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Aufgaben des Vermieters: Kontrollpflicht in der Praxis

Die Aufgaben des Vermierters sind vielfältig. Und darunter fällt ganz klar auch die Kontrollpflicht. Bedeutet dies aber, dass ein Vermieter gleich auch Sachverständiger sein muss und für alle Eventualitäten zu haften hat?

Wohnungsverwalter haftet nicht für verstopfte Dachrinnen und Fallrohre

Der Verwalter einer Eigentums-Wohnanlage ist nicht verpflichtet, für eine regelmäßige Wartung von Regenwasser-Fallrohren zu sorgen.

Kommt es zu unvorhersehbaren Wasserschäden in den Wohnungen, weil Fallrohre verstopft sind, ist er deshalb auch nicht schadenesrsatzpflichtig. Das hat das Kammergericht Berlin entschieden.

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung. Darauf hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch.

Eigentümer entscheiden, was zu tun ist

Der entschiedene Fall betrifft eine Wohnung, die im zweiten Obergeschoss der Wohnanlage liegt. Der Eigentümer verlangte vom Verwalter Schadenersatz wegen eines Wasserschadens.

Dazu war es nach starken Regenfällen gekommen, weil das Regenfallrohr unten in einem Revisionskasten und unmittelbar darüber verstopft war. Dadurch konnte das Regenwasser nicht ablaufen.

Es staute sich rückwärts über eine Balkonentwässerung im vierten Obergeschoss, gelangte über den Balkon in diese Wohnung und verursachte auch in den darunter liegenden Wohnungen Wasserschäden.


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Welche Maßnahmen im konkreten Fall erforderlich und angemessen sind, entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit. Damit sind die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis klar umrissen.

Sowohl Amts- und Landgericht als auch das Kammergericht Berlin wiesen die Schadenersatzklage des Wohnungseigentümers zurück.

Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Soweit im Verwaltervertrag nichts anderes geregelt ist, ist der Verwalter gleichermaßen berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Damit wird festgelegt, dass der Verwalter im Rahmen des Verwaltervertrags für diesen Bereich ebenfalls umfassend zuständig ist.

Ebenso wie der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem anderen, schuldet der Verwalter allerdings nicht die handwerkliche Vornahme der Reparatur. Von ihm kann lediglich verlangt werden, dass er bei den erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im üblichen Umfang mitwirkt.

Auch der einzelne Wohnungseigentümer muss nicht tätig werden. Zwar kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden, seine Wohnung immer so instand zu halten, dass einem anderen Eigentümer kein Schaden entsteht.

Der Verwalter ist kein Sachverständiger

In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter kein technischer Sachverständiger ist und er auch nicht selbst die Regenfallrohre auf Verstopfung zu kontrollieren hat.

Jedenfalls muss der Verwalter ohne besonderen Anlass nicht für eine regelmäßige Wartung der Regenwasser- Fallrohre und für eine Kontrolle der Revisionsöffnungen in der Wohnanlage sorgen.

Aber: Dazu gehört nicht auch die Verpflichtung, die Wasserinstallation regelmäßig von einem Fachmann überprüfen zu lassen.

Regelmäßige Kontrolle beugt Schäden vor

Bei bauordnungsgemäßer Anlage der Fallrohre können im Fall der Verstopfung schlimmstenfalls die Regenrinnen überlaufen.

Das ist bei starken Regenfällen ohnehin nicht auszuschließen. Dadurch können wiederum die Fassaden beeinträchtigt werden, die aber auch sonst dem Schutz gegen Feuchtigkeit dienen.

Die Wohnungseigentümer-Versammlung kann mit einfacher Mehrheit beschließen, dass in regelmäßigen, konkret festgelegten Abständen, eine Begehung der Wohnanlage durch den Verwalter oder den Hausmeister stattfindet und ein Protokoll über die festgelegten Mängel und Schäden erstellt wird.

Ebenfalls daran lässt das Kammergericht keinen Zweifel: Auch für solche Abwasserleitungen, bei denen im Fall der Verstopfung die Verschmutzungsgefahr für die Etagen-Wohnungen ungleich größer ist, muss eine Rohrreinigung ohne besonderen Anlass nicht erfolgen.

Dabei kann dem Verwalter überlassen bleiben, ob und gegebenenfalls welche Fachleute er jeweils hinzuzieht.

Auf jeden Fall sollte sichergestellt sein, dass immer auch Mitglieder des Verwaltungsbeirats oder – soweit nicht vorhanden – interessierte Wohnungseigentümer an der Begehung teilnehmen.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.