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Aus der Beratungspraxis: Kündigung Alleinvertriebsvertrag

Was machen Bauträger und Makler, wenn die Zusammenarbeit nicht mehr passt, der Vertrieb einer Immobilie aber nicht noch nicht abgeschlossen worden ist?

Alleinvertriebsverträge oft lückenhaft

Vielfach arbeiten Bauträger mit Immobilienmaklern beim Vertrieb von Wohnungen, die neu errichtet werden, zusammen. Weil beide Seiten gewisse Investitionen in den Vertrieb tätigen, werden deshalb Rechte und Pflichten in einem Alleinvertriebsvertrag zusammengefasst.

Wird der Vertrag von einer der beiden Seiten gekündigt, geht es oft um Ausgleichsansprüche und die Abrechnung der erbrachten Leistungen. Nicht selten führt diese Abrechnung dann zu einem Rechtsstreit.

Das kann mit einem durchdachten Alleinvertriebsvertrag vermieden werden.

Laufzeit

Als Laufzeit vereinbaren Bauträger und Immobilienmakler in der Regel den Zeitraum, den sie sich für die Vermarktung der Wohnungen vorgenommen haben. Für eine Wohnanlage mit 15 Einheiten wird deshalb typischerweise eine Laufzeit von 12 bis 15 Monaten vereinbart werden.

Aktivitäten vor dem Vertriebsbeginn

Im Idealfall hat der Bauträger den Immobilienmakler schon in der Planungsphase eingeschaltet, damit sowohl der Zuschnitt der Wohnungen als auch die geplanten vertrieblichen Aktivitäten von Beginn an miteinander abgestimmt werden.


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Vergütung vor Vertriebsbeginn

Häufig wird auch für diese Planungsphase ein Honorar zwischen Bauträger und Immobilienmakler vereinbart.

Dies kann als Pauschale ausgewiesen sein oder sich an den einzelnen Aktivitäten des Immobilienmaklers orientieren. Dann werden für diese einzelnen Leistungen pauschale Werte als Vergütung angesetzt.

Rückgewähr der Vergütung

Wenn der Alleinvertriebsvertrag zu einem frühen Zeitpunkt gekündigt wird, dann geht der Streit in der Regel um die Rückgewähr des Honorars aus der Zeit vor dem Beginn der eigentlichen Vermarktung der einzelnen Wohnungen.

Immobilienmakler schützen sich gegen etwaige Rückzahlungsansprüche mit der Klausel, dass bereits abgerechnete und bezahlte Leistungen nicht zurückerstattet werden müssen.

Wichtige Absprachen

Bauträger sollten darauf Wert legen, dass der Immobilienmakler alle Rechte an etwaigen Vorarbeiten mit der Vergütung an den Bauträger überträgt.

Das kann z.B. dann wichtig werden, wenn der Immobilienmakler die Erstellung der Homepage für die Vermarktung der Wohnungen absprachegemäß in Auftrag gegeben hat.

Wird der Vertriebsvertrag gekündigt und ist die Erstellung der Homepage bereits vergütet worden, dann muss der Immobilienmakler die Homepage an den Bauträger „übergeben“.

Das geschieht durch Übertragung der registrierten Domain und durch Übermittlung der Zugangsdaten zu dem Server, auf dem die Daten der Homepage hinterlegt sind.

Ferner muss die eingerichtete Emailadresse übergeben werden und auch dafür die Zugangsdaten weiter gegeben werden.

Gerade an diesen Detailregelungen fehlt es in vielen Alleinvertriebsverträgen, so dass die Streitigkeiten sich oft um diese Punkte drehen.

In meiner Kolumne „Immobilien Insider“ wird die Vertragsgestaltung zwischen Bauträger und Immobilienmakler in den kommenden Wochen weiterhin behandelt werden.

18. Dezember 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.