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Anschaffungsnaher Aufwand – Sind es Werbungskosten?

Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde bzw. wird, können nicht als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15% des Kaufpreises für das Gebäude übersteigen.

Sie gelten dann als Herstellungskosten, die nur mit 2% bzw. 2,5% jährlich abgesetzt werden können. Damit wird die frühere vermieterfreundliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs „ausgebremst“.

Beispiele zum Anschaffungsnahen Aufwand

Beispiel: Sie haben in 2004 einen Altbau erworben und führen diverse Modernisierungen durch. Ihre Investitionen belaufen sich auf 50.000 Euro.

Handelt es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, ist dieser Betrag in voller Höhe steuerlich abzugsfähig. Handelt es sich dagegen lediglich um anschaffungsnahe Aufwendungen, so können Sie nur 2% von 50.000 Euro als Abschreibung ansetzen.

Weiteres Beispiel: Sie haben 2004 ein Miethaus zum Preis von 750.000 Euro erworben.

Der anteilige Kaufpreis für das Gebäude beträgt nach der Kaufpreisaufteilung 600.000 Euro. In den folgenden Jahren nehmen Sie grundlegende Reparaturen vor. Die Investitionen verteilen sich wie folgt:

Im Jahr 2006 Neueindeckung des Dachs:30000 € ohne MWSt
Im Jahr 2007 Anschaffung einer neuen Heizungsanlage27500 € ohne MWSt
Kostenaufwand insgesamt110000 € ohne MWSt

Damit überschreiten Sie im dritten Jahr die Grenze von 15% der Gebäudeanschaffungskosten. Diese liegt bei 90.000 Euro. Ihre gesamten Aufwendungen in diesen drei Jahren gehören jetzt zum Herstellungsaufwand, den Sie nur über die Abschreibung als Werbungskosten geltend machen können.

Versuchen Sie am besten gar nicht erst, notwendige Reparatur- und Modernisierungsarbeiten über mehrere Jahre in kleineren Abschnitten durchzuführen, um so unterhalb der 15%-Grenze zu bleiben.


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Wenn es sich um eine einheitliche Baumaßnahme handelt, kennen die Finanzgerichte kein Pardon: Auch in einem solchen Fall wird dann anschaffungsnaher Aufwand angenommen.

Die 3-Jahres Frist

Die 3-Jahres-Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie das wirtschaftliche Eigentum erlangen. Das ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Und sie endet genau drei Jahre später.

Beispiel: Sie haben ein Miethaus erworben. Der Vertrag wurde im April 2004 beurkundet. Als Übergabetag wurde der 1. Juni 2004 vereinbart. Dann läuft die 3-Jahres-Frist bis zum 30. Mai 2007.

Meist kann das Finanzamt nicht bereits im ersten Jahr feststellen, inwieweit bei Ihnen anschaffungsnahe Aufwendungen vorliegen. Aus diesem Grunde führt das Finanzamt drei Jahre lang Ihre Einkommensteuerveranlagung vorläufig durch.

Das bedeutet, so lange dieser Einkommensteuerbescheid noch vorläufig ist, kann das Finanzamt auch nachträglich den Bescheid noch ändern. Dies geschieht auch tatsächlich dann, wenn Sie mit Ihren Modernisierungsaufwendungen die 15%-Grenze überschreiten. Die Folge: Das Finanzamt ändert auch die Steuerbescheide der Vorjahre. Und dies kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen.

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören allerdings nicht alle Aufwendungen, die innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraumes anfallen. Laufender Erhaltungsaufwand, der üblicherweise jährlich anfällt, ist immer sofort abzugsfähig. Dieses sind beispielsweise auch die üblichen Schönheitsreparaturen.

Beispiel: Im Jahr der Anschaffung des Mietobjekts entstehen Ihnen folgende Aufwendungen:

Modernisierung der sanitären Anlagen30000
Reparatur der Außentreppe4000
Streichen des Treppenhauses5500
Ersatz eines maroden Fenters1000

Werbungskosten oder nicht?

Hier gehören nur die Aufwendungen für die Modernisierung der sanitären Anlagen zu den Kosten, die unter die 15%-Regelung fallen. Die übrigen Kostenpositionen stellen laufenden Erhaltungsaufwand dar und können sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Fallen im Rahmen einer umfassenden Renovierung auch Kosten für Schönheitsreparaturen an, so gehören auch diese zu den anschaffungsnahen Aufwendungen.

Beispiel: Bei der umfassenden Modernisierung der sanitären Anlagen werden auch gleichzeitig Maler- und Tapezierarbeiten in den Bädern durchgeführt.

Auch die Beseitigung verdeckter Mängel führt nicht zu anschaffungsnahen Aufwendungen. Das gilt selbst dann, wenn Sie mit diesen Beträgen die 15%-Grenze deutlich überschreiten.

Beispiel: Sie haben 2004 ein Miethaus für 300.000 Euro erworben. Im Mai 2005 stellen Sie einen verdeckten Mangel fest, z. B. im Kellerbereich. Zur Reparatur dieses Mangels müssen Sie 70.000 Euro bezahlen. Diese Aufwendungen sind sofort in voller Höhe abzugsfähig.

Beauftragen Sie in solchen Fällen im Zweifel einen Sachverständigen, der die verdeckten Mängel einwandfrei dokumentiert. Sein Honorar gehört ebenfalls zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.