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Bauarbeiten: Mieter verlangt Entfernung des Baugerüsts

Dass Mieter Mietminderungen wegen Bauarbeiten am Mietshaus verlangen, ist immer wieder der Fall und auch rechtmäßig. Doch kann ein Mieter auch wegen Bauarbeiten per einstweiliger Verfügung vom Vermieter verlangen, das Baugerüst wieder zu entfernen? Nein, entschied das Landgericht in Berlin im Oktober 2014.

Der Schutzbereich des Mieters – Treppe, Garten und Außenfassade gehört nicht dazu

Nur in den zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteilen, also der Mietwohnung und deren Zugang, den Kellerräumen und sonstigen zu den Mieträumen zugehörige Räumlichkeiten, ist ein Mieter geschützt. Das gilt nicht für das Treppenhaus, einen Garten oder auch die Außenfassade.

Einer durch Bauarbeiten am Gebäude herbeigeführte Verschattung der Mieträume durch ein Gerüst sowie Lärmbeeinträchtigungen usw. kann ein Mieter nur mittels mietrechtlicher Gewährleistungsansprüche, beispielsweise Mietminderung, begegnen.

Der Fall: Mieter wollte gegen Vermieter mit einstweiliger Verfügung wegen Bauarbeiten vorgehen

Ein Mieter wollte gegen ein wegen Bauarbeiten aufgestelltes Gerüsts und die hierdurch entstandenen Belästigungen durch Geräusche, Erschütterungen, Staub und andere Immissionen in seiner im I. OG gelegene Mietwohnung per einstweiliger Verfügung vorgehen. Der Vermieter sollte das Baugerüst wieder entfernen.

Die Entscheidung des Gerichts: Entfernung des Baugerüsts kann nicht verlangt werden

Nein, entschied das Landgericht Berlin im Oktober 2014. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkte sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Mietwohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zu den Mieträumen zugehörige Räumlichkeiten.


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Der zu schützende Besitz des Mieters erstreckte sich indes nicht auf Gemeinschaftsflächen, wie das Treppenhaus, den Garten oder die Außenfassade. Zwar ist der Besitzschutz zu Gunsten von Mietern nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Mieträumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen.

Nur mietrechtliche Gewährleistungsansprüche bestehen

Ein Mieter ist aber nicht schutzlos gegenüber etwaigen Beeinträchtigungen des Gebrauchs seiner Mietwohnung. Der Vermieter muss nämlich den vertragsmäßigen Zustand der Mieträume für die Dauer der Mietzeit erhalten. Dieser Zustand kann beispielsweise während der Durchführung von Bauarbeiten wegen Verschattung der Räume durch ein Gerüst sowie Lärmbeeinträchtigungen beeinträchtigt sein.

Für einen Mieter ergeben sich dann jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche gemäß §§ 536 ff. BGB. Diese können nicht im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens durchgesetzt werden.

Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss jedoch direkt auf den geschützten Besitz des Mieters einwirken, beispielsweise durch das Eindringen von Immissionen in die Mietwohnung.

Fazit: Geräuschbelästigungen stellen keine intensivere Belästigung dar

Geräuschbelästigungen durch Hämmern, Klopfen, Bohren oder Transport von Baumaterial auf einem Innenhof, stellen keine intensivere Belästigung als sonstige vorübergehende Störungen von außen dar (LG Berlin, Beschluss v. 24.10.14, Az. 63 S 203/14).

22. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.