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Aufhebungsvertrag übers Mietverhältnis: Das Ende genau dokumentieren

Das Ende des Mietvertrages ist auch im Aufhebungsvertrag kalendarisch genau festzulegen.

Vermeiden Sie also Vereinbarungen, die hierzu keine klare Aussage treffen (z.B. „Der Mieter zieht aus, wenn er eine neue Wohnung gefunden hat“ oder „Das Mietverhältnis endet, sobald der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter stellt“).

Einmal abgesehen davon, dass solche Regelungen viel zu unbestimmt und daher wenig praxistauglich sind, verzichten Sie damit auf Ihr berechtigtes Interesse, auf das Vertragsende und die Person des Nachmieters Einfluss zu nehmen.

Mehr dazu: Fristlose Kündigung: Was Sie beachten müssen.

In der Praxis ist es sachgerecht, wenn Vertragsende und Auszugstermin zusammenfallen.

Aufhebungsvertrag zum Ende des Mietverhältnis könnte so aussehen:

„Das zwischen den Vertragspartnern durch Mietvertrag vom ………… begründete Mietverhältnis über die im Gebäude ……………… gelegene Wohnung wird im beiderseitigen Einvernehmen zum ………… beendet. Auf die Einräumung einer über den ………… hinausgehende Räumungsfrist verzichtet der Mieter.

Die stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB ist ausgeschlossen.

Der Mieter verpflichtet sich, zu dem vorstehend genannten Termin die Mieträume mit Nebenräumen und sämtliche, auch auf eigene Kosten beschaffte, Schlüssel an den Vermieter herauszugeben“.

Allerdings haben Mieter gegen die Vereinbarung eines konkreten Beendigungszeitpunktes oft Vorbehalte, weil sie meinen, dann nicht zu einem früheren Zeitpunkt ausziehen zu können, weil der Mieter z.B. nicht weiß, wann genau seine neue Wohnung bezugsfertig sein wird.

Diese Bedenken lassen sich zerstreuen, indem ausdrücklich vereinbart wird, dass der Mieter schon vor dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt ausziehen darf.


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Was tun, wenn der Mieter früher oder später auszieht?

„Der Mieter ist berechtigt, bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus der Wohnung auszuziehen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am Tag des Auszuges“.

Denkbar ist genauso, dass die Termine der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung auseinander fallen, etwa weil die neue Wohnung verspätet bezugsfertig wird.

In diesem Fall empfiehlt sich der klarstellende Hinweis, dass der Mieter bis zu seinem Auszug zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich geschuldeten Miete sowie der anteiligen Betriebskosten verpflichtet ist.

Praxis-Tipp: Ist der Auszugstermin bereits bekannt, sollten Sie vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem davor liegenden Zeitpunkt beendet wird.

Wird nämlich die dazwischen liegende Zeit bis zur Räumung als Räumungsfrist ausgestaltet, kann diese grundsätzlich bei einem eventuellen Räumungsprozess angerechnet werden.

Wenn der Mieter also nicht auszieht und ein Gerichtsverfahren unvermeidlich wird, liegt der Vorteil dieser Vorgehensweise auf der Hand: Sie erhalten die Mietsache schneller zurück und verringern das Risiko von Mietausfällen.

Denn die Wahrscheinlichkeit, dass das Gericht dem Mieter eine weitere Räumungsfrist gewährt, ist bei einer solchen Vertragsgestaltung deutlich geringer.

Rechtsfolgen, die Sie wissen müssen

„Das Mietverhältnis endet am …………; dem Mieter ist bis zu seinem Auszug und Rückgabe der Mietsache jeweils eine Räumungsfrist bis zum ………… eingeräumt“.

Wichtige Rechtsfolgen:

  • Mit Beendigung des Mietverhältnisses wird auch eine Untervermietung beendet.
  • Der Vermieter muss den Teil der im Voraus entrichteten Miete, der auf die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters fällt, zurückerstatten.
  • Zieht der Mieter nicht wie vereinbart aus, müssen Sie auf Räumung klagen.

Liegt die Beendigung des Mietverhältnisses vor dem Termin der Räumung, ist dem Mieter im Prozess der Einwand versperrt, dem Vermieter fehle ein berechtigtes Interesse für die Räumung der Wohnung.

Auch kann er sich nicht auf eine unzumutbare Härte berufen, die die Räumung für ihn bedeuten würde (§ 574 BGB).

Wenngleich ein Räumungsrechtsstreit also nicht ausgeschlossen werden kann, ist das Risiko seines Ausgangs durch den Aufhebungsvertrag doch deutlich verringert.

Die Abfindungsvereinbarung – Lassen Sie sich Ihr Entgegenkommen bezahlen

Wenn der Mietaufhebungsvertrag auf Initiative des Mieters zurückgeht:

Grundsätzlich können Sie sich als Vermieter die Geltendmachung eines Schadens vorbehalten, der Ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist.

Sie können aber auch dafür, dass Sie der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zustimmen, im Aufhebungsvertrag schon eine Gegenleistung vereinbaren.

Eine solche Abrede hat den Vorteil, dass Sie den Schaden nicht mühsam nachweisen müssen, der Ihnen aus Ihrem Entgegenkommen erwachsen ist.

Folgende Klausel bietet sich an:

„Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand der vorzeitigen Vertragsauflösung zahlt der Mieter eine Pauschalvergütung in Höhe einer Monatsmiete (nettokalt) ohne besonderen Nachweis des Vermieters“.

30. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.