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Anschaffungskosten Immobilie: Das nötige Know-how

Als Käufer eines Mietobjekts haben Sie stets Anschaffungskosten.

Dazu gehören alle durch Anschaffung des Objekts veranlassten Kosten. Ihre Anschaffungskosten machen Sie im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend.

Was gehört alles zu Anschaffungskosten der Immobilie?

In erster Linie ist das der eigentliche Kaufpreis. Aber auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers, die Sie übernehmen und die mit dem Kaufpreis verrechnet werden, gehören dazu.

Beispiel: Sie erwerben ein Mietobjekt. Mit dem Verkäufer vereinbaren Sie, dass Sie einen Betrag in Höhe von 255.000 Euro bezahlen. Zusätzlich übernehmen Sie bestehende Hypothekenverbindlichkeiten in Höhe von 98.000 Euro. Dann beträgt der Kaufpreis insgesamt 353.000 Euro.

Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem alle mit dem Kauf im Zusammenhang stehenden Nebenkosten. Einzelheiten nennt die nebenstehende Tabelle.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang bitte noch Folgendes: Diese Kosten entfallen zu einem gewissen Anteil auch immer auf den Grund und Boden; aus diesem Grunde können Sie die Anschaffungsnebenkosten auch nur anteilig geltend machen. Die Höhe dieses Anteils entspricht dem Gebäudeanteil nach der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts.

Kurz-Check Anschaffungskosten


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Kostenposition

Betrag

Kaufpreis…. €
Auflassungsgebühren…. €
Grundbuchgebühren…. €
Grunderwerbsteuer…. €
Maklerprovision…. €
Notarkosten…. €
Sachverständigenkosten für Wertgutachten…. €
Steuerberatungskosten…. €
Gerichtskosten bei Ersteigerung…. €
Verbindlichkeiten,die sie vom Verkäufer übernommen haben…. €

Büromaterial

Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten gehören auch Ihre Aufwendungen für Büromaterial, das Sie für die Verwaltung Ihres Mietobjekts benötigen. Diese Ausgaben machen Sie als Sonstige Werbungskosten in den Zeilen 55 und 56 der Anlage V geltend. Die folgende Übersicht zeigt, welche Ausgaben hier insbesondere in Betracht kommen:

Courtage

Soweit Sie einen Makler mit der Suche eines neuen Mieters beauftragt und die Provision selbst bezahlt haben, gehören diese Ausgaben zu den Sonstigen Werbungskosten. Dagegen können Maklerprovisionen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf Ihres Mietobjekts stehen, als Werbungskosten nicht berücksichtigt werden.

Notarkosten

Entstehen die Notarkosten im Zusammenhang mit der Geldbeschaffung, handelt es sich um Werbungskosten.

Beispiel: Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek.

Die Notarkosten, die beim Erwerb des Mietobjekts etwa durch die Beurkundung des Kaufvertrags anfallen, gehören zu den Anschaffungskosten. Sie können nicht sofort abgeschrieben werden, sondern fließen in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung mit ein.

Geben Sie in Zeile 1 der Anlage V die genaue Lage des Grundstücks an. Für jedes Grundstück brauchen Sie eine eigene Anlage V.

Die Angaben zur Anschaffung und Fertigstellung Ihres Mietobjekts ermöglichen dem Finanzamt, die geltend gemachten Abschreibungssätze zu überprüfen. Abschreibungssatz, das ist der jährliche Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietobjekts (ohne Grund und Boden).

Die entsprechenden Abschreibungsbeträge sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Das Datum der Anschaffung ist im Allgemeinen der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Wird in dem Kaufvertrag allerdings vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten zu einem späteren Zeitpunkt auf den Käufer übergehen, gilt der vereinbarte Termin als Anschaffungszeitpunkt.

In Zeile 2 geben Sie die Flächen an, die auf eigengenutzten, unentgeltlich an Dritte überlassenen oder als Ferienwohnung genutzten Wohnraum entfallen. Handelt es sich um eine Ferienwohnung, teilen Sie auf einem besonderen Blatt auch die Anzahl der jeweiligen Kalendertage mit, an denen diese Wohnung vermietet, eigengenutzt, unentgeltlich an Dritte überlassen wurde oder leer stand.

Steuerberatungskosten

Diese Aufwendungen können Sie als Werbungskosten abziehen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstanden sind. Im Übrigen stellen die Steuerberatungskosten vollabzugsfähige Sonderausgaben dar.

Betragen die Steuerberatungskosten insgesamt nicht mehr als 500 Euro jährlich, können Sie diese Aufwendungen nach eigenem Belieben als Werbungskosten oder als Sonderausgaben geltend machen.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.