Arbeitszimmer: Steuer bei Immobilienkauf

Eine schwerwiegende Falle bei den Steuern auf einen Immobilienverkauf:

wenn Sie ein Arbeitszimmer nutzen und steuerlich verwerten, droht beim Verkauf eine ungeahnte Steuerbelastung. Wir nennen Sie ihnen – und den dazu einzig möglichen Ausweg.

10jährige Spekulationsfrist bei Immobilien

Grundsätzlich gilt für Immobilien eine 10jährige Spekulationsfrist. Verkaufen Sie nach dieser Frist, sind Gewinne steuerfrei. Verkaufen Sie während dieser Frist, müssen Sie Gewinne versteuern. Eine Ausnahme ist die Selbstnutzung.

Wenn Sie die Immobilie zwei Jahre lang ununterbrochen selbst genutzt haben – direkt vor dem Verkauf der Immobilie, sind Gewinne ebenfalls steuerfrei. Arbeitszimmer werden dabei allerdings zur Stolperfalle.

Selbstnutzung und Arbeitszimmer schließen sich aus

Wenn Sie ein Arbeitszimmer steuerlich nutzen, widerspricht dies der privaten Selbstnutzung. Die 2-Jahres-Klausel fällt dann weg. Das wiederum führt bei einem Verkauf dazu, dass Sie das Arbeitszimmer und darauf entfallende anteilige Gewinne versteuern müssen.

Einzige sinnvolle Gegenstrategie ist die Kalkulation mit der 10-jährigen Spekulationssteuert. Wenn Sie 10.000 Euro Gewinn auf ein Arbeitszimmer erwirtschaften, kann dies schnell 4.000 Euro Steuern auf den Immobilienverkauf kosten.

Vor diesem Hintergrund kalkulieren Sie, ob Sie mit dem Verkauf noch bis zum Ablauf der Spekulationssteuerfrist halten.  Denn: die gesparten Steuern sind "Nettogewinn".