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Barrierefreiheit in der Wohnung: Was bei der Interessenabwägung zu beachten ist

Ihr Mieter kann von Ihnen als Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat.

Sie als Vermieter können Ihre Zustimmung verweigern, wenn Ihr Interesse an der unveränderten Erhaltung der Wohnung oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt.

Was bei der Interessenabwägung zu beachten ist

Bauliche Veränderungen durch den Mieter bedürfen in der Regel regelmäßig der Erlaubnis durch den Vermieter, der hierüber auf Grundlage einer Interessenabwägung zu entscheiden hat.

Die Erlaubnis setzt ein berechtigtes Interesse des Mieters voraus. Hierunter ist jedes nachvollziehbare und vernünftige Interesse zu verstehen.

Praxis-Tipp: Es genügt, wenn die Wohnung infolge der baulichen Veränderung oder Einrichtung für den Mieter oder dessen Angehörigen bequemer zu nutzen ist, wenn die Funktionsabläufe verbessert werden und wenn die Wohnung sicherer, gesünder oder pflegeleichter wird.

Es muss stets ein Bezug zwischen der Behinderung und der Verbesserung bestehen.

Folgende Anforderungen Ihres behinderten Mieters muss die Wohnung erfüllen:

  • Übersichtlichkeit,
  • ausreichende Bewegungsfläche zur Nutzung von Gehhilfen und Rollstuhl;
  • Wendefläche für Rollstuhlfahrer;
  • stufenlose Erreichbarkeit aller Räume und Bereiche;
  • Zugänglichkeit der Ventile der Heizungsanlage.
  • Funktionsfähigkeit und maximale Bewegungsfreiheit gewährleisten,
  • Sicherheit und Geborgenheit vermitteln,

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  • stimulierend wirken (psychische Erkrankung),
  • Kontinuität zum bisherigen Leben herstellen,
  • physikalische Umweltfaktoren wie Beleuchtung, Temperatur, Gerüche und Geräuschkulisse müssen der Behinderung angepasst sein,
  • eine Orientierung muss unterstützt werden,
  • soziale Kontakte und Besuche müssen erleichtert werden,
  • alle Funktionseinrichtungen, beispielsweise Lichtschalter, Türöffner, Schubladengriffe, Fensteröffnungsvorrichtungen müssen erreichbar sein.

Barrierefreiheit bedeutet deshalb im Kern, auf jeweilige Behinderungen differenziert und angemessen zu reagieren.

Kommen mehrere gleich taugliche und gleich teure Maßnahmen in Betracht, so ist diejenige Maßnahme auszuwählen, die Sie als Vermieter und die übrigen Hausbewohner am wenigsten stört.

Bestehen zwischen mehreren gleich tauglichen Maßnahmen nicht nur unerhebliche Preisunterschiede, so ist dies im Rahmen der Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen. Dabei kommt es auch auf die jeweiligen finanziellen Verhältnisse Ihres Mieters an.

Achtung: Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange, beispielsweise statische Elemente, berührt, so können Sie als Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.

Barrierefreiheit: Die Interessen der anderen Mieter nicht vergessen

Die Interessen anderer Mieter sind auch zu berücksichtigen. Dies kann wichtig sein, wenn beispielsweise die Beibehaltung des gegebenen Zustands im Interesse der übrigen Mieter liegt. Aber auch zu Gunsten Ihres Mieters wirkt es sich aus, wenn andere Mieter eine Behinderung haben.

Es ist schwierig verallgemeinernde Aussagen zu treffen, dennoch lassen sich einige Grundsätze formulieren:

  • Verstößt die beabsichtigte Maßnahme gegen zwingende Rechtsvorschriften, insbesondere das Bau- und Denkmalschutzrecht, können Sie als Vermieter die Zustimmung verweigern.
  • Soll die Maßnahme in der Mietwohnung, nicht im Bereich des Zugangs umgesetzt werden, sind also Gemeinschaftsflächen nicht betroffen, haben die Interessen des Mieters mit Behinderung Vorrang.
  • Ist insbesondere die Maßnahme unvermeidbar, um die Wohnung als Lebensmittelpunkt des behinderten Mieters für ihn nutzbar zu machen, überwiegen die Interessen des Mieters. Sie müssen den Umbau genehmigen!
  • Ist das Mietverhältnis im Zeitpunkt der angefragten Zustimmung nur noch von begrenzter Dauer, beispielsweise wegen Ablaufs eines Zeitmietvertrags oder wegen des Ausspruchs einer berechtigten Eigenbedarfskündigung, überwiegt in der Regel das Interesse des Vermieters. Ein Umbau ist nicht erforderlich.
  • Je stärker in die Statik oder die Bausubstanz der Wohnung oder des Gebäudes eingegriffen wird, umso höher sind die Anforderungen an die dann evtl. nachrangigen Interessen des Mieters mit Behinderung.
  • Rein ästhetische Gesichtspunkte aus der Sicht des Vermieters oder der Mitbewohner sind nachrangig gegenüber „handfesten“ Interessen des Mieters mit Behinderung.
  • Unter mehreren Alternativen, die technisch und wirtschaftlich in gleicher Weise für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung tauglich sind, dürfen Sie als Vermieter sich für die Maßnahme entscheiden, die Ihre eigenen Rechte und die Interessen von Mitbewohnern am geringsten berührt.

Einrichtungen bedürfen nach allgemeinen Grundsätzen nur dann einer Erlaubnis durch den Vermieter, wenn sie nach außen in Erscheinung treten oder wenn durch deren Installation die Interessen des Vermieters berührt werden.

Einrichtungen, die jeder Mieter ohne Erlaubnis anbringen darf, können natürlich auch von dem behinderten Mieter angebracht werden, ohne dass hierzu Ihre Erlaubnis erforderlich ist.

Hinweis: Die übrigen Mieter des Hauses können die Miete in der Regel nicht mindern, weil auch deren Mietbesitz der grundgesetzlich festgesetzten Sozialpflichtigkeit unterliegt.

Im Ausnahmefall ist ein behinderter Mieter verpflichtet, den Vermieter insoweit von den auftretenden finanziellen Belastungen freizustellen.

Beispiel: Der behinderte Mieter stellt seinen Rollstuhl im Hausflur ab. Wenn den übrigen Mietern gerichtlich eine Mietminderung zugesprochen wird, kann der behinderte Mieter verpflichtet sein, den Mietverlust auszugleichen.

5. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.