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Barrierefreie Wohnung: Wann Mieter einen Umbau verlangen können

Ein typischer Fall aus der Vermietungspraxis: Ihr Mieter ist nach einem Unfall oder wegen altersbedingter Beschwerden nicht mehr in der Lage, sich wie bisher im Haus beziehungsweise in der Wohnung zu bewegen.

Ihr Mieter möchte die Wohnung jedoch behalten und äußert den Wunsch, Veränderungen in der Wohnung und im Gebäude vorzunehmen, insbesondere möchte er einen Treppenhauslift einbauen lassen.

Da beispielsweise der Einbau eines Treppenhauslifts mit erheblichen Kosten und Eingriffen in die Bausubstanz verbunden ist, ist für Sie als Vermieter in derartigen Fällen guter Rat teuer.

Es stellt sich für Sie die Frage, ob Sie dem Wunsch Ihres Mieters entsprechen müssen. Weiter kann sich die Frage stellen, ob Sie die gewünschten Änderungen selbst durchführen oder dies dem Mieter überlassen sollten.

Wann liegt eine Behinderung vor?

In Deutschland leben insgesamt 82 Mio. Menschen. Ein ganz erheblicher Anteil davon leidet unter Behinderungen.

Menschen sind nach der Definition des § 3 Behindertengesetzes (BGG) behindert, wenn ihre körperliche Funktion, geistige Fähigkeit oder seelische Gesundheit mit hoher Wahrscheinlichkeit länger als sechs Monate von dem für das Lebensalter typischen Zustand abweicht und daher ihre Teilnahme am Leben der Gesellschaft beeinträchtigt ist.

In diesem Sinne benachteiligt sind in Deutschland wenigstens 6,6 Mio. Menschen, mit zunehmender Tendenz.

Das sind immerhin bereits 8% der Bevölkerung.

Ca. 4 Mio. der Mieter sind behindert und darauf angewiesen, ihre Wohnverhältnisse auf die aus der Behinderung sich ergebenden Beeinträchtigungen einzustellen.

Die Zahl steigt, denn es gibt ferner eine deutliche Zunahme von Behinderung mit wachsendem Lebensalter.

Derzeit sind etwa 2,9 Mio. Menschen in Deutschland älter als 80 Jahre. Diese Gruppe wird im Jahr 2020 schon 5,1 Mio. betragen und im Jahr 2050 dann auf 8 Mio. ansteigen.

Alte Menschen haben deutliche physische und psychische Veränderungen, die sich im Alltagsleben behindernd auswirken.

Die Art der Behinderung ist gleichgültig.


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In der Regel werden Sie als Vermieter durch Umbaumaßnahmen im Interesse körperlich behinderter, alter oder gebrechlicher Mieter betroffen sein.

Es kommen aber auch Maßnahmen zu Gunsten oder zum Schutz geistig Behinderter in Betracht. Das Ausmaß der Behinderung ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Bei Blindheit, Taubheit, Lähmung, Kleinwüchsigkeit und Demenz werden Umbaumaßnahmen immer erforderlich sein.

Barrierefreiheit in der Wohnung: So urteilen die Gerichte

In der Vergangenheit befassten sich die Gerichte wiederholt mit der Frage der Rechtsstellung von Menschen mit Behinderungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dabei trafen die Gerichte in ihren Urteilen deutliche Aussagen:

  • Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass den Vermieter eine Verkehrssicherungspflicht trifft, hat der Anspruch eines behinderten Mieters auf Gestattung des Einbaus eines Treppenhauslifts Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an einer unveränderten Mietsache.
  • Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist in einer Wohneigentumsanlage der Einbau eines Treppenhauslifts, der einem behinderten Mieter oder Wohnungseigentümer den Zugang zur Wohnung ermöglicht, nicht von der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer abhängig.
  • Ein behinderter Mieter hat das Recht, seinen Rollstuhl, dessen ständiger Transport in die Wohnung ihm nicht möglich ist, auch dann im Treppenhaus abzustellen, wenn sich dadurch der Zugang auf weniger als 1 m Breite reduziert.
  • Soweit die baulichen Gegebenheiten einer Wohneigentumsanlage es gestatten, kann ein auf einen Rollstuhl angewiesener behinderter Mieter oder Wohnungseigentümer einer ebenerdig gelegenen Wohnung verlangen, dass er einen Rollstuhlweg aus der Wohnung über Terrasse und Gemeinschaftsflächen bis zur Straße anlegen kann.
  • Der Vermieter ist verpflichtet, einen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes auch außerhalb einer Mietwohnung hinzunehmen, wenn der Mieter diesen auf seine Kosten veranlasst und das Bedürfnis des Mieters an der baulichen Veränderung das Interesse des Vermieters überwiegt.
  • Hat ein Wohnungsmieter eine Wohnung behindertengerecht ausgestattet, erstreckt sich sein Schadensersatzanspruch im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Mängeln der Wohnung auch auf den Ersatz der Kosten, die für die behindertengerechte Ausstattung der Wohnung erforderlich waren.
  • Ein Verbot der Haustierhaltung darf gegen Menschen mit Behinderung nicht durchgesetzt werden, wenn die Tierhaltung der Reduzierung der körperlichen oder seelischen Behinderung dienlich ist. Somit müssen Sie als Vermieter einen Blindenhund immer dulden.

Behindertengerechter Umbau ist zustimmungspflichtig!

Das Gesetz bestimmt, dass der behinderte Mieter von Ihnen als Vermieter die Zustimmung zu bestimmten baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen kann.

Die Erlaubnis muss vor der Durchführung einer baulichen Veränderung von Ihnen als Vermieter eingeholt werden. Veränderungen sind Eingriffe in die Substanz Ihrer Mieträume.

Der Anspruch setzt nicht voraus, dass die Notwendigkeit einer behindertengerechten Ausstattung nach dem Abschluss des Mietvertrags entsteht.

Deshalb kann Ihr Mieter den Anspruch auch dann geltend machen, wenn er die Absicht zum behindertengerechten Umbau bereits bei Mietbeginn hatte.

Allerdings ist Ihr Mieter in einem solchen Fall verpflichtet, Sie als Vermieter vor Vertragsschluss auf die Umbaupläne hinzuweisen.

Diese Pflicht folgt aus dem allgemeinen Grundsatz, dass jede Vertragspartei solche Umstände offenbaren muss, die für den anderen Teil von Bedeutung sind.

Wird diese Pflicht verletzt, so kann dies im Rahmen einer Interessenabwägung der Rechte von Mieter und Vermieter zu Ihren Gunsten berücksichtigt werden.

10. April 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.