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Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter die Möglichkeit eine außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vorzunehmen.

Da ein Mieter ohnehin ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen kann, ist diese Form der Kündigung vor allem dann von Bedeutung, wenn ein Zeitmietvertrag geschlossen oder das Recht auf Ordentliche Kündigung im Mietvertrag ausgeschlossen wurde (Kündigungsausschluss).

Das Recht auf außerordentliche fristlose Kündigung wird auch als Sonderkündigungsrecht bezeichnet.

Die wichtigsten außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist sind:


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  • Der Mieter hat das Recht auf eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, wenn eine Mieterhöhung geltend gemacht wird (§ 561 BGB). Und zwar sowohl, wenn die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen soll, als auch, wenn eine Mieterhöhung an die Ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht wird.
  • Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, hat der Mieter ebenfalls das Recht auf außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB).
  • Beim Tod des Mieters ist die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich, wenn eine Person in den Mietvertrag eintritt und in dieser Person ein wichtiger Kündigungsgrund liegt (§ 563 BGB). Die Kündigung muss dann innerhalb eines Monats erfolgen. Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom endgültigen Eintritt der in den Mietvertrag eintretenden Person.
  • Treten nach dem Tod des Mieters keine Partner oder Angehörigen (§ 563 BGB) oder Mitmieter (§ 563a BGB) in den Mietvertrag ein, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt. Hier kann außerordentlich gekündigt werden, wenn die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und dem Eintreten des Erben in das Mietverhältnis erfolgt (§ 564 BGB).
  • Verweigert der Vermieter dem Mieter die Untervermietung der Mietsache, ohne dass der Vermieter hierfür einen wichtigen Grund hat, so ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist berechtigt (§ 540 Abs.1 BGB).
  • Nach Ablauf von 30 Jahren kann ein Mietvertrag, der für mehr als 30 Jahre (nicht aber auf Lebenszeit des Mieters) geschlossen wurde, von beiden Seiten außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 544 BGB).

Unter den vorgenannten Voraussetzungen kann auch ein Zeitmietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden (§ 575a BGB).

16. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.