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Barrierefreie Umbauten: Zusätzliche Sicherheiten für den Vermieter

Ihr Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietvertrags bauliche Veränderungen rückgängig zu machen.

Aus diesem Grund können Sie neben der normalen Mietkaution von Ihrem Mieter eine weitere zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Diese zusätzliche Sicherheit ist gesetzlich geregelt in § 554a Abs. 2 BGB.

Als Sicherheiten können in Betracht kommen:

  • ein Geldbetrag
  • ein Bürge
  • Wertpapiere

Die Sicherheit ist getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen.

Es gelten insoweit die Grundsätze zur üblichen Mietkaution. Alle durch die Anlage der Sicherheit erwirtschafteten Erträge erhöhen den Betrag der Sicherheit.

Höhe richtet sich nach Rückbaukosten

Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau.


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Zur Absicherung der späteren Rückbaukosten ist auf das gegenwärtige Preisniveau der ermittelten Kosten ein angemessener Aufschlag zu machen.

Die Kosten lassen sich am besten ebenfalls durch einen Kostenvoranschlag ermitteln. Soweit für die Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten Gutachter- oder sonstige Schätzkosten anfallen, muss diese Ihr Mieter tragen.

Sie können Ihre Zustimmung zur baulichen Veränderung von der Stellung einer solchen Sicherheit abhängig machen.

Ratenzahlung ist nicht vorgeschrieben

Ihr Mieter kann Ihnen Bargeld oder eine Bürgschaft geben.

Daneben müssen Sie sich auf eine Ratenzahlung nicht einlassen. Sie können den gesamten Betrag auf einmal verlangen und auch davon Ihre Zustimmung abhängig machen.

Tipp: Neben der Forderung einer Kaution sollten Sie Ihren Mieter dazu anhalten, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

So sind Sie auch abgesichert, falls durch die Handwerker Ihres Mieters oder durch die Einrichtung selbst das Gebäude oder Personen zu Schaden kommen.

Die Sonderkaution ist inklusive der angefallenen Zinsen nach Vertragsende innerhalb einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist abzurechnen und zurückzuzahlen.

Die Länge der Frist hängt davon ab, ob Ihr Mieter beim Auszug seine Rückbaupflicht erfüllt hat oder der Umfang der Rückbauverpflichtung streitig ist. Die Prüfungsfrist beträgt im Regelfall 6 Monate.

Auch Mietkaution sichert Rückbau

Stellt sich heraus, dass die Rückbaukosten höher sind und somit nicht durch die Sonderkaution gedeckt sind, dürfen Sie auf die Mietkaution zurückgreifen.

Ihr Mieter kann nicht mit streitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen, die mit dem Rückbau nichts zu tun haben. Dies widerspricht dem Sicherungszweck der Sonderkaution.

Rückbauanspruch auch, wenn Erforderlichkeit entfällt

Bei Mietende muss Ihr Mieter die von ihm errichtete Baumaßnahme beseitigen.

Eine Beseitigungspflicht besteht auch, wenn die Voraussetzungen für die barrierefreien Einrichtungen weggefallen sind.

Sie haben also einen Rückbauanspruch, wenn der behinderte Mieter oder der behinderte Angehörige Ihres Mieters ausgezogen, gestorben oder geheilt ist.

Kommt Ihr Mieter der Rückbauverpflichtung nicht nach, können Sie Schadenersatzansprüche geltend machen. Die Höhe des Schadenersatzanspruchs richtet sich nach den Kosten des Rückbaus, den Sie dann veranlassen müssen.

Bei Übernahme Entschädigung zum Zeitwert

Andererseits können Sie auf den Beseitigungsanspruch verzichten und die bauliche Einrichtung übernehmen.

Dies kann für Sie sinnvoll sein, da Sie dann mit der behindertengerechten Ausstattung der Wohnung oder des Hauses werben können und dies den Mietwert steigert.

Allerdings darf Ihr Mieter in diesem Fall eine Entschädigung zum Zeitwert verlangen.

Tipp: Prüfen Sie, ob die bauliche Einrichtung für Sie verwertbar ist und sich damit der Wert Ihrer Immobilie steigern lässt. Wägen Sie ab, ob die Übernahme der baulichen Einrichtung trotz Zahlungen an Ihren Mieter für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Schließen Sie eine vertragliche Vereinbarung

Sinnvoll ist es, wenn Sie sich mit Ihrem Mieter einigen, um einer möglichen Auseinandersetzung vorzubeugen. So können Sie sich vor bösen Überraschungen schützen und weitestgehend Einfluss auf die baulichen Maßnahmen nehmen.

So lassen sich in einem Vertrag die auszuführenden Arbeiten genau beschreiben und festlegen. Außerdem können Sie auch auf den Zeitpunkt der Bauarbeiten Einfluss nehmen.

Ihr Mieter wird einer Vereinbarung ebenfalls nicht abgeneigt sein, da auch er aufgrund der Vereinbarung verlässlich planen kann.

Zu berücksichtigen ist auch, dass ein eventueller Rechtsstreit Jahre dauern kann. Jahre, in denen ein barrierefreies Wohnen für den Mieter schon lange möglich gewesen wäre.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.