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Austausch einer defekten Heizungsanlage – eine bauliche Veränderung?

Zwischen baulichen Veränderungen und Maßnahmen zur Instandsetzung zu unterscheiden, gestaltet sich häufig sehr schwierig. Auch das Amtsgericht Verden hatte kürzlich wieder über eine solche Frage zu entscheiden:

Dass der Austausch einer Heizungsanlage keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt, wenn wegen eines defekten Heizkessels ein Austausch notwendig war, entschied das Amtsgericht Verden im Juni 2014.

Als Wohnungseigentümer sollte man aus diesem Grund wissen, dass ein solcher Austausch dann eben nicht der Zustimmung sämtlicher Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bedarf.

Der Fall: Anfechtung des Beschlusses über den Austausch der Heizung

Die Eigentümergemeinschaft einer Wohneigentumsanlage hatte mehrheitlich beschlossen, die Heizungsanlage auszutauschen. An der Heizung des Hauses waren im Winter zweimal Reparaturen durchgeführt worden.


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Dabei notierte der Monteur auf dem Arbeitsvermerk, dass der rechte Heizkessel defekt sei und aus diesem Grund ausgetauscht werden müsse. Die Heizungsanlage war im Jahr 1980/1981 eingebaut worden.

Ein Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass der Beschluss gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstieß und reichte deswegen eine Anfechtungsklage ein. Die Heizung war nach seiner Ansicht nicht mangelhaft.

Austausch einer defekten Heizung – bauliche Veränderung oder nicht?

Jedenfalls sei kein vollständiger Austausch notwendig gewesen. Im Übrigen sei der Austausch der Heizung eine bauliche Veränderung, sodass die Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft erforderlich war.

Die verklagten übrigen Wohnungseigentümer wiesen darauf hin, dass die Heizungsanlage im Winter 2013 zweimal ausgefallen war. Sie waren der Auffassung, dass der Austausch der gesamten Heizungsanlage dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Ein Austausch sei sowieso spätestens bis Ende 2015 aufgrund der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) notwendig.

Die Entscheidung des Gerichts: Austausch der Heizungsanlage stellte keine bauliche Veränderung dar

Das Amtsgericht Verden kam zu dem Ergebnis, dass die Anfechtungsklage unbegründet war. Der Austausch der Heizungsanlage stellte keine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bedurft hätte. Der Austausch der Heizungsanlagen war keine bauliche Veränderung, weil es sich dabei um eine Maßnahme der Instandhaltung handelte.

Der Austausch der gesamten Heizungsanlage entsprach auch dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Dass die Heizung zweimal im Winter 2013 ausgefallen war, konnte auf Grund des Arbeitsvermerkes des Monteurs nachgewiesen werden. Aus vernünftiger und wirtschaftlicher Sicht war der Austausch der Heizungsanlage jedenfalls nicht zu beanstanden.

Novellierung der EnEV: Austausch hätte bis Ende 2015 erfolgen müssen

Dabei war auch zu berücksichtigen, dass aufgrund der Novellierung der EnEV ein Austausch der Heizungsanlage bis Ende 2015 erfolgen müsste. Wenn auf Grund eines Ausfalles eines Heizkessels ein Austausch erfolgen muss, ist es nicht zu beanstanden, dass im Hinblick auf diese gesetzliche Vorschrift die gesamte Heizungsanlage ausgetauscht wird (AG Verden, Urteil v. 10.06.14, Az. 2 C 424/13).

6. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.