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Aufnahme eines hohen Kredits durch die WEG – ordnungsgemäß oder nicht?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich an viele Regeln halten, damit ihr Handeln dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und somit auch rechtmäßig ist: Dass die Aufnahme eines hohen Kredits durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar sein kann, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2015.

Wohnungseigentümer oder Verwalter sollten jedoch beachten, dass vor der Kreditaufnahme und der diesbezüglichen Beschlussfassung bestimmte Anforderungen erfüllt werden müssen. Diese hat der BGH in seinem Urteil mitgeteilt.

Der Fall: Klage gegen (zu) hohen Förderkredit

Eine aus 201 Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft hatte für eine Fassadensanierung einen erheblichen Kredit bei der KfW aufgenommen. In einer Eigentümerversammlung im August des Jahres 2013 hatte die Gemeinschaft die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung für ca. 2.000.000 € veranschlagte Kosten mittels eines KfW-Förderkredits beschlossen.


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900.000 € sollten durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Einige der Mitglieder der Gemeinschaft reichten eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Beschluss war rechtswidrig

Mit Erfolg! Der BGH entschied, dass die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine Eigentümergemeinschaft dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Im entschiedenen Rechtsstreit war das höchste deutsche Zivilgericht jedoch der Ansicht, dass der Beschluss mit dem die Kreditaufnahme genehmigt wurde, rechtswidrig war.

Es muss nämlich generell bei einem solchen Beschluss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Wenn es zu Zahlungsausfällen bei Wohnungseigentümern kommt, müssen diese schließlich durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden.

Bei einem Darlehen lässt sich das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer aber nur sehr begrenzt abschätzen, da es zwischenzeitlich zu Eigentümerwechseln kommen kann und sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft dann verändert. Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen deshalb Vorsicht geboten.

Nachschusspflicht muss in Versammlung behandelt werden

Als Wohnungseigentümer oder Verwalter muss man wissen, dass es wesentlich auf den Zweck des Darlehens ankommt, in erster Linie Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Dabei sollten die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufgebracht werden.

Eine Darlehensaufnahme soll nur dann in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastet. Als Wohnungseigentümer oder Verwalter sollte man zudem beachten, dass der Genehmigungsbeschluss zur Darlehensaufnahme Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit und die Höhe des Zinssatzes enthalten muss.

Wegen des Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer muss die Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer zwingend Gegenstand einer Erörterung in einer Eigentümerversammlung sein (BGH, Urteil v. 25.09.15, Az. V ZR 244/14).

12. Oktober 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.