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Aufgaben der WEG: nur selten können sie auf Verwaltungsbeirat verlagert werden

Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung liefern im Laufe der Jahre häufig Streitpunkte in der Eigentümergemeinschaft. Dass die Zuständigkeit der WEG für Instandhaltungen und Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig nur durch Vereinbarung verlagert werden kann, stellte das Landgericht Itzehoe im Juli des Jahres 2014 klar.

Als Wohnungseigentümer sollte man aus diesem Grund immer beachten: Bei einer Übertragung von Kompetenzen der Eigentümergemeinschaft auf den Verwaltungsbeirat per Beschluss, muss zumindest eine finanzielle Begrenzung auf einen Höchstbetrag erfolgen, damit er als rechtmäßig eingestuft werden kann.

Der Fall: Klage gegen Ermächtigung des Verwaltungsbeirats

In einer Eigentümerversammlung hatte die Mehrheit der Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat dazu ermächtigt, bei beschlossenen Baumaßnahmen auf Antrag des Verwalters eine Zustimmung von bis zu 70% des beschlossenen Betrags – mindestens jedoch in Höhe von 7.000 € und höchstens 70.000 € – für die Eigentümergemeinschaft zu erteilen.

Ein Wohnungseigentümer hielt diesen Beschluss für rechtswidrig und reichte hiergegen schließlich eine Anfechtungsklage ein.


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Die Entscheidung des Gerichts: Beschluss war rechtswidrig

Und zwar mit Erfolg! Das Landgericht in Itzehoe erklärte den Beschluss nämlich für rechtswidrig. Die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats war wegen der Formulierung – bis zu 70% des beschlossenen Betrags, mindestens jedoch 7.000 € – zu unbestimmt.

Der Beschluss überschritt nach Ansicht des Gerichts die engen Grenzen, in denen hinsichtlich Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Kompetenzverlagerung auf den Verwaltungsbeirat erfolgen darf.

Eine  Eigentümergemeinschaft hat die Entscheidungen über bauliche Maßnahmen (in diesem Fall also  auch über Instandhaltung und Instandsetzung) nämlich selbst zu treffen.

Eigentümergemeinschaft kann einstimmig Verlagerung auf Verwaltungsbeirat beschließen

Dies ist eine ureigene Aufgabe von Eigentümergemeinschaften und nicht die eines Verwaltungsbeirats. Eine Verlagerung auf einen Verwaltungsbeirat könnte allerdings durch eine einstimmige Vereinbarung aller Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) rechtmäßig erfolgen.

Per Beschluss kann eine Eigentümerversammlung eine Kompetenzverlagerung ihrer Aufgaben aber nur dann herbeiführen, wenn der Bereich der Kernaufgaben der Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft nicht angetastet wird. Hierzu muss das finanzielle Risiko in der Bevollmächtigung eindeutig begrenzt werden.

Begrenzung des finanziellen Risikos: festes Jahresbudget muss gegeben sein

Eine solche Begrenzung kann zum Beispiel durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu orientieren hat, erreicht werden.

Diesen Anforderungen genügte der angefochtene Beschluss jedoch nicht, da er keine finanzielle Begrenzung für durch den Verwaltungsbeirat zu genehmigende Instandsetzungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen enthielt.

Beschluss wegen erheblichen finanziellen Belastungen rechtswidrig

Da die Möglichkeit bestand, dass der Verwaltungsbeirat durch Erteilung seiner Zustimmung die Eigentümergemeinschaft in erheblichem Umfange finanziell belasten könnte, war der angefochtene Beschluss laut dem zuständigem Gericht rechtswidrig (LG Itzehoe, Urteil v. 01.07.14, Az. 11 S 10/13). 

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.