der Tilgungsrate:vierteljährlich
Effektiver Zinssatz:5,095%
FälligkeitGesamtleistungZinsenTilgungRestkapital
1.20032.000,001.250,00750,0099.250,00
4.20032.000,001.240,63759,3798.490,63
7.20032.000,001.231,13768,8797.721,76
10.20032.000,001.221,52778,4896.943,28
1.20042.000,001.211,79788,2196.155,07
4.20042.000,001.201,94798,0695.357,01
7.20042.000,001.191,96808,0494.548,97
10.20042.000,001.181,86818,1493.730,83
1.20052.000,001.171,64828,3692.902,47
4.20052.000,001.161,28838,7292.063,75
7.20052.000,001.150,80849,2091.214,55
10.20052.000,001.140,18859,8290.354,73
1.20062.000,001.129,43870,5789.484,16
4.20062.000,001.118,55881,4588.602,71
7.20062.000,001.107,53892,4787.710,24
10.20062.000,001.096,38903,6286.806,62
1.20072.000,001.085,08914,9285.891,70
4.20072.000,001.073,65926,3584.965,35
7.20072.000,001.062,07937,9384.027,42
10.20072.000,001.050,34949,6683.077,76
1.20082.000,001.038,47961,5382.116,23
4.20082.000,001.026,45973,5581.142,68
7.20082.000,001.014,28985,7280.156,96
10.20082.000,001.001,96998,0479.158,92
1.20092.000,00989,491.010,5178.148,41
4.20092.000,00976,861.023,1477.125,27
7.20092.000,00964,071.035,9376.089,34
10.20092.000,00951,121.048,8875.040,46
1.20102.000,00938,011.061,9973.978,47
4.20102.000,00924,731.075,2772.903,20
7.20102.000,00911,291.088,7171.814,49
10.20102.000,00897,681.102,3270.712,17
1.20112.000,00883,901.116,1069.596,07
4.20112.000,00869,951.130,0568.466,02
7.20112.000,00855,831.144,1767.321,85
10.20112.000,00841,521.158,4866.163,37
1.20122.000,00827,041.172,9664.990,41
4.20122.000,00812,381.187,6263.802,79
7.20122.000,00797,531.202,4762.600,32
10.20122.000,00782,501.217,5061.382,82
1.20132.000,00767,291.232,7160.150,11
4.20132.000,00751,881.248,1258.901,99
7.20132.000,00736,271.263,7357.638,26
10.20132.000,00720,481.279,5256.358,74
1.20142.000,00704,481.295,5255.056,22
4.20142.000,00688,291.311,7153.751,51
7.20142.000,00671,891.328,1152.423,40
10.20142.000,00655,291.344,7151.078,69
1.20152.000,00638,481.361,5249.717,17
4.20152.000,00621,461.378,5448.338,63
7.20152.000,00604,231.395,7746.942,86
10.20152.000,00586,791.423,2145.529,65
1.20162.000,00569,121.430,8844.098,77
4.20162.000,00551,231.448,7742.650,00
7.20162.000,00533,131.466,8741.183,12
10.20162.000,00514,791.485,2139.697,92
1.20172.000,00496,221.503,7838.194,14
4.20172.000,00477,431.522,5736.671,57
7.20172.000,00458,391.541,6135.129,96
10.20172.000,00439,121.560,8833.569,08
1.20182.000,00419,611.580,3931.988,69
4.20182.000,00399,861.600,1430.388,55
7.20182.000,00379,861.620,1428.768,41
10.20182.000,00359,611.640,3927.128,02
1.20192.000,00339,101.660,9025.467,12
4.20192.000,00318,341.681,6623.785,46
7.20192.000,00297,321.702,6822.082,78
10.20192.000,00276,031.723,9720.358,81
1.20202.000,00254,491.745,5118.613,30
4.20202.000,00232,671.767,3316.845,97
7.20202.000,00210,571.789,4315.056,54
10.20202.000,00188,211.811,7913.244,75
1.20212.000,00165,561.834,4411.410,31
4.20212.000,00142,631.857,379.552,94
7.20212.000,00119,411.880,597.672,35
10.20212.000,0095,901.904,105.768,25
1.20222.000,0072,101.927,903.840,35
4.20222.000,0048,001.952,001.888,35
Rest in 7.0221.888,35
Summe157.888,3557.888,35100.000,00

Vom 01. Januar 2003, dem Termin der Darlehensauszahlung, bis zum 01. Juli 2022 zahlen Sie insgesamt 57.888,35 Euro an Zinsen und tilgen gleichzeitig das Darlehen von 100.000 Euro, so dass Ihr Gesamtaufwand 157.888,35 Euro beträgt.


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Wenn die Zinsen für Sie als Betriebsausgaben steuerlich abzugsfähig sind, ist Ihr Gesamtaufwand nach Steuern entsprechend niedriger.

Gegenüber einer Nichtabzugsfähigkeit erreichen Sie einen Aufwands- und Liquiditätsvorteil.

Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Zu den Vorteilen zählt, dass sie über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg eine gleichmäßig hohe Kapitaldienstrate zu zahlen haben, die sich nur dann verändert, wenn sich der Zinssatz verändert.

Sofern Sie für die gesamte Darlehenslaufzeit einen Festzinssatz vereinbart haben, kann keine Veränderung eintreten.

Unter Berücksichtigung der Inflationstheorie, dass Sie in späteren Jahren die Tilgungen mit „wertloserem“ Geld zurückzahlen, sind die höheren Tilgungen gegen Laufzeitende für Sie vorteilhaft.

Doch es gibt auch Nachteile: Da mit zunehmender Laufzeit der als Betriebsausgaben abzugsfähige Zinsanteil sinkt, müssen Sie später einen entsprechend höheren Gewinn erwirtschaften, um den höheren Tilgungsanteil aufzubringen, oder Ihre frei verfügbare Liquidität wird geringer.

Während im ersten Jahr 4.943 Euro Zinsen steuerlich abzugsfähig sind, sinkt dieser Betrag im letzten Jahr auf 335 Euro.

Die Tilgung steigt dagegen vom 1. Jahr mit 3.057 Euro im letzten Jahr auf 7.665 Euro, so dass sich die frei verfügbare Liquidität – steuerlich bedingt – entsprechend verringert.

Im Vergleich: Das Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen werden meist zur Finanzierung von betrieblichen Investitionen eingesetzt. Finanziert werden insbesondere Bauinvestitionen, Anschaffungen von Maschinen und Geräten, Betriebseinrichtung und Geschäftsausstattung.

Damit Sie Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen auch wirklich vergleichen können, haben wir auch für das Tilgungsdarlehen die Laufzeit von 19 Jahren und 6 Monaten gewählt, da sich exakt diese Laufzeit für das Annuitätendarlehen mit einer 3-prozentigen Anfangstilgung so ergibt.

Ein Beispiel: Wenn Sie einen Zinssatz von 5,0 Prozent p.a. und eine Laufzeit von exakt 19 Jahren und 6 Monaten vereinbart haben, beträgt Ihre Jahrestilgung 5.128,20 Euro für ein Darlehen von 100.000 Euro. Zusätzlich zahlen Sie die Zinsen.

Bei vierteljährlicher Zahlweise zahlen Sie im ersten Quartal 1.250 Euro Zinsen und 1.282,05 Euro Tilgung.

Im zweiten Quartal haben Sie nur noch 98.717,95 Euro Kapital zu verzinsen und zahlen demzufolge nur noch 1.233,97 Euro Zinsen. Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie neben der stets gleich hoch bleibenden Tilgungsrate eine stets fallende Zinsrate.

Ihre Kapitaldienstrate ist im ersten Jahr am höchsten und sinkt dann von Jahr zu Jahr ab.

Dem nachfolgenden Zins- und Tilgungsplan können Sie alle Zins- und Tilgungszahlungen für ein Tilgungsdarlehen entnehmen:

Schuld:100.000 €
Tilgungsdauer in Monaten:234
Tilgungsrate:1.282,05 €
Zinssatz pro Jahr:5,00%
Kreditauszahlung:1.1.2003
Datum der 1. Ratenzahlung:1.4.2003
Raten pro Jahr:vierteljährlich
Datum des 1. Zinsabschlusses:1.4.2003
Zinsabschlüsse:vierteljährlich
Zahlungsweise:nachschüssig
Zinstage pro Monat:30 Tage
Bankjahr in Tagen:360 Tage
Effektiver Zinssatz:0.05095%
FälligkeitLeistungsrateTilgungZinsenRestkapital
01.01.20030,000,000,00100.000,00
01.04.20032.532,051.282,051.250,0098.717,95
01.07.20032.516,021.282,051.233,9797.435,90
01.10.20032.500,001.282,051.217,9596.153,85
01.01.20042.483,971.282,051.201,9294.871,80
01.04.20042.467,951.282,051.185,9093.589,75
01.07.20042.451,921.282,051.169,8792.307,70
01.10.20042.435,901.282,051.153,8591.025,65
01.01.20052.419,871.282,051.137,8289.743,60
01.04.20052.403,851.282,051.121,8088.461,55
01.07.20052.387,821.282,051.105,7787.179,50
01.10.20052.371,791.282,051.089,7485.897,45
01.01.20062.355,771.282,051.073,7284.615,40
01.04.20062.339,741.282,051.057,6983.333,35
01.07.20062.323,721.282,051.041,6782.051,30
01.10.20062.307,691.282,051.025,6480.769,25
01.01.20072.291,671.282,051.009,6279.487,20
01.04.20072.275,641.282,05993,5978.205,15
01.07.20072.259,611.282,05977,5676.923,10
01.10.20072.243,591.282,05961,5475.641,05
01.01.20082.227,561.282,05945,5174.359,00
01.04.20082.211,541.282,05929,4973.076,95
01.07.20082.195,511.282,05913,4671.794,90
01.10.20082.179,491.282,05897,4470.512,85
01.01.20092.163,461.282,05881,4169.230,80
01.04.20092.147,431.282,05865,3867.948,75
01.07.20092.131,411.282,05849,3666.666,70
01.10.20092.115,381.282,05833,3365.384,65
01.01.20102.099,361.282,05817,3164.102,60
01.04.20102.083,331.282,05801,2862.820,55
01.07.20102.067,311.282,05785,2661.538,50
01.10.20102.051,281.282,05769,2360.256,45
01.01.20112.035,261.282,05753,2158.974,40
01.04.20112.019,231.282,05737,1857.692,35
01.07.20112.003,201.282,05721,1556.410,30
01.10.20111.987,181.282,05705,1355.128,25
01.01.20121.971,151.282,05689,1053.846,20
01.04.20121.955,131.282,05673,0852.564,15
01.07.20121.939,101.282,05657,0551.282,10
01.10.20121.923,081.282,05641,0350.000,05
01.01.20131.907,051.282,05625,0048.718,00
01.04.20131.891,021.282,05608,9747.435,95
01.07.20131.875,001.282,05592,9546.153,90
01.10.20131.858,971.282,05576,9244.871,85
01.01.20141.842,951.282,05560,9043.589,80
01.04.20141.826,921.282,05544,8742.307,75
01.07.20141.810,901.282,05528,8541.025,70
01.10.20141.794,871.282,05512,8239.743,65
01.01.20151.778,851.282,05496,8038461.6
01.04.20151.762,821.282,05480,7737.179,55
01.07.20151.746,791.282,05464,7435.897,50
01.10.20151.730,771.282,05448,7234.615,45
01.01.20161.714,741.282,05432,6933.333,40
01.04.20161.698,721.282,05416,6732.051,35
01.07.20161.682,691.282,05400,6430.769,30
01.10.20161.666,671.282,05384,6229.487,25
01.01.20171.650,641.282,05368,5928.205,20
01.04.20171.634,611.282,05352,5626.923,15
01.07.20171.618,591.282,05336,5425.641,10
01.10.20171.602,561.282,05320,5124.359,05
01.01.20181.586,541.282,05304,4923.077,00
01.04.20181.570,511.282,05288,4621.794,95
01.07.20181.554,491.282,05272,4420.512,90
01.10.20181.538,461.282,05256,4119.230,85
01.01.20191.522,441.282,05240,3917.948,80
01.04.20191.506,411.282,05224,3616.666,75
01.07.20191.490,381.282,05208,3315.384,70
01.10.20191.474,361.282,05192,3114.102,65
01.01.20201.458,331.282,05176,2812.820,60
01.04.20201.442,311.282,05160,2611.538,55
01.07.20201.426,281.282,05144,2310.256,50
01.10.20201.410,261.282,05128,218.974,45
01.01.20211.394,231.282,05112,187.692,40
01.04.20211.378,201.282,0596,156.410,35
01.07.20211.362,181.282,0580,135.128,30
01.10.20211.346,151.282,0564,103.846,25
01.01.20221.330,131.282,0548,082.564,20
01.04.20221.314,101.282,0532,051.282.15
01.07.20221.298,181.282,0516,030,00
Summe149.375,03100.000,0049.375,03

Die Zins- und Tilgungspläne wurden mit dem Programm „Win-Zinsen 7.0“ von Management-Software, Schweighofer, erstellt.

Vom 01. Januar 2003, dem Termin der Darlehensauszahlung, bis zum 01. Juli 2022 zahlen Sie für Ihr Tilgungsdarlehen insgesamt 49.375,03 Euro an Zinsen und tilgen gleichzeitig das Darlehen von 100.000 Euro, so dass Ihr Gesamtaufwand 149.375,03 Euro beträgt.

Wenn die Zinsen für Sie als Betriebsausgaben steuerlich abzugsfähig sind, ist Ihr Gesamtaufwand nach Steuern entsprechend niedriger.

Vor- und Nachteile eines Tilgungsdarlehens

Ein wichtiger Vorteil von Tilgungsdarlehen besteht darin, dass Sie eine ständig fallende Kapitaldienstrate zu leisten haben, so dass Sie für die Zukunft mit einer niedrigeren Belastung kalkulieren können.

Der Nachteil eines Tilgungsdarlehens liegt allerdings in der höheren Anfangsbelastung und darin, dass Sie zu späteren Zeiten eventuelle Vorteile aus der Inflationsentwicklung bei gleich bleibenden Tilgungsleistungen nicht in dem Ausmaß erreichen wie beim Annuitätendarlehen.

Im Endeffekt liegt es an Ihnen, ob Sie sich für ein Annuitätendarlehen oder ein Tilgungsdarlehen entscheiden.

Verschaffen Sie sich aber auf jeden Fall zuvor einen Überblick über die jeweiligen Konditionen.

27. September 2011

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.