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Fehlende Hausgeldzahlungen: Letzter Schritt Wohnungseigentumsentzug

Begeht ein Wohnungseigentümer eine schwere Verfehlung, kann die Gemeinschaft ihm das Wohnungseigentum entziehen.

Dies sieht § 18 WEG ausdrücklich für den Fall vor, dass sich ein Eigentümer mit 3% des Einheitswerts seiner Wohnung länger als 3 Monate in Verzug befindet.

Für den Entzug des Eigentums benötigen Sie die Stimmen von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer.

Entzug auch nach Begleichung der Rückstände

Nach dem BGH ist eine Entziehung des Wohnungseigentums sogar zulässig, wenn gerade einmal keine Rückstände bestehen (BGH, Urteil v. 19.01.07, Az. V ZR 26/06).

Auch wenn die Rückstände noch vor einer gerichtlichen Bestätigung des Entziehungsbeschlusses ausgeglichen werden, ist nach dieser Entscheidung eine Entziehung des Wohnungseigentums möglich.

Das gilt zumindest dann, wenn die Hausgeldzahlungen fortlaufend nur unpünktlich erfüllt wurden. Zahlt ein Miteigentümer Ihrer Gemeinschaft also immer nur auf Mahnung oder Klage, erwägen Sie im Interesse der Gemeinschaft unbedingt eine Entziehung des Eigentums.

Gesetz erwähnt Abmahnung nicht

Bevor Sie den Beschluss zur Entziehung des Eigentums fassen können, ist eine Abmahnung erforderlich. Das wird zwar in § 18 WEG nicht erwähnt, von der Rechtsprechung jedoch vorausgesetzt.


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Es gilt: Eine Abmahnung muss bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen. Wenn Sie etwa nur den Entziehungsbeschluss erläutern, dem säumigen Wohnungseigentümer aber nicht Gelegenheit geben, ihn abzuwenden, ist Ihre Abmahnung fraglich.

Gleiches gilt, wenn sich die Wohnungseigentümer bereit erklären, bei pünktlicher Erfüllung der Zahlungspflichten die gerichtliche Durchsetzung des Entziehungsbeschlusses zurückzustellen.

Verbunden mit einem Vorbehalt der Eigentümer, bei einem neuerlichen Verstoß ohne weitere Beschlussfassung eine Entziehungsklage zu erheben, ist es sehr fraglich, ob darin eine Abmahnung gesehen werden kann.

Fordern Sie den säumigen Wohnungseigentümer in Ihrer Abmahnung auf, seinen Wohngeldrückstand zu begleichen und bzw. oder das Wohngeld zukünftig vollständig und pünktlich zu bezahlen.

Ebenfalls drohen Sie für den Fall, dass die Rückstände innerhalb einer kurzen Frist nicht beglichen werden, bzw. dass weiterhin unpünktlich gezahlt wird, den Entzug des Wohnungseigentums an.

Für die Fristsetzung reicht die Zeit von einer Woche aus. Mit einer solchen Abmahnung machen Sie den säumigen Wohnungseigentümer in ausreichendem Maße auf sein Versäumnis aufmerksam und geben ihm auch Gelegenheit, Abhilfe zu schaffen.

Beschluss für Abmahnung nicht erforderlich

Für Ihre Abmahnung ist kein gesonderter Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Es genügt, wenn sie vom Verwalter oder einem Wohnungseigentümer ausgesprochen wird. Auch ist es nicht erforderlich, die Abmahnung schriftlich zu erteilen, in der Regel ist dies aber aus Beweiszwecken am besten.

Abmahnung vor Entziehungsbeschluss erklären

Wichtig ist, dass Sie die Abmahnung zeitlich so weit vor der Fassung des Entziehungsbeschlusses erklären, dass der säumige Eigentümer die Zeit und Möglichkeit hat, die Rückstände zu begleichen.

Das ergibt sich aus dem Sinn und Zweck einer Abmahnung. Sie soll nämlich den Wohnungseigentümer vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen. Gleichzeitig soll er erfahren, was er zu tun hat, um diesen Beschluss und seinen Vollzug zu vermeiden.

Die Abmahnung soll aber auch sicherstellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Entziehungsbeschluss nur fassen, wenn die Pflichtverletzung eine Fortführung der Gemeinschaft unzumutbar macht.

Dazu sollen sie dem betroffenen Wohnungseigentümer eine letzte Möglichkeit zur Verhaltensänderung geben und berücksichtigen, was er auf die Abmahnung zur Rechtfertigung oder Erklärung seines Verhaltens vorbringt.

Dieser Zweck kann nur erreicht werden, wenn die Abmahnung zeitlich vor Beschlussfassung erfolgt. Ist der Beschluss einmal gefasst, kann eine Abmahnung nur noch als Druckmittel dazu dienen, den gefassten Beschluss durchzusetzen. Das ist zwar legitim, nimmt der Abmahnung aber ihren eigentlichen Sinn und genügt deshalb nicht.

Ausnahmsweise: Verzicht auf Abmahnung

Auf die Abmahnung können Sie nur ausnahmsweise verzichten, etwa dann, wenn diese für die Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.

16. Januar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.