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Aufwendungen, die der Vermieter ersetzen muss

Wenn Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in oder an Ihren vermieteten Räumen erforderlich werden, hat Ihr Mieter diese grundsätzlich zu dulden.

Dabei handelt es sich oftmals um Baumaßnahmen, die für Ihren Mieter mit Unannehmlichkeiten, etwa Lärm, Schmutz oder einer eingeschränkten Nutzbarkeit der Räume verbunden sind.

Modernisierung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt fest, dass Sie als Vermieter Ihrem Mieter die Aufwendungen zu ersetzen haben, die ihm infolge der Baumaßnahmen entstanden sind.

Dabei stellt sich für Sie natürlich die Frage, für welche Fälle und in welchem Umfang Sie als Vermieter diese Verpflichtung trifft.

Auch Modernisierungsarbeiten hat Ihr Mieter zu dulden. Hierum handelt es sich, wenn sie der Verbesserung der Wohnqualität, der Einsparung von Energie oder Wasser oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen.

Im Unterschied zu den Erhaltungsmaßnahmen besteht die Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen aber nur, wenn ihm die Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt und erläutert wurden.

Dabei muss der Mieter über den Umfang und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten wie auch über die daraufhin ggf. zu erwartende Mieterhöhung unterrichtet werden.

Instandsetzung und -haltung

Zunächst ist entscheidend, dass Ihr Mieter Baumaßnahmen überhaupt dulden muss. Dies ist bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten immer der Fall.

Um solche Arbeiten handelt es sich, wenn die Baumaßnahmen der Erhaltung der Mietsache dienen.

Hierzu zählen zum Beispiel die Sanierung schadhafter Balkone, die Neueindeckung des Daches und das Streichen der Hausfassade.


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Haben Sie diese Voraussetzungen als Vermieter eingehalten, muss der Mieter die Modernisierungsarbeiten nur dann nicht dulden, wenn diese für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen würden.

Eine solche Härte ist vom Amtsgericht Köln zum Beispiel für eine Modernisierung zur Weihnachtszeit angenommen worden. Insofern müssen Sie als Vermieter also die Feiertage abwarten, ehe Sie mit den Modernisierungsarbeiten beginnen können.

Sonderkündigungsrecht

Ein weiterer Unterschied zu den Erhaltungsmaßnahmen besteht darin, dass Ihr Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Zwar liegt die Verbesserung des Wohnwerts in seinem Interesse.

Da Sie als Vermieter die Miete aber um bis zu 11% der Modernisierungskosten erhöhen können, hat er ein Sonderkündigungsrecht.

Um insoweit der Mieterhöhung zu entgehen, muss er die Kündigung bis zum Ablauf des auf Ihre Modernisierungsankündigung folgenden Monats zum Ablauf des nächsten Monats aussprechen.

Erhaltungs- bzw. ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahmen hat Ihr Mieter vollständig zu dulden. Soweit nötig, hat er die Maßnahmen auch aktiv zu ermöglichen, also für ungehinderten Zugang zur Wohnung zu sorgen. Nicht aber muss er zum Beispiel die Möbel in der Wohnung umräumen oder Schränke abbauen.

Die Verpflichtung zur Duldung von Baumaßnahmen gilt auch, wenn die Räume untervermietet sind. In diesem Fall muss Ihr Mieter seinen Untermieter entsprechend anweisen. Dies können Sie als Vermieter von Ihrem Mieter verlangen.

Mietminderung

Ist die Wohnung während der Bauzeit vom Mieter nur eingeschränkt nutzbar, darf er aber seine Miete mindern.

Je nachdem, wie stark die Einschränkung ist, kann die Minderung sogar bis zu 100% betragen, dann zum Beispiel, wenn infolge der Erneuerung von Rohrleitungen keine Versorgung der Wohnung mit Wasser besteht und die Wohnung nicht beheizbar ist.

In aller Regel führen die Baumaßnahmen zu einer Veränderung der Mieträume. Bei nicht beabsichtigten Nebenfolgen der Bauarbeiten kann der Mieter von Ihnen als Vermieter verlangen, dass der frühere Zustand wieder hergestellt wird.

Auch die weiteren Unannehmlichkeiten, wie reduzierter Lichteinfall wegen eines Baugerüsts, berechtigen den Mieter zur Minderung der Miete, wobei die Höhe freilich immer eine Frage des Einzelfalls ist.

Beispiel: Zur Modernisierung werden die Fenster und die Balkontür erneuert und durch solche mit Thermopenscheiben ersetzt. Die neue Tür ist aber nur noch von innen abschließbar und die um die Fenster liegenden Wände sind nicht verputzt und gestrichen.

Der Mieter kann insoweit die Wiederherstellung des ursprünglichen vertragsgemäßen Zustandes von Ihnen als Vermieter fordern. Also eine Balkontür, die auch von außen verschließbar ist sowie eine ordnungsgemäße Verputzung der Wände nebst Anstrich.

Ersatzwohnung, Hotel

Die Begrenzung der Aufwendungen auf ein angemessenes Maß bedeutet zum Beispiel, dass der Mieter nicht für die Dauer der Baumaßnahmen ins Hotel ziehen kann, wenn diese lediglich darin bestehen, in der Wohnung eine neue Küche einzubauen.

Anders ist es jedoch dann, wenn dem Mieter die Benutzung der Wohnung nicht mehr möglich ist, wie etwa bei einer Totalerneuerung der Leitungsstränge.

Sofern vorhanden, sind Sie in diesem Fall als Vermieter deshalb auch verpflichtet, Ihrem Mieter für die Dauer der Arbeiten eine etwa gleichwertige Ersatzwohnung anzubieten.

Steht Ihnen eine solche Wohnung nicht zur Verfügung, kann der Mieter auch ins Hotel ziehen. Die Kosten hierfür Entspricht der Mieter diesen Voraussetzungen, müssen Sie ihm den geforderten Vorschuss zahlen.

Tun Sie dies nicht, könnte der Mieter den Vorschuss sogar mit einer einstweiligen Verfügung gegen Sie durchsetzten. In jedem Fall darf der Mieter aber die Duldung der Modernisierungsarbeiten verweigern, solange er den Vorschuss nicht erhalten hat.

Hinweis: Anders als bei der Wohnungsvermietung können Sie Ihre Verpflichtung zum Ersatz von Aufwendungen im Zuge von Baumaßnahmen bei der Vermietung von Gewerberäumen im Mietvertrag ausschließen.

Ist Ihnen diese Möglichkeit nicht eröffnet, weil die Baumaßnahmen eine Wohnung betreffen, sollten Sie die Ihrem Mieter zu ersetzenden Aufwendungen in jedem Fall frühzeitig in Ihre Kalkulation einbeziehen.

23. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.